Отличия апартаментов от жилой недвижимости
В самых общих чертах, основные отличия апартаментов, которые у всех на слуху - это отсутсвие возможности получить постоянную регистрацию и более высокие коммунальные платежи. Но это далеко не все нюансы, на которые нужно обязательно обращать внимание.
Начинать выбор апартаментов всегда стоит с определения цели покупки - это инвестиция (для сдачи или продажи) или самостоятельное проживание.
Почему важно определить цель покупки?
Первая причина - это принципиально разные критерии выбора для разных целей.
Для проживания вы, в первую очередь должны обращать внимание на «хотелки»: планировку, расположение на этаже, район, стороны света, окружение и т.д. И все эти критерии вы будете оценивать, в первую очередь с точки зрения «нравится - не нравится» или «хочу это, а вот то не хочу».
Для инвестиции Вы должны обращать внимание на 4 основных критерия: сумма вложенных средств, период окупаемости, рентабельность и ликвидность.
И самый важный момент: инвестиции - это всегда расчёт и деньги, поэтому не совершайте самую главную ошибку - не покупайте в инвестицию недвижимость по критериям квартиры для собственного проживания.
Вторая причина - экономия времени и точность. Зная точно, чего вы хотите от покупки, вы легко намечаете план действий: обзор рынка под ваш запрос, выбор интересных вариантов по критериям, принятие решения из двух-трёх лучших вариантов. Вы не тратите время на изучение всего и вся, получая знания «просто для общего развития». Если вы не профессионал рынка, то эти знания только добавят вам неопределенности и увеличит количество времени, которое вы потратите впустую.
Ориентируйтесь при выборе недвижимости на работу снайпера, а не на «ковровые» бомбардировки по площадям всего города)
Виды апартаментов
1.Псевдожилье
Термин довольно корявый, но среди профессиональных участников рынка используется повсеместно и трактуется тоже довольно просто. Данный вид апартаментов - это те же самые квартиры, такой же стандартный жилой комплекс, спроектированный и построенный для собственного проживания.
А почему сразу не построить жилые дома?
Здесь все просто. Есть разрешение на строительство, в нем прописаны основные параметры проектируемые домов. И в этом разрешении не допускается постройка классических ЖК. Ну и, поскольку застройщики не заинтересованы строить многоэтажные офисы, то они под видом апартаментов, фактически возводят те же самые квартиры.
2.Сервисные апартаменты
А вот здесь как раз противоположная история. Весь комплекс сервисных апартаментов рассчитан, в первую очередь на сдачу в аренду, и, желательно, краткосрочную - для большей доходности. Чем менее короткий срок будущий арендатор живет а апартаментах - тем выше рентабельность инвестиций, которая считается как прибыль/инвестиции.
К слову, в сервисных апартаментах она должна быть на уровне 8-9% годовых, без учета капитализации от прироста стоимости вашей недвижимости.
Еще одно важное отличие сервисных апартаментов от псевдожилья - поэтажная квартирография. Простыми словами - «нарезка» квартир. Здесь у вас легко в одной секции на этаже могут быть размещено 20, 30, 40 апартаментов.
Это не укладывается в голове человека, который рассматривает покупку для собственного проживания, именно поэтому я и упомянул ранее о том, что нужно абстрагироваться от желания взять «как для себя». Простой пример, который я привожу свои покупателям - посчитайте количество номеров в отеле, где вы останавливаетесь.
Виды доходности сервисных апартаментов
Итак, вы купили сервисный апартамент или несколько с целью - получать пассивный доход от сдачи в краткосрочную аренду.
Для управления вашим активом: его рекламой, сдачей, уборкой, заселением вам будет предложена Управляющая Компания, которая берет на себя всю рутину. Стоить данная услуга будет в среднем 20-30% от выручки. Вы можете выбрать управляющую компанию как со стороны застройщика, так и выбрать на своё усмотрение любую стороннюю организацию, которая предложит вам лучшие условия.
1. «Котловой метод»
При данном методе расчёта доходности вся выручка от сдачи апартаментов делится пропорционально метражу помещений, приобретённых инвесторами. Сразу отмечу, что данный метод - самый невыгодный на самом старте, когда комплекс недавно сдался, и загрузка номеров зачастую менее 50%, а также высока доля среднесрочной и долгосрочной аренды. «Котёл», выгодно выбирать, когда комплекс уже «раскачался», тогда доходность максимизируется.
И ещё одна «фишка», о которой многие не знают или молчат: при данном методе важно взять как можно больший метраж и как можно меньшую цену. Хоть с видом в ад и на первом этаже, поскольку доходность считается от метража, а не от той стоимости, по которой сдаётся ваш видовой апартамент)
2.Гарантированный доход
Этот метод - максимально простой. Управляющая компания гарантирует вам в течение двух-трёх лет фиксированный доход в месяц. Таким образом, вы не переживаете о том, как и по какой стоимости сдаётся ваш апартамент. В чем же подвох? Зачастую по этой программе апартаменты продаются с удорожанием, таким образом, часть вашего дохода вы теряете уже на старте.
3.Стандартный метод
Здесь тоже ничего сложного. В зависимости от того, как успешно сдавался ваш апартамент в течение месяца, вы получаете доход. А вот здесь, несмотря на заверения управляющей компании о том, что сдача апартаментов проходит равномерно, и программа сама уравнивает загрузку, я бы более внимательно и точно отнёсся к выбору объекта, как по планировке, так и по расположению на этаже.
Выбор метода расчёта доходности зависит от каждого конкретного случая. От сроков сдачи, то расположения, концепции и целевой аудитории, поэтому универсальностей решения здесь нет. Только расчёт под каждый конкретный случай.
Резюмируя, хотел бы сказать, что в Петербурге будущее за качественными и востребованными апартаментами. Правильно выбранный объект недвижимости принесёт вам как доход, так и положительные эмоции от покупки.
Инвестируйте с умом!