Не каждый участок земли подходит для строительства жилого дома. В данной статье мы расскажем о категориях и видах разрешенного использования земли, а также о том, на что стоит обратить внимание при планировании строительства на участке.
Категория земли и вид разрешенного использования - что это значит
Важно отметить, что эти два термина имеют разное значение. Категория земли описывает свойства участка и правовой режим его использования. Земельный кодекс определяет семь категорий земли, каждая из которых предусматривает различные цели использования.
В зависимости от категории земельных владений определяются различные виды разрешенного использования участков (ВРИ). Это понятие уточняет доступные способы применения участка в соответствии с его категорией.
Как узнать ВРИ участка
Информацию о категории земельного участка и виде его разрешенного использования можно найти в документах на землю, включая выписку из ЕГРН.
Также можно воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра. Эта информация предоставляется бесплатно, достаточно знать кадастровый номер участка.
Где можно строить частный дом
Постройка частных домов разрешена только на участках следующих категорий:
1. Земли населенных пунктов: предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Подходят для строительства жилых домов различных типов, дач и садовых построек.
2. Сельскохозяйственные земли: территории за пределами населенных пунктов, используемые для производства сельскохозяйственной продукции.
Строительство на участках указанных категорий разрешено в соответствии с градостроительным регламентом и планами застройки, определяемыми местными властями в зависимости от зоны и вида разрешенного использования земли.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка указывает, для каких целей он может быть использован: для ведения хозяйства, отдыха или круглогодичного проживания.
Все виды разрешенного использования земли (ВРИ) объединены по назначению в классификаторе, ведомом Росреестром, который содержит 158 видов, разделенных на 5 основных групп:
- Сельское хозяйство, овощеводство, животноводство
- Жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- Медицинские учреждения, образование и дорожная инфраструктура
- Зоны отдыха и рекреации
- Лесные массивы, водоемы
Из 158 видов лишь 6 пригодны для индивидуального строительства. Только 4 из них подходят для строительства жилого дома или дачи, а 2 могут использоваться исключительно для личного хозяйства и огородничества без права строительства, за исключением теплиц и сараев.
Основные виды разрешенного использования земли:
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
- Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
- Дачное некоммерческое партнерство/товарищество (ДНП/ДНТ)
- Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)
- Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)
Ниже мы более подробно остановимся на каждом из них.
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
Это вид разрешенного использования земельного участка, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства.
Земля, предназначенная для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), всегда находится в пределах населенных пунктов. Участок считается ИЖС, если выписка из ЕГРН содержит один из следующих признаков разрешенного использования:
- Предназначен для индивидуального жилищного строительства.
- Предназначен для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома.
- Относится к землям жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд).
- Предназначен для частного домовладения.
- Для создания малоэтажной жилой застройки.
- Для других видов жилой застройки.
Такие участки предназначены для строительства домов, высота которых не должна превышать 20 метров или 3 надземных этажа.
Преимущества:
- Дом будет иметь собственный почтовый адрес, что позволит оформить постоянную регистрацию.
- Наличие инфраструктуры и инженерно-технического обеспечения, ответственность за которое несет администрация населенного пункта.
- Легкий доступ к ипотеке и другим программам государственной поддержки.
- Возможность использования других видов государственной поддержки, таких как материнский капитал и другие льготы.
Недостатки:
- Высокая стоимость участков ИЖС.
- Высокие налоги из-за более высокой кадастровой стоимости и большей базы для налогообложения.
- Строительство дома должно быть начато в течение трех лет после покупки участка, в противном случае существует риск безвозвратного изъятия участка государством.
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)
Это деятельность на земельном участке с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». По сути это форма непредпринимательской деятельности, которая заключается в производстве и переработке сельскохозяйственной продукции для личных потребностей.
ЛПХ бывают двух видов:
- Приусадебный участок – находится в пределах населенных пунктов и предназначен для строительства домов для постоянного проживания или садовых построек, а также для хозяйственных построек.
- Полевой земельный участок – расположен за пределами населенных пунктов. На таком ЛПХ разрешено строительство вспомогательных построек для хозяйственных нужд, однако нельзя возводить капитальные объекты.
Строить жилые дома можно только на приусадебном участке, соблюдая при этом параметры объекта ИЖС.
Полевой земельный участок можно использовать только для производства сельскохозяйственной продукции, возводить какие-либо строения на нем запрещено.
Преимущества:
- Приусадебные участки предоставляют все возможности, доступные для ИЖС. В некоторых случаях их можно переделать в ИЖС, увеличив тем самым стоимость участка.
Недостатки:
- На полевых участках запрещено строительство, и за нецелевое использование земли предусмотрены штрафы, вплоть до сноса самовольных построек.
Дачное некоммерческое партнерство/товарищество (ДНП/ДНТ)
ДНП/ДНТ представляют собой объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны построить как минимум небольшой дом. Наличие сада или огорода остается по желанию владельца. Участки ДНП/ДНТ могут находиться как в населенных пунктах, так и за их пределами, на сельскохозяйственных участках.
Подобные участки предназначены в первую очередь для дачного строительства, и поэтому на них обязательно должен быть возведен садовый дом (дача) или жилой дом. Вопрос о создании садовых участков или грядок остается на усмотрение владельца.
В связи с изменениями в 217-ФЗ с 2019 года не существует понятия "дача" и всего, что с ней связано. Теперь граждане могут создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) вместо ДНП или ДНТ. Разрешено строить только садовые дома, а не дачи. Все существовавшие дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.
При этом все дома, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой "жилое строение", на участках ДНП/ДНТ признаются жилыми домами. Остальные постройки (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.
Участки ДНП/ДНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также виды разрешенного использования, такие как:
- дачный земельный участок
- для ведения дачного хозяйства
- для дачного строительства
СНТ (садовое некоммерческое товарищество)
СНТ представляет собой объединение нескольких участков для земледельческой деятельности, в отличие от ДНП, где основное предназначение - отдых. Остальные виды деятельности в СНТ считаются второстепенными. На участках СНТ допускается строительство домов и хозяйственных построек для выращивания и хранения урожая.
Если СНТ расположено в пределах населенного пункта, то на участке можно построить жилой или садовый дом. Для таких построек применяются аналогичные требования, как и для индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, не более 3 надземных этажей).
Участки СНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также следующие виды разрешенного использования:
- садовый земельный участок
- для ведения садоводства
- для садоводства
В случае с ВРИ "садоводство" (для хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур) строительство любых объектов запрещено. Такие участки предназначены только для выращивания сельскохозяйственных культур.
Преимущества:
- Низкая цена и налоги по сравнению с ИЖС.
- Плодородная почва.
- Возможность выбора: построить дом или нет (важно определиться с видом дома — садовый без возможности регистрации или жилой).
Недостатки:
- Небольшие участки (не более 15 соток).
- Собственник сам оплачивает подведение коммуникаций.
- Возможны проблемы с регистрацией в таких домах, так как они не имеют адреса, что может потребовать проведение экспертизы дома и получение судебного решения о пригодности к проживанию.
ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества)
В рамках ОНТ объединены земельные участки с видом разрешённого использования «ведение огородничества». На таких участках можно возводить только хозяйственные постройки и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. Возведение объектов капитального строительства на таких участках не допускается.
Преимущества
-Цена и налоги ниже, чем у ИЖС
Недостатки
-Капитальное строительство запрещено
-Использовать можно только под огород
-Регулярные взносы
Какой вид участка выбрать для загородного дома?
Ответ на этот вопрос зависит от целей, для которых покупается или используется земля:
- Какие строения будут необходимы
- Нужен ли дом для постоянного проживания/регистрации
- Достаточно ли садового дома (для временного проживания)
- Финансовые возможности
- Нужна ли ипотека
Важно отметить, что между статусами здания "жилой дом" и "садовый дом" существует значительная разница. Даже если физический объект пригоден для постоянного проживания, но у него статус "садового дома" в кадастре, в нем нельзя будет зарегистрироваться. Также для такого объекта закрыты меры господдержки, такие как материнский капитал или льготная ипотека.
Чтобы убедиться, что на участке можно построить дом и такой объект будет зарегистрирован как жилой, рекомендуется получить уведомление о соответствии параметров строительства установленным требованиям.