На последнем этапе развития рынка жилой недвижимости наблюдается его стремительный рост. Вследствие этого возникает потребность в определенной услуге — независимой оцНа последнем этапе развития рынка жилой недвижимости наблюдается его стремительный рост. Вследствие этого возникает потребность в определенной услуге — независимой оценке недвижимости. В данной публикации мы раскроем ситуации, в которых требуется провести оценочную экспертизу, и изложим этапы ее осуществления.
Что такое оценка недвижимости?
Оценка недвижимости представляет собой детальный анализ и изучение объекта с целью определения его рыночной ценности.
Почему проводится экспертная оценка квартиры при оформлении ипотеки?
Ипотечный договор может быть рассчитан на продолжительный период, достигая до 30 лет. За это время финансовая стабильность заемщика может заметно измениться. Поэтому в качестве гарантии возврата кредита используется залог в виде недвижимого имущества или права требования по договору участия в долевом строительстве (в случае, когда строительство жилья не завершено). При невыполнении обязательств банк имеет право реализовать недвижимое имущество на аукционах с целью избежать финансовых убытков.
Для получения ипотечного кредита от банка требуется предоставить комплект необходимых документов, включая отчет об оценке объекта недвижимости. Этот документ играет ключевую роль, поскольку в нем указаны рыночная и ликвидационная стоимость данного объекта. Для банка это важно, поскольку он использует эту информацию для определения ликвидной стоимости недвижимости, которая выступает в качестве залога и обеспечивает возврат долга в случае неплатежеспособности заёмщика. Такой подход снижает риски для банка, предоставляя ему возможность восстановления средств даже при неблагоприятном развитии событий.
Необходимость проведения оценки при получении ипотеки неоспорима.
Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при приобретении квартиры с использованием кредитных средств обязательно указывается рыночная стоимость недвижимости в закладной. В случае оформления ипотечного договора также требуется включение информации об оценке недвижимости в сам договор (согласно статьям 9 и 14).
Это также требуется при оформлении страховки, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора страхования имущества (согласно статье 31).
В каких ещё случаях требуется оценка недвижимости?
Хотя во многих ситуациях оценка не обязательна, получение заключения независимого эксперта может помочь вам оперативно решить следующие вопросы:
- Оспаривание кадастровой стоимости объекта.
- Разрешение спорных ситуаций с налоговыми органами.
- Необходимость определения ущерба, причиненного недвижимости, например, при грабеже, пожаре или затоплении.
- Решение имущественных споров, таких как развод или выкуп доли в бизнесе у партнера.
Кто осуществляет оценку недвижимости?
Эту задачу может выполнять как независимый оценщик, так и сам банк.
Привлечение независимых экспертов обязательно при наличии закладной в рамках ипотечной сделки. Деятельность оценщиков поддается регулированию в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что предполагает строгий порядок её осуществления. Например, закон устанавливает специфические требования к правилам формирования отчетности, обязывает оценщика застраховать свою гражданскую ответственность. Кроме того, для осуществления оценочной деятельности требуется наличие диплома по соответствующей специальности и членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРО).
В случае отсутствия закладной в ипотечной сделке банк может самостоятельно определить стоимость объекта недвижимости. Тем не менее, при возникновении споров относительно стоимости недвижимого имущества придется прибегнуть к услугам независимых экспертов.
Какие типы стоимости существуют?
Обычно выделяют четыре основных:
- Рыночная. Это средняя цена на рынке, определенная на основе сравнения с аналогичными объектами по площади, местоположению и планировке. Она помогает определить справедливую стоимость недвижимости.
- Ликвидационная. Это цена, как правило, ниже рыночной, и устанавливается, когда продавцу требуется быстро реализовать недвижимость. Часто эта стоимость служит ориентиром для банков, так как в случае невыполнения заёмщиком обязательств по кредиту, они могут быстро реализовать жилье.
- Инвестиционная. Это стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях.
- Кадастровая. Это стоимость, установленная в результате государственной кадастровой оценки.
Этот перечень видов стоимости не является исчерпывающим, поскольку оценщик вправе использовать иные методы оценки.
Какие факторы оказывают влияние на рыночные цены?
Рассмотрим несколько основных:
- Местоположение дома.
- Возраст здания.
- Этажность.
- Наличие и качество ремонта.
- Присутствие балконов.
- Высота потолков.
- Общая площадь объекта.
- Уровень инфраструктуры в районе.
- Благоустройство придомовой территории.
- Качество используемых строительных материалов.
Какие методы используют для оценки недвижимости?
В соответствии с Федеральным стандартом оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, выделяют три основных подхода:
- Доходный подход: Оценщик прогнозирует будущие доходы, генерируемые объектом, а также связанные с ним расходы. Этот метод чаще всего применяется при оценке коммерческой или жилой недвижимости, предназначенной для аренды.
- Затратный подход: Основываясь на расчете затрат, необходимых для приобретения или воспроизводства объекта с учетом износа и устаревания, этот метод в основном используется при оценке строящихся объектов.
- Сравнительный подход: Самый распространенный метод, широко применяемый при оценке жилой недвижимости. Например, при сравнительном подходе квартиру анализируют в сравнении с подобными объектами по количеству комнат, площади, местоположению и т.д., формируя оценку на основе этих данных. Этот метод является менее трудоемким, но не менее сложным, поскольку требуется учет множества факторов, включая даже небольшие различия между абсолютно одинаковыми квартирами, расположенными на разных этажах одного дома.
Как выбрать оценщика при оформлении ипотеки?
Обычно банк предоставляет список оценочных компаний, из которого можно выбрать подходящую, учитывая сроки и цены. Впрочем, можно также самостоятельно выбрать компанию, но обязательно следует проверить, аккредитована ли она в банке. Важно обратить внимание на срок деятельности компании на рынке и изучить отзывы о её работе.
Какие документы необходимы для проведения оценки недвижимости?
Список документов может немного различаться для новостроек и вторичного жилья.
Для строящегося жилья необходимы:
- Паспорт.
- Акт приема-передачи.
- Договор участия в долевом строительстве или договор уступки прав по такому договору.
Для вторичной недвижимости требуются:
- Паспорт.
- Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации).
- Документы, подтверждающие основание возникновения права собственности (например, договор купли-продажи).
- Технические документы (технический паспорт, поэтажный план с экспликацией).
Что еще может потребоваться для составления отчета, следует уточнить в оценочной компании.
Необходима ли повторная оценка при рефинансировании ипотеки?
Да, повторная оценка обязательна, ибо от неё зависит ставка рефинансирования. Это обусловлено возможными изменениями в стоимости недвижимости за период выплаты первоначального кредита. Процедура повторной оценки обязательна даже при рефинансировании в том же банке, где была взята ипотека.
Могут ли стороны сделки влиять на результат оценки, проведенной независимым оценщиком?
Нет, результаты оценки не поддается воздействию ни со стороны банка, ни со стороны заёмщика. Оценку проводит независимая компания, которая не имеет интереса в завышении или занижении стоимости объекта. Репутация оценщиков стоит на весу, поэтому они придерживаются законов и не вносят умышленных искажений в стоимость недвижимости.
Возможно ли провести оценку самостоятельно?
Да, можно провести собственную оценку, чтобы приблизительно определить средние цены на рынке и оценить свой объект. Однако такая самостоятельная оценка не будет иметь юридической силы в суде или при разрешении спорных ситуаций с банком. Для более надежной оценки и защиты от рисков рекомендуется обратиться к услугам профессионального оценщика.
Как проводится оценка недвижимости?
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
- Согласование с банком выбора аккредитованного оценщика.
- Заключение договора с оценочной компанией, где работает оценщик.
- Выезд оценщика на объект для его осмотра. Некоторые могут запросить фотографии, но лучше настаивать на личном осмотре, как обязанности оценщика.
- Подготовка отчета об оценке и предоставление его заказчику. Если объект типичный, например, квартира в новостройке, подготовка отчета займет несколько дней. В случае уникального объекта, например, пентхауса в центре города, сроки могут значительно увеличиться.
Сколько действителен отчет об оценке?
Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет об оценке считается действительным в течение 6 месяцев с момента его составления (статья 12). Хотя срок кажется длительным, откладывать процедуру не стоит, чтобы избежать повторных расходов на услуги оценщика.
Итоги: Получение ипотечного кредита без проведения независимой оценки недвижимости невозможно. Отчет об оценке полезен не только для банка, но и для заёмщика, предоставляя защиту его прав в суде. Выбор профессионального оценщика ключевой, так как его работа приносит пользу не только банку, но и приближает момент заветной покупки жилья.
Хештеги:
- #ПрофессиональнаяОценкаНедвижимости
- #БезопаснаяПокупкаЖилья
- #ОценкаНедвижимостиВИпотеке
- #РефинансированиеИпотеки
- #ОценкаНедвижимостиБанком
- #ВыборОценщика
- #СамостоятельнаяОценкаНедвижимости
- #ОценкаВторичнойНедвижимости
- #ПовторнаяОценкаПриРефинансировании