Давайте углубимся в наши реалии и посмотрим, что сейчас происходит с рынком, который, по мнению широких масс, является лучшим для инвестирования. А по мнению специалистов по инвестициям, лучшим точно не является.
За последние 3 года цена на недвижимость РФ выросла на 50-80% (в зависимости от региона), что поддержало народный миф о "лучшем направлении для инвестиций". В чем же были причины столь бурного роста?
Сначала, конечно, низкие учетные ставки, которые создали такие возможности, что даже спецы по инвестициям взяли себе ипотеку на максимальную сумму (ведь вместе с рублем обесцениваются и рублёвые кредиты). Но не будет о спецах, у этих людей логика по-другому работает, да и их слишком мало, чтобы оказывать какое-то влияние на рынок. Давайте поговорим о широких массах, которые определяют спрос и предложение на рынке.
Как раз три года назад правительство подумало и решило сделать покупку жилья доступной для широких масс, и запустило льготную ипотеку. Что вызвало бурный рост цен, за 3 года увеличив стоимость жилья на 50% и сделав покупку жилья снова недоступной)) Кто успел - тот и прикупил! Окно возможностей открылось, и вскоре закрылось...
Хотели поддержать, прежде всего, семьи с детьми, однако и для них сегодня кредитных лимитов по льготной ипотеке хватает только чтобы купить разве что однокомнатную квартиру. То есть семейная ипотека в текущем виде перестала выполнять свою функцию. И ведутся разговоры о том, чтобы из широкомасштабной помощи переходить к адресной, где будет гораздо больше условий.
Статистика по рынку следующая:
Среди всего объема сделок, доля ипотечных сделок составляет 70-90%, 60-70% из них - льготная ипотека. А значит именно доступность ипотеки, и, в частности, льготной ипотеки, определяют перспективы всего рынка.
А будет ли и дальше ипотека доступной?
Про льготную ипотеку я уже озвучил, плавное сворачивание этой программы уже началось. Повышение первоначального взноса до 30% и уменьшение лимита с 12 до 6 млн свернуло программу в пределах МКАДа. В эти лимиты ничего толком не купишь. В целом ограничительные меры Центробанка направлены на то, чтобы охладить рынок.
С обычной ипотекой дела обстоят значительно хуже. Брать ипотеку под 16% могут не только лишь все ) а только определенные категории людей:
1. Те, кто просто не умеет считать. Берешь ведь 5,5 млн на 20 лет, а платишь всего 76000 в месяц! А то, что в итоге заплатишь почти 13 млн переплаты - разве кому-то это интересно?
2. Те, кто надеется на снижение ставок в обозримом будущем и рефинансирование кредита. Направление мысли верное, да только ЦБ откровенно заявляют что в следующем году в САМОМ оптимистичном случае ставка опустится до 12%. Потому что есть проблемы поважнее, чем недоступность ипотеки. Надо останавливать инфляцию и девальвацию национальной валюты... Так что до момента с рефинансирование ипотеки, взятой под 16%, надо будет буквально дожить! Год, два, может и дольше...
3. Тем, кого припёрло по жизненным обстоятельствам и не хватает небольшой суммы. Они рассчитывают в моменте решить задачу, а на коротком промежутке долг по ипотеке закрыть с помощью досрочного погашения. К этим людям у меня вопросов нет.
Есть еще одна категория людей... Они берут "ипотеку от застройщика на новостройки". Ставка может быть и 5%, зато стоимость кредита зашита в стоимость квартиры... Но там расчеты непубличны, так что про эту категорию вежливо умолчим.
Резюмируя, какие мы видим течения на рынке недвижимости, которые определят её динамику в 2024?
- Наблюдается отрицательный рост доходов населения;
- Программы льготной ипотеки сворачиваются;
- Высокая учетная ставка является препятствием для ипотечников;
- Цены на историческом максимуме после периода бурного роста;
- Из положительных тенденций для этого рынка могу только сказать, что есть определённая категория людей, которая боится, что все их зарубежные активы заблокируют, поэтому выводят свои валютные сбережения, переводят их в рубли и вкладывают в местную недвижку. Но их слишком мало, чтобы оказать влияние на рынок.
Реальность 2024-го: рынок недвижимости будет остывать.
Но и какого-то обрушения цен на недвижимость я тоже в 2024 не жду. причины:
1. Застройщики имеют договорённости и банками и даже если не будет спроса, то они не могут сильно снижать цены в ближайшие год-полтора.
2. Люди не привыкли снижать цены на те квартиры, которые когда-то достигли какого-то уровня цены. Держать будут до последнего, даже если продавать будут по два года.
3. Безусловно будет немало тех, кому нужно продать срочно. Но и они будут оттягивать продажу до упора, прежде чем давать скидки. А покаааа еще накопится достаточно таких людей, чтобы в целом повлиять на цены на рынке, 2024-й уже кончится. В 2025-м уже может быть интереснее, но там ближе к делу выпустим свежий обзор.
Стоит ли сегодня вкладываться в российскую недвижимость в инвестиционный целях?
Господа, что может быть лучше, чем купить актив на пике его цены после трехлетнего перегрева? Только купить такой актив в дешевеющей валюте..
Автор: Иван Онищенко