Сельская ипотека – это государственная программа, которая предлагает льготные условия для приобретения недвижимости в сельской местности. Ипотека выдается под процентную ставку до 3%, что делает ее одной из самых доступных ипотечных программ на рынке.
С ее помощью можно приобрести как готовый дом, так и начать строительство нового. Государство компенсирует банкам разницу между рыночной ставкой и ставкой по сельской ипотеке, что делает эту программу доступной для широкого круга заемщиков.
Основные условия сельской ипотеки
Сумма кредита и процентные ставки
По условиям сельской ипотеки максимальная процентная ставка составляет 3%, однако банки часто выдают кредиты по более низким ставкам, чтобы конкурировать друг с другом. На приграничных территориях эта ставка еще ниже - всего 0,1%. Отметим также, что в рамках программы "Сельская ипотека" предусмотрены отдельные виды господдержки для жителей Луганской Народной Республики, Донецкой Народной Республики, Запорожской и Херсонской областей, где годовая процентная ставка составляет всего 2%.
Согласно приложению № 6 к Стратегии пространственного развития Российской Федерации на период до 2025 года, был утвержден перечень сельских территорий, которые находятся на границе страны. К этому списку относятся определенные районы следующих регионов: Дагестан, Карачаево-Черкесия, Карелия, Северная Осетия, Алтайский край, Астраханская, Волгоградская, Калининградская, Курганская, Новосибирская, Омская, Оренбургская, Смоленская и Челябинская области.
При оформлении сельской ипотеки необходимо внести первоначальный взнос, который составляет не менее 20% от стоимости недвижимости. Максимальный срок погашения кредита - 25 лет, однако стоит учесть, что данная программа предполагает возможность получения ипотеки только один раз для одной семьи.
Максимальная сумма кредита по программе сельской ипотеки увеличена до 6 миллионов рублей летом 2023 года. Эта сумма не включает стоимость дома, а только размер кредита. Например, если первый взнос составляет 1.5 миллиона рублей, то общая стоимость дома может достигать 7.5 миллионов рублей. Если увеличить первый взнос, то можно приобрести дом и дороже. Однако, не все банки учитывают все необходимые расходы в оценке, такие как планировка участка, благоустройство территории, ограждение и дисконтирование стоимости подсобных помещений. Поэтому важно рассчитать реальную стоимость кредита с учетом возможных скидок и исходя из своих возможностей.
Программа сельской ипотеки предлагает уникальную возможность для семей использовать двойной кредитный лимит. Если требуется кредит на сумму 12 миллионов рублей, то 6 миллионов может получить муж и еще 6 миллионов жена. Однако, при использовании двойного кредитного лимита, первоначальный взнос также должен быть удвоен, составляя в общей сложности 40% от стоимости дома, а не от размера кредита. Это позволяет приобрести дом стоимостью 20 миллионов рублей, каждый из супругов получает кредит на 6 миллионов и вносит 40% первоначального взноса от общей стоимости дома. Однако, одобрение таких крупных сумм банком зависит от индивидуальных обстоятельств.
Требования к заемщику
Требования по программе сельской ипотеки не являются строгими, однако банки могут устанавливать свои собственные критерии, например, возрастные ограничения. Кроме того, заемщик должен оформить постоянную регистрацию в приобретенном жилье в течение шести месяцев с момента оформления права собственности, так как в противном случае ставка по кредиту может значительно возрасти. Также важным моментом является то, что в доме, приобретенном по программе сельской ипотеки, необходимо регулярно подтверждать наличие постоянной регистрации в течение пяти лет, иначе это может привести к прекращению субсидирования кредита. Многие заемщики могут не знать об этом требовании и изначально не планировать регистрироваться в приобретаемом жилье, что может стать для них неожиданностью при изменении условий ипотеки банком.
Виды приобретаемого жилья
Программа сельской ипотеки позволяет приобрести жилье на вторичном рынке при условии, что дом является относительно новым:
- если продавцом является физическое лицо, то возраст дома не должен превышать 5 лет на момент заключения кредитного договора,
- а если продавец - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то возраст дома должен быть не более 3 лет.
Также можно приобрести участок ИЖС или квартиру в новостройке, расположенную в одном из опорных населенных пунктов с населением менее 30 000 человек, при этом продавцом должно выступать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Опорные населенные пункты определяются как территориальные точки роста с целью ускоренного развития инфраструктуры. В настоящее время в 78 субъектах Российской Федерации уже определены 1 732 опорных пункта и сельских агломераций.
Расположение доступного для покупки жилья по сельской ипотеке зависит от сельских территорий. Возможно приобрести жилье не только в селах и деревнях, но и в поселках городского типа.
Следует отметить, что льготная ипотека не распространяется на сельские населенные пункты и поселки, входящие в Москву или Санкт-Петербург. Это ограничение также распространяется на городские округи, где располагаются столицы регионов (в сущности, не действует в пригородах областных центров). Однако, в Севастополе сельскую ипотеку можно использовать для приобретения жилья в сельских населенных пунктах и поселках.
Важным ограничением является население сельских населенных пунктов, удовлетворяющих программе, оно не должно превышать 30 тысяч человек. Региональные власти определенного населенного пункта должны уточнить список населенных пунктов, которые относятся к сельским территориям.
Чтобы узнать, действует ли сельская ипотека в конкретном населенном пункте, можно обратиться в банк, где вы планируете получить ипотеку.
Ипотечные брокеры часто сталкиваются с ошибочным представлением того, что программа сельской ипотеки распространяется на покупку квартир в городах. Однако ипотека предоставляется только для сельских территорий. Как правило, программа предусматривает приобретение недвижимости в отдаленных районах. В программу попадают только дома или квартиры в опорных населенных пунктах, расположенных в многоквартирных домах не выше 5 этажей, или земельные участки под строительство. При планировании покупки квартиры важно проверить подходит ли конкретный населенный пункт и дом под программу сельской ипотеки.
Процесс получения кредита
Банков, предоставляющих сельскую ипотеку, немного, и по состоянию на текущий момент, согласно данным сайта banki.ru, только “Россельхозбанк” и РНКБ выдают сельскую ипотеку.
Процесс получения кредита включает сбор документов, перечень которых варьируется в зависимости от банка, но обычно включает:
- паспорт,
- копию трудовой книжки и трудового договора,
- справку о доходах
- СНИЛС.
В случае выбора конкретного дома могут потребоваться отчет об оценке стоимости жилья, выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Летом 2023 года выдача кредитов по программе сельской ипотеки была приостановлена в связи с ростом ключевой ставки Центрального банка России, с которой привязано субсидирование программы. Но уже осенью Минсельхоз заявил о продолжении программы, однако объемы выдачи кредитов не столь велики, как раньше. Программа сельской ипотеки является бессрочной, при этом из-за периодического исчерпания выделенных на ее реализацию средств из государственного бюджета, банки приостанавливают выдачу кредитов до получения следующего транша финансирования.
Может ли банк поднять ипотечную ставку?
В кредитном соглашении по программе сельской ипотеки есть пункт, предусматривающий повышение ставки банком в случае прекращения программы государственного субсидирования ставок. Согласно правилам сельской ипотеки, размер повышения не может превышать значение ключевой ставки на момент заключения соглашения. Если договор был подписан, к примеру, при ключевой ставке 4,5%, ставка по кредиту увеличится не более чем на 4,5%. Но если договор оформлен осенью 2021 года, когда ключевая ставка равна 15%, стоимость кредита может существенно возрасти.
Если условия банка на момент повышения ставок не устраивают заемщика, он может начать поиск более выгодного рефинансирования или закрыть кредит полностью, если это возможно. Банк также имеет право изменить условия ипотеки при отказе от страховки приобретенного имущества в следующем периоде, при этом размер повышения ставок определяется самим банком. Таким образом, заемщикам следует быть особенно внимательными к своим обязательствам.
Сколько лет можно строить дом на средства сельской ипотеки?
Заемщик по программе сельской ипотеки должен построить и зарегистрировать жилой дом в течение двух лет с момента получения кредита. В случае если заемщик будет призван на военную службу по мобилизации, срок строительства дома приостанавливается, и соответственно, продляется. В случае несоблюдения данных сроков, банк имеет право повысить ставку по ипотечному кредиту.
