Здравствуйте, уважаемые мои читатели. В комментариях после предыдущей публикации мне пришлось ответить на несколько вопросов, которые, в итоге, привели к решению о написании этой статьи.
Конкретно обсуждалась тема досрочного погашения ипотеки, но эта тема применима и к любым другим кредитам. В статье я вскользь коснулся этого вопроса, но не стал раскрывать его полностью, и вполне закономерно он вызвал не сказать что бурную - для бурной у меня слишком небольшая аудитория, но интересную дискуссию.
Итак, первый комментарий касался способа досрочного погашения ипотеки. В статье я утверждал, что при уменьшении срока платежа итоговая переплата будет меньше, чем при уменьшении размера платежа. В комментариях дал расчет с использованием кредитного калькулятора с calcus.ru для расчета ипотеки в 10 млн под 8% на 10 лет с ежемесячными досрочными погашениями в дополнительные 100 тысяч. В ходе расчетов выяснилось, что с уменьшением срока долг и проценты к погашению составили 11 938 209,12, а с уменьшением платежа - 12 318 279,54. Во первом случае переплата меньше почти на 400 тысяч, что подтверждает мои слова из предыдущей статьи.
Второй комментарий более интересен, он касается вопроса о том, что ипотеку выгоднее не гасить досрочно, а оплачивать процентами с капитала.
Давайте же окунемся в чудный мир логики и циферок, чтобы попытаться развеять это заблуждение:
1) Оплата ипотеки без досрочного погашения весь срок процентами с депозита. Возьмем значения из предыдущего вопроса - ипотека в 10 млн под 8% на 10 лет, но без досрочного погашения. Всего за 10 лет будет выплачено 14558763,6 рубля. Далее, опять же для простоты расчетов, представим, что у нас параллельно открыт депозит под 16% на все 10 лет с ежемесячными выплатами, которыми мы частично будем гасить ипотеку, а частично - пополнять тот же вклад. Согласно расчетам выше, ежемесячный платеж по ипотеке составит 121327,59. Остальной доход от вклада будет реинвестирован в него же. К окончанию выплат по ипотеке мы будем иметь, кроме квартиры, 13510747,02 рублей на вкладе.
2) Оплата ипотеки с досрочными ежемесячными погашениями в 100 тысяч каждый месяц весь срок процентами с депозита. Теперь возьмем ту же ситуацию, только каждый месяц будем брать с депозита, кроме плановых 121327,59 р., еще 100000 для досрочного погашения. Соответственно, депозит нужно пересчитать под два варианта - сначала под 4 года и 6 месяцев, с ежемесячными изъятиями в 221327,59 рублей, а затем - на оставшиеся 5 лет и 6 месяцев без изъятий. Итак, через 4 года и 6 месяцев у нас будет своя квартира, а на нашем чудесном депозите останется 3104849,22 рубля. Еще через 5 лет и 6 месяцев на нем будет уже 7440437,89 рублей.
3) Ипотека с полным досрочным погашением через 5 лет. На этот раз мы берем с депозита по 121327,59 р. 5 лет, а затем просто полностью гасим ипотеку, и еще 5 лет пользуемся нашим чудесным депозитом. На 60 месяце ипотеки основной долг составит 5983547,39 рублей. На нашем же чудесном вкладе на тот момент уже будет 11092619,29 рубля. После досрочного погашения ипотеки на депозите останется 5109071,9 рубля, которые мы продолжим держать, и к концу 10-летнего срока, кроме квартиры, получим 11310566,65 рублей.
4) Ипотека с полным досрочным погашением через 3 года. На этот раз мы так же берем с депозита только обычный платеж по ипотеке, 3 года, а затем просто полностью гасим ипотеку, и еще 7 лет пользуемся нашим чудесным депозитом. На 36 месяце ипотеки основной долг составит 7784181,43 рублей. На нашем же чудесном вкладе на тот момент уже будет 10549888,36 рубля. После досрочного погашения ипотеки на депозите останется 2765706,93 рубля, которые мы продолжим держать, и к концу 10-летнего срока, кроме квартиры, получим 10549888,36 рублей.
5) Ипотека с полным досрочным погашением через 7 лет. Берем платеж с депозита 7 лет, а затем полностью гасим ипотеку, и еще 3 года пользуемся нашим чудесным депозитом. На 84 месяце ипотеки основной долг составит 3871440,45 рублей. На нашем же чудесном вкладе на тот момент уже будет 11837981,79 рубля. После досрочного погашения ипотеки на депозите останется 7966541,34 рубля, которые мы продолжим держать, и к концу 10-летнего срока, кроме квартиры, получим 12833724,99 рублей.
6) Покупка квартиры без ипотеки. Ну а теперь - самая простая ситуация. Мы не берем ипотеку, а сразу покупаем квартиру на 10 миллионов. И всё. Есть квартира, нет капитала.
И что же мы видим? На этот раз мой оппонент оказался абсолютно прав! Во всех случаях оказалось выгоднее гасить ипотеку не досрочно, а весь срок процентами с дохода от капитала в том случае, если доход от капитала больше, чем переплата по ипотеке. Математически это именно так.
Я благодарен моему подписчику за то, что он пробудил во мне сомнения, которые, в свою очередь, побудили меня всё посчитать самостоятельно.
К сожалению, жизнь часто вносит свои коррективы в математические расчеты. Несмотря на то, что ставку по ипотеке можно зафиксировать на весь срок, надежные финансовые инструменты не всегда дают такую возможность. Максимальный процент по вкладам продолжительностью полгода-год, а через этот срок процент будет пересмотрен. При снижении ключевой ставки снизится и процент по вкладам. Облигации тоже нужно купить в подходящий момент. Что касается акций - их доходность слишком непредсказуема, чтобы рассчитывать на постоянный доход из года в год. Да, в среднем они дают 15-17% доходности в год последние 20 лет или около того, но кто знает, сколько это продолжится? Каждый инвестор знает, что постоянные обязательства и непостоянные доходы - очень опасная комбинация. Но при этом такая стратегия может оказаться более безопасной - в случае, если капитал вложен в ликвидные и низкорисковые инструменты, им можно будет быстро воспользоваться - как для полного досрочного погашения ипотеки, так и для других нужд.
Еще один немаловажный фактор - инфляция. В среднем она составляет около 8% в год, при этом, соответственно, реальная доходность акций находится в районе 7-8%. Я не случайно выбрал именно вклад под 16%, потому что если половина дохода от него будет уходить в погашение ипотеки, то оставшаяся половина дохода будет компенсировать инфляцию, и через 10 лет покупательская способность нашего капитала останется такой же как на начало ипотеки. Соответственно, если капитал меньше, или ставка по депозиту меньше, покупательская способность капитала снизится к концу ипотеки - но это будет лучше, чем остаться вообще без капитала.
Я также не включил в расчет и другие факторы - такие, как необходимость ежемесячной оплаты коммунальных платежей по квартире, страховку, возможность получения налогового вычета, возможность сдачи ипотечной квартиры в аренду. Расчет был полон условностей. Например, у кого-то может быть ставка по ипотеке 1-2%, есть такие счастливчики.
Когда я брал свои ипотеки, доход от депозитов был значительно ниже ставки по ипотеке. Для того, чтобы провернуть этот трюк, потребовался бы капитал значительно бОльший, чем вся стоимость квартиры, который нужно было бы грамотно вложить в определенный срок. Вот что я реально на тот момент мог провернуть - сдать ипотечную квартиру, так как даже по однушке на тот момент аренда была выше моей ипотеки по двушке. Но для меня это означало бы дальнейшую необходимость жить в арендованной квартире или у мамы, что на тот момент не соответствовало моим жизненным целям). Да и как практика показала, сдача квартиры в аренду полна рисков.
Поэтому в реальной жизни ответ на вопрос в заголовке статьи - "А нужно ли вообще гасить кредит или ипотеку досрочно?" вы можете решить только самостоятельно, проведя необходимые расчеты и обдумав все обстоятельства. Вероятнее всего, если ипотечная ставка достаточно низкая и есть возможность вкладывать под высокий процент, и есть подушка безопасности, выгоднее не заниматься досрочным погашением сразу же, а откладывать излишки параллельно на депозит под высокий процент.
На этом всё, еще раз благодарю тех, кто меня читает и комментирует. Хорошего всем дня.
