Все чаще приходится сталкиваться с мошеннической схемой, позволяющей при продаже, оставлять ничего не подозревающего покупателя квартиры, без квартиры и без денежных средств за нее уплаченных.
Как происходит такой вид мошенничества?
Собственник «А» продает покупателю «Б» свою квартиру, все оформляется подлинным договором купли-продажи, в котором указывается порядок расчетов в виде уплаты суммы от продаваемой квартиры продавцу «А» от покупателя «Б» после подписания договора. После чего переход права собственности оформляется через МФЦ и право собственности регистрируется на нового собственника - покупателя «Б». После чего новый собственник «Б» заключает договор купли продажи с покупателем «В». Такая сделка может быть удостоверена нотариально. Однако при всех известных сторонам условиях совершена безопасная для сторон с оформлением надлежащим образом договора купли-продажи и акта приема-передачи.
Спустя время, к новому собственнику «В» обращается, тот самый первый собственник «А» с претензией на безосновательную передачу прав собственности покупателю «В». Требует расторгнуть сделку, в связи с тем, что «Б» не полностью, либо полностью не произвел расчеты с «А» за квартиру, которую приобрел «В» у продавца «Б». Разумеется, «А» обращается в суд и признает сделку, которую он заключил с «Б», в связи с нарушением существенного условия договора купли-продажи, в связи с тем, что расчеты по сделке не произведены. Суд может признать сделку, заключенную между «А» и «Б» ничтожной с применением последствий недействительности сделки, что также является основанием признания ничтожности сделки между «В» и «Б». Учитывая данное обстоятельство, фактор взаимодействия между сторонами «А» и «Б» создает неблагоприятные последствия для покупателя «В», оставшегося в положении «жертвы», которой остается лишь требовать возмещения ущерба и возврата уплаченных денег от продавца «Б». Гражданское законодательство устроено таким образом, что «нечистые на руку» граждане пользуются доверчивостью и недостаточной информированностью людей и совершают мошеннические действия.
Однако можно противодействовать данной схеме мошенничества и не попасть в хорошо подготовленную ловушку.
На основании статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Важно определить существенные условия договора купли-продажи и в соответствии со статьей 554 ГКРФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. На основании статьи 555 ГКРФ пункт 1 Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Пунктом 2Статьи 555 ГКРФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
На основании пункта 1, статьи 556 ГКРФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Пунктом 2 статьи 556 ГКРФ установлено принятие покупателем недвижимости, несоответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Таким образом, Гражданским Кодексом РФ определено, в случае невыполнения существенных условий договора купли-продажи, собственник не имеет права отчуждения объекта недвижимости, без полной оплаты следуемых денежных средств, в соответствии с порядком расчетов и суммой указанной в договоре купли-продажи.
Практический вопрос рассмотрения судами дел по аналогии обстоит следующим образом. Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. N 4-КГ18-27 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о расторжении договора купли-продажи квартиры на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суд не учел, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.
19 июня 2018 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Зайцевой Т.В. к Горгиняну А.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру по кассационной жалобе Зайцевой Т.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г.
В обоснование требований продавец указала, что она заключила с покупателем договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры. Указанный объект недвижимости передан по акту приёма-передачи покупателю, переход к нему права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако покупатель свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между продавцом и покупателем заключён договор купли-продажи квартиры в Московской области. Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано в Росреестре. 24 июля 2014 г. продавец в связи с неисполнением покупателем обязательства по оплате приобретенной квартиры направляла в адрес ответчика претензии с требованием об оплате в десятидневный срок задолженности по договору купли-продажи квартиры. Указанные претензии оставлены покупателем без удовлетворения. Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры не погашена продавец обратилась в суд с иском.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
ФИО ссылалась на неуплату ей ответчиком денежных средств за проданный объект, суд первой инстанции наличие у ФиО задолженности по договору в названной сумме установил, а суд апелляционной инстанции этот факт не опроверг и под сомнение не поставил.
При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.
Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также в случае применения положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации учитывая разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Указанный в начале пример содержит всего один из возможных видов действий, которое подлежит квалификации участника(участников) правоотношений и определения злонамеренности исключительно судом. Но исходя из начального примера, стороны «А» и «Б» ранее строят правоотношения между собой, таким образом, закладывая в них «правовой порок», с целью признания последующих сделок ничтожными. Совершая любую сделку, важно принимать во внимание самые может быть не значительные факты, проявляя таким образом, должную осмотрительность и разумность. #Мошенники #Договор #продатьквартиру #купить #составитьДоговор #Юрист #консультация #актПриема-Передачи #квартира ##