Недавно опубликовала пост о том, что УК Парус в очередной раз выпустил дополнительную порцию паев по одному из своих фондов. В мой телеграм канал пришла представительница УК и решила немного разъяснить ситуацию. Ответ выглядит красиво, но не могу не добавить свою ложку дегтя.
Что говорит УК?
У управляющей компании есть несколько фондов недвижимости, а именно:
- Парус-Сберлогистика;
- Парус-Логистика;
- Парус-Нордвей;
- Парус-ОЗН;
- Парус - Двинцев.
Прежде чем начать выпускать паи, УК купила недвижимость на заемные средства. У УК с самого начала был разработан бизнес-план, она получает деньги от арендаторов помещений и инвесторов приобретающих паи. Деньги направляются на:
- Дивиденды инвесторам;
- Выплату долга банку;
- Обслуживание помещения.
Но кое-что пошло не по плану:
- Инфляция разогналась;
- Ключевая ставка пошла вверх;
- Платежи по кредитам выросли.
Сейчас УК проводит выпуск новых паев фондов Парус-Логистика (не путайте с Парус СБЛ - Сбер Логистика) и Парус Нордвей. И если раньше на каждый пай приходилась условно 1/10000 часть здания, то теперь доля упала до 1/(10000+N). Вот оно где спрятано размытие. УК говорит, что выпуск новых паев нужен для сокращения кредита. То есть в теории инвесторы должны выиграть, ведь деньги будут направлены не на выплату кредита, а инвесторам. Но это не совсем так.
Финансовая модель УК
УК опубликовала видео в котором говорит, что доходность пая складывается из 2 частей:
- Дивидендных выплат;
- Роста стоимости пая.
Но тут есть небольшое лукавство. Что бы положить прирост стоимости пая в карман надо продать его. А пока пай не продан, финансовый результат не зафиксирован, рано ему радоваться.
Вот то самое видео, его можно посмотреть прямо из Дзена.
Так вот, УК говорит, что доходность паев не изменится, просто перераспределиться:
- Пай будет активнее дорожать, увеличивая доходность инвестора;
- Выплаты будут меньше индексироваться так как платежи по кредиту вырастут.
Но, возвращаясь к тому о чем я говорила ранее. Если я купила пай под получение постоянного дивидендного потока, то мне не очень важно как изменяется стоимость пая. Этот прирост на бутерброд не положишь.
Если смотреть на фонд Логистика, то тут мы видим совершенно дикое соотношение. С июня месяца число паев выросло с 3782319 до 5647599, то есть на +49%. Теперь доход распределяется на 5647599 паев, а еще в июне делился между 3782319 паями. Согласитесь заметная разница! Но при этом за счет уменьшения кредита и ежемесячного платежа по нему размер выплаты на пай с января вырастет на 7.3%.
И вот получается, что ради увеличения выплат сейчас делается размытие которое приводит к потерям потом. Но как соотносится сейчас и потом? Большой вопрос. У меня в голове как-то плохо укладывается эти два числа: 49% размытие доли и 7.3% увеличение дохода.
Проблема не в УК, проблема в ситуации
УК не раскрывает условий на которых оформлен их кредит, но по всей видимости ставка по нему плавающая. По-другому не объяснишь почему при таком огромном дополнительном выпуске паев, а значит погашении кредита и уменьшению ежемесячных платежей, дивиденды выросли так скромно. Да и при постоянной ставке вообще не было бы смысла гасить досрочно кредит, интереснее было бы деньги на депозит занести.
Получается, что основная проблема была заложена в момент формирования фонда, а теперь они просто латают дыры. И это кстати прекрасный пример того как высокая ключевая ставка душит бизнес.
Что делать паями?
Я пока приостановила покупку дополнительных паев от УК Парус в мой инвест портфель. Да, они создавали постоянный денежный поток и радовали меня, но сейчас не время докупать. Но при этом продавать паи я не хочу, ведь они все таки приносят мне постоянный денежный поток.
Жду ваших комментариев и приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.