Год получился удачным для застройщиков коттеджных поселков, но в 2024-м рынок ожидает спад, предупреждает Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости».
- Как на загородном рынке на протяжении года менялись спрос и предложение?
- Спрос в 2023 году был очень высоким. В первую очередь это можно объяснить высокой ликвидностью, то есть большим объемом денежной массы на рынке. На это повлияли «нефтяные» доходы, налоговые выплаты экспортеров, дивидендные выплаты в 2023 году «голубыми фишками».
Часть этих средств оказалась на рынке загородной недвижимости. Кроме этого, спрос поддержали льготная ипотека и инвестиционный «аппетит» в отношении объектов загородной недвижимость, благодаря стабильному увеличению цены и росту спроса на аренду.
Но к концу года мы наблюдаем снижение стоимости нефти (в долларах) и временную стабилизацию курса рубля. Также в центре внимания - декларируемые меры Центробанка и правительства РФ по борьбе с инфляцией, сокращение льготной ипотеки и повышение ключевой ставки. Эти меры должны существенно снизить покупательскую активность и остудить перегретый рынок загородной недвижимости.
До выборов президента РФ мы не ожидаем существенных изменений. После марта 2024 года возможно дальнейшее ослабление рубля и, как следствие, возобновление роста рублёвой массы, спроса и цен.
«1-я Академия недвижимости» планирует действовать на опережение: мы рассчитываем в начале года повышать цены на земельные участки в своих посёлках.
- Как на протяжении года менялись требованиях клиентов?
- Можно отметить несколько важных тенденций. Сократилась площадь востребованных участков, до 7-8 соток. Такие запросы в основном идут от инвесторов, которые покупают участки для строительства домов и сдачи в аренду.
Сами дома тоже стали компактнее, средняя площадь снизилась до 100-120 кв. м. Оптимальный для большинства клиентов бюджет покупки - дом плюс участок - до 12 млн рублей. Вырос спрос на одноэтажные дома и на постройки с плоской кровлей. Обычным требованием стало наличие «городской» инженерии: газ, вода, электричество.
- Будет ли развиваться арендный сегмент, отберет ли аренда часть спроса у купли-продажи?
- В арендном сегменте загородного рынка уже заметно перенасыщение, избыточное предложение компактных домов на маленьких участках. Их слишком много настроили. В результате процент заполняемости будет падать, соответственно, будет снижаться падать рентабельность и интерес к инвестированию.
Конкуренция в этом сегменте будет нарастать. И, как следствие падать будет спрос на участки с целью покупки под строительство дома и сдачи в аренду.
Перспективным направлением в арендном бизнесе будет возведение просторных домов, обязательно с бассейнами, зоной SPA и прочим, рассчитанных на большие компании или многочисленные семьи. Таких предложений на рынке мало, в этой категории спрос превышает предложения.
Но строительство таких объектов требует инвестиций от 25-30 млн рублей. Таких инвесторов немного. Тем, кто предпочитает вкладываться в мелкие объекты, я бы рекомендовал остановиться, взять паузу и понаблюдать за рынком. Следует учитывать и возрастные особенности аудитории.
Молодёжь предпочитает не покупать загородные дома, а их арендовать. Покупка дома привязывает к месту, молодёжь хочет «менять картинки» и готова арендовать в разных местах, а также путешествовать.
Люди постарше рассматривают покупку, в том числе, как инвестицию. Молодые семьи с детьми нередко используют для покупки материнский капитал, вкладывая его в загородную недвижимость.
По мере снижения покупательской способности и ужесточения условий льготной ипотеки число желающих арендовать будет расти. И это будет поддерживать арендный бизнес в ситуации плавного снижения активности, по мере ослабления воздействия последствий пандемии.
- Как влияют ли на рынок инициативы правительства: эскроу для ИЖС, льготные ипотечные программы и пр.? Или только в информационном поле, на уровне слухов?
- Проектное финансирование в ИЖС может быть актуальным при условии застройки жилыми домами целых кварталов, на несколько сотен домов. Такие объемы по силам только крупным городским застройщикам.
На них, скорее всего, и рассчитана эта мера поддержки. Тем более, что на рынке городской недвижимости уже наблюдается стагнация и видны предпосылки к спаду. Но в массовом строительстве ИЖС есть и свои риски.
Объекты типовые застройки в основном устроят потребителей из сегмента эконом-класса. В более высоких ценовых категориях покупатели хотят проявить индивидуальность в архитектуре и планировках. Собственно, поэтому такой способ строительства и называется индивидуальным.
Массовая застройка ИЖС будет пользоваться спросом только при условии низких цен и развитой транспортной и социальной инфраструктуре. А это - дополнительная нагрузка на бюджет проекта, что может привести к существенному росту цен и потере привлекательности. Или государство должно взять на себя эти расходы, что в настоящее время вряд возможно.
Обязательное условия развития зон ИЖС - строительство на периферии хороших дорог и социальной инфраструктуры, не уступающей крупным городам. Она должна включать
сетевые магазины, банки, спортивные комплексы, медицинские центры, стадионы, клубы, кинотеатры, парки и т. д.
Согласно известной теории «потока и структуры», автор которой, кажется, стал нобелевским лауреатом, структуры (например, поселения, города и др.) возникают и развиваются рядом с потоком (например, автомобильными дорогами, железнодорожными магистралями).
Постепенно такой подход может стать магистральным направлением развития в РФ. Глобальная задача состоит в выравнивании уровня жизни между периферией и центральными городами, в создании рабочих мест на периферии.
Стройка способна обеспечить работой людей многих специальностей: производителей строительных материалов и мебели, строительной, бытовой и садовой техники, сферы услуг и т.д. и т.п.