Рецепт успеха на загородном рынке несложен: лет пятнадцать ты работаешь на свою репутацию, реализуя один непростой проект за другим, а потом уже она начинает работать на тебя.
Итоги уходящего 2023 года и перспективы наступающего оценивает девелопер Вадим Новиков.
- Как вы оцениваете результаты последнего года?
- В среднем по показателям рынка - не хуже 2022 года. По отдельным сегментам есть даже небольшой рост. Если говорить по нашему проекту - итоги несколько лучше ожиданий. Главное за это год - завершение проекта Liikola Club и старт КП «Оберег»
- Сколько времени заняла подготовка проекта?
- Два года. Участок приобретал по частям, сделка была с рассрочкой, с определенными обременениями. Плюс 1,5 года подготовки. Согласование по сетям, получение мощностей, проработка архитектурной концепции. Сети и дороги - технические вопросы, здесь все понятно. А вот внешний облик - самое важное на начальном этапе.
- Каким будет статус поселка?
- Это будет самостоятельная, обособленная часть населенного пункта. Внутренние дороги и проезды будут оформлены на землях общего использования. Примыкания к действующим дорогам согласуем в Ленавтодоре.
- Насколько дорогой сегмент обособлен от загородного рынка в целом?
- Я мало интересуюсь массовым сегментом, мне сложно сравнивать. Дорогой сегмент действительно обособлен, спрос на премиальные дома достаточно автономен и стабилен. Для людей в премиальном сегменте архитектура стала вторичной.
Покупатели обращают внимание на то, что находится вокруг, как до этого места добраться и что за инфраструктура. Что за настроение (ощущение) создается в том или ином месте.
Значительная составляющая спроса - нематериальная. Время подъезда, общее впечатление от всего комплекса. Как поселок задуман, как он будет управляться - все в сумме. Эти факторы первичны. Архитектура, площадь участка - это все важно. Но не на первом месте. Первично - впечатление.
- Какое именно впечатление должно создаваться?
- Человек покупает не столько дом, сколько определенный образ жизни. То, что ему предлагают, должно большей частью или полностью соответствовать его представлению о том, как и где он хотел бы жить. В основе почти всегда решение принимает семейная пара.
- Кто (обычно) главный?
- По-разному. Иногда и не поймешь. Чаще решение, по крайней мере, внешне, принимает мужчина. Иногда решает женщина, а мужчина подтверждает своим авторитетом. Важно, чтобы этот, пока воображаемый, образ жизни соответствовал и женским, и мужским представлениям. Когда совпадает - все хорошо.
Поселок будет успешным, если в него с удовольствием приезжает супруга. Мой опыт показывает: если супруга по каким-то причинам не хочет ездить в загородный дом - рано или поздно его выставят на продажу. И молодое поколение не должно отталкиваться - для них тоже надо придумывать всякие «ништяки».
Важно создавать ощущение благополучия. Народу меньше, единения с природой больше. Соседи - такие же или почти такие же, как я.
На выбор влияет не только сама концепция поселка, но и объем сервиса и услуг, которые оказывает управляющая компания. И как выстраивается это взаимодействие. Мы, например, уже на этапе строительства подключаем определенные ресурсы, чтобы УК содержала даже строящиеся объекты в приличном состоянии: уборка, снег почистить и так далее.
Чтобы люди видели: в поселке порядок. До момента передачи участка и дома эти расходы несет застройщик. УК участвует в проекте со стадии проектирования и с начала строительства. И в инфраструктуру мы закладываем те объекты, которые потом будут на балансе УК.
- Аналитики говорят о сокращении дорогого предложения в Подмосковье. Новых проектов мало.
- По петербургскому региону тоже самое. За прошедший год в дорогом сегменте ни одного нового проекта. Нет определенности. Большие затраты на старт, на запуск. Мало кто хочет рисковать. Высокий уровень непредсказуемости. Люди уходят в кэш, в золото, в депозиты и ждут какой-то определенности, понятности.
- Каким был объем инвестиций в ваш проект до начала продаж?
- Точные суммы я бы называть не хотел. Но это сотни миллионов рублей.
- Изменилось ли что-то за последние десять лет в запросах и требованиях покупателей?
- Я бы не сказал, что есть какие-то существенные изменения. Разве что мы сейчас можем предоставлять покупателям более длинную беспроцентную рассрочку. Не на год-полтора, как в Liikola Club, а на три года.
Сейчас у нас полностью отработана технология, от начала до конца. Мы знаем, сколько времени понадобится на тот или иной этап, и какие предстоят затраты. Все это четко считается. Это видим мы, и это видно покупателю. Это дает уверенность. За счет этого, может быть, рискуя, мы даем трехлетнюю рассрочку. Что, конечно, играет определенную роль для покупателей.
- На рынке жилья идет перемещение части функций из дома - на общественные территории. И в МКД, и в ИЖС. Происходит ли сокращение площади дома в дорогом сегменте?
- Наверное, есть такая тенденция, но она не так заметна, как в многоквартирном строительстве. Ушли излишества, вот эти дома «тысяча плюс», огромные домашние кинотеатры, биллиардные, большие банные комплексы, кальянные и т.д. Это все уходит, приходит практичность.
Но в премиальном сегменте даже минимальная площадь - с гаражом на две машины, с минимальным набором помещений (три небольшие спальни, гостиная, сауна и т.д.) - меньше, чем 380-400 кв. м не получается. Это если считать вместе с гаражом, котельной и техническими помещениями, на которые уходит около 100 кв. м. 250 кв. м - жилой блок. 380-400 - общая площадь дома.
- Каким примерно будет платеж за обслуживание такого хозяйства?
- Сегодня выходим примерно на сумму 20-22 рубля с квадратного метра участка. Около 40 тысяч рублей за 20 соток. Но туда входит все: стрижка газонов, уход за растениями, уборка снега, в том числе с кровель, с дорожек, проходов. Чтобы человек, приезжая, мог всем полноценно пользоваться.
- Первые дома когда планируете сдавать?
- 2025 год.
- План продаж на 2024 год?
- Рассчитываем реализовать 15-20 домовладений.
- Какие каналы продвижения работают эффективно?
- Только интернет, через поисковики, только контекстная реклама. Рекламные модули, наружная реклама работают плохо, я 10 лет их не размещаю. Ничего, кроме интернета и «сарафанного радио», не работает. Примерно 50 на 50.
Петербург - город маленький, люди определенного круга или непосредственно знакомы друг с другом, или через общих знакомых. Приезжают в гости, смотрят, как все устроено. И говорят: я тоже хочу.
- Возможно ли в Ленобласти появление большого девелопера с масштабным массовым проектом?
- Пока, на ближайшие годы, я такой возможности не вижу. По крайней мере, на северном направлении (Карельский перешеек). Спрос, распределенный по разным локациям, и достаточно заморочный.
- Развитие арендного сегмента отнимает у вас часть клиентов?
- Конечно, это влияет. Есть люди, которые предпочитают арендовать. Достаточно ощутимый процент семей, которые подходят к загородной жизни именно так: лучше я буду арендовать за 3 млн рублей в год приличный дом, чем потрачу 50-60 млн на его покупку.
Это сегмент - предпочитающие аренду - трудно оценить количественно. Не знаю, будет ли он расти, но сокращаться точно не будет. Подрастающее поколение - 30 плюс - среди них много людей, которые достаточно прагматично к этому относятся.
И в моих поселках часть домов сдается в аренду, причем влет. Спрос превышает предложение. Но это не на сутки и не на месяц, а на постоянной основе. Год и больше, от 300 тысяч в месяц и выше.
- А вы не хотите часть поселка отделить, построить дома и сдавать в аренду?
- Я думал об этом. Но хлопот много, а рентабельность низкая. В дорогом сегменте затраты, условно, не отобьются никогда. Но и для владельцев, которые сдают дома в наших поселках, это не бизнес, а житейская ситуация.
Изменились планы, пришлось уехать, какие-то семейные причины. В премиальном сегменте и не знаю таких, кто целенаправленно строил бы дорогой дом под сдачу.
- Присматриваете ли новые проекты? В каком сегменте?
- «Оберега» мне хватит лет на десять, так что в премиальном сегменте - не рассматриваю. Есть некоторые концепции, которые мне интересны и к которым я время от времени возвращаюсь. Они связаны с новыми форматами коллективного проживания, но это все пока на уровне идеи
- Что вы думаете об идее Минстроя о создании Единого оператора в сфере ИЖС?
- Мечтать не вредно. Как по мне, так это полная чепуха. В стране сложился определенный порядок - от пакета законов, Земельного и Гражданского кодекса, до разделения властей и интересов, начиная от уровня сельских поселений. Появление еще одной управляющей структуры - избыточно.
Если говорить о землях Карельского перешейка - практически все в частной собственности. Государственные - или сельхозка, которую трогать нельзя, или гослесфонд, тем более неприкосновенный. Чем будет оперировать этот главный оператор? Где он будет набирать земельный пул?
Может быть, в периферийных регионах есть свободные земли, но вблизи крупных городов - тоже вряд ли. А в отдалении - проблемы с работой, социалкой и так далее. Возможно, есть какие-то федеральные предприятия в стадии банкротства, с обширными участками. Но это все совсем не очевидно.
Там, где есть свободные или заброшенные земли - они не осваиваются по очевидным причинам: не очень кому-либо нужны. А там, где есть спрос, свободных участков давно уже нет. И тем более не нужен лишний посредник, оператор, который дополнительно увеличит стоимость земли.
В городской недвижимости есть массовые объекты - какой-нибудь крупный комплекс на 500 апартаментов. Его можно строить и на государственные деньги, решать какие-то социальные проблемы и налаживать финансовые потоки.
Но загородный рынок в принципе другой, он не массовый и не централизованный.