Разумеется, вынесенные в заголовок вопросы неактуальны для самих риелторов — их услуги востребованы, и это главное. А вот потребителям важно знать, стоит ли платить, если да – то за что именно, сколько и кому. За консультацией «МосДольщик.рф» обратился к эксперту – Ирине Радченко, президенту Международной академии ипотеки и недвижимости, в прошлом риелтору.
Нужно ли обращаться к риелтору при сделках с недвижимостью?
— Еще 15-20 лет назад я бы ответила на этот вопрос однозначно и утвердительно: «да, обязательно». Потому что тогда не было единых баз данных, не было понимания того, как проверить сделку, как убедиться в правоспособности продавца недвижимости. Но сейчас времена изменились, риелтор перестал быть единственным источником сведений о выставленных на продажу объектах или их поиске. Есть популярные сервисы.
Информация о том, каков порядок оформления сделок и что для этого требуется, тоже доступна всем. В крайнем случае можно позвонить в управление Росреестра, которое ведет Единый государственный реестр недвижимости, и там всё бесплатно расскажут.
Раньше также нужно было проверять сделки. Но и эта задача риелторов ушла в прошлое. Сегодня для оформления требуется минимум документов, все происходит очень быстро и под контролем государства. Продать одну и ту же квартиру одновременно разным людям невозможно. А такая функция, как расселение коммунальных квартир, умерла вместе с ними.
Поэтому важность профессии риелтора снизилась, но сама она не исчезла.
За что мы платим и сколько это стоит?
— Например, я сдаю в аренду какой-то объект, публикую объявление. И меня донимают звонками, нужно отвлекаться от работы, отвечать, выезжать на показы. При поиске квартиры или офиса также необходимо обзванивать, договариваться и встречаться. Зачем, если я могу поручить эту работу другому человеку, который все сделает не хуже?
Риелтор, конечно, должен обладать минимальными юридическими знаниями, а также уметь найти ответы на важные вопросы. Например, о том, каков будет налог на имущество и сколько придется платить за коммунальные услуги в выбранном клиентом ЖК или апарт-комплексе. Знать все плюсы и минусы предполагаемой покупки или аренды. Знать, сколько вам будет стоить сделка, само оформление — по срокам и по деньгам. Знать, какие документы нужно проверить по сделке – при покупке у застройщика или на вторичном рынке. Специалист должен уметь работать с базами данных и разного рода сервисами: информации вокруг много, нужно знать, где искать правильные ответы.
Обращение к риелтору необходимо, прежде всего, для экономии времени. Поэтому, прежде чем решить, нужен ли вам риелтор, оцените стоимость своего рабочего времени. А также – сколько времени вы потратите на поиск необходимой информации.
Что касается стоимости работы, то сегодня здесь уже сформировался единый стандарт. Если речь идет о покупке или продаже недвижимости (квартиры, апартамента, офиса), то за риелторские услуги платят в среднем 2% от стоимости сделки. Можно сторговаться и на 1%, если речь идет об очень дорогом объекте. Если речь идет об аренде, то как правило это 70% арендной платы, но может быть и 50%, торг уместен. Обычно платит арендатор, но иногда комиссия делится пополам.
К каким риелторам лучше не обращаться?
— Если риелтор говорит о предоплате, с ним лучше не связываться. Обычно за услуги расплачиваются тогда, когда сделка состоялась и все довольны. По принципу «деньги вперед» риелторский бизнес не делается.
Лучше проститься с риелтором и в том случае, если он навязывает вам какой-то объект. Я думаю, что разница между «это хорошая квартира, можно покупать» и «покупай, это очень выгодно, скоро этой квартиры не будет» очевидна. Скорее всего, риелтору продавцом обещана комиссия.
Не нужен риелтор, который не ориентируется в ситуации на рынке и не знает ответов на самые важные вопросы, то есть не может найти на них ответ. Проще говоря, агент по недвижимости должен знать, что именно надо «гуглить» в интернете, а если не знает, то это плохой агент.
Нужен ли агент по недвижимости для покупки квартиры в новостройке?
— Покупка новостройки через риелтора – не лучший вариант. Обязательно нужно будет иметь второе мнение. Потому что сейчас агенты по недвижимости почти всегда работают и на застройщиков. И будут продавать вам не тот объект, который вам нужен, а тот, где щедрее девелопер.
Есть корреляция: чем меньше спрос на квартиры в новом ЖК, тем больше комиссия риелтора. И тем активнее он вас уговаривает. Недавно в одной из телепередач у нас была дискуссия с таким агентом по недвижимости, который уверял, что ипотека от застройщика – это «чудо чудесное». Умалчивая о том, что цена квартиры по такой ипотеке всегда выше на 30-40%.
Поэтому покупать квартиру в новостройке через риелторов не нужно. Но можно заказать платную консультацию, это точно не помешает. И попросить сравнить разные объекты, оценить эффективность вложения в тот или иной ЖК – насколько эта покупка будет удачной в перспективе, через 5-10 лет.
Как найти хорошего агента по недвижимости?
— Раньше, в начале развития рынка недвижимости в России, было очень важно, чтобы риелтор был представителем агентства, и у этой компании была лицензия. Был даже такой период, когда риелторская деятельность лицензировалась. Сейчас принадлежность риелтора к тому или иному агентству не является гарантией его профессионализма и порядочности. Но зато есть другая связь: большие агентства — большие комиссии. И не факт, что сервис будет лучше.
Сегодня «сарафанное радио» — лучшая рекомендация. Если вам будет нужно обратиться к риелтору, просто поспрашивайте своих знакомых и родственников. Наверняка у кого-то из них был удачный опыт.