Проблема нераспроданного жилья, с которой столкнулся Китай, уже привела там к падению цен на недвижимость. Застройщики продолжают банкротиться, а люди — терять деньги из-за снижения стоимости ранее купленных ими квартир. Но может ли подобная ситуация повториться в России, где власти как раз в это самое время активно закручивают ипотечные гайки? NEWS.ru попросил поделиться своим мнением об этом эксперта рынка недвижимости, инвестора Ксению Аверс.
Что сейчас происходит на рынке недвижимости в РФ
— Вторичка сегодня намного дешевле новостроек (на 1 октября разрыв в ценах, по данным ЦБ, составлял 42%. — NEWS.ru.), но даже «дешевую» вторичку невыгодно покупать по нынешним ипотечным ставкам. Что касается первичного рынка, то уже летом массовая льготная ипотека станет адресной, и это приведет к падению числа сделок.
После президентских выборов рынок на какое-то время встанет. Но дешеветь жилье не будет. По крайней мере, пока. Сперва застройщики попытаются компенсировать это падение акциями (к примеру, путем субсидирования первого взноса, траншевой и «нулевой» ипотекой). Девелоперы будут «зашивать» скидки в какие-то спецпредложения. Но цена будет оставаться завышенной все равно. Коррекция рынка может случиться позже.
Грозят ли России те же проблемы, что и Китаю
— Скорее всего, Россия пойдет по «китайскому» сценарию (цены на новое жилье в городах Китая, несмотря на старания властей, падают несколько месяцев подряд, в октябре они снизились еще на 0,4%, что стало самым резким падением с февраля 2015 года. — NEWS.ru). В итоге цены на недвижимость в нашей стране заметно упадут.
Власти начали активно затягивать ипотечные гайки (повышая ключевую ставку и требования для банков по контролю заемщиков. — NEWS.ru). И затягивать даже раньше, чем того ожидали эксперты рынка. До сих пор около 80% всех сделок с новостройками проходило с участием ипотеки — субсидированной, льготной, траншевой... Иными словами, с участием государственных денег.
Понятно, что не всегда напрямую, понятно, что через «частные» банки — в первую очередь это Сбер и ВТБ, доля которых в ипотечных сделках составляет около 75%. Можно сказать, что два этих гиганта являются монополистами рынка первичной недвижимости, то есть рынка новостроек. И понятно, что Сбер и ВТБ — это в основном государственные деньги. А значит, первичный рынок недвижимости находится под контролем у государства.
Объем заключаемых ежегодно сделок на российском рынке недвижимости относительно ВВП составляет примерно 7%. Это, конечно, меньше, чем в Китае. То есть давление на экономику при падении цен на квартиры будет меньше, но приятного в этом будет мало. Пострадает в том числе банковский сектор.
Как может развиваться кризис в России
— Кто покупает квартиры в строящихся домах? В основном инвесторы, планирующие в будущем сдавать жилье или продать подороже. И тем людям, которые приобретали новостройки для перепродажи, скоро перепродавать будет некуда и некому.
Во-первых, «живых» денег у людей не останется, а массовой льготной ипотеки, на которой все и держалось, уже не будет. На фоне падения спроса цены пойдут вниз.
Ситуацию можно сравнить с игрой в «горячую картошку». Ипотечные заемщики, которые не справятся с долговой нагрузкой (и таких будет много), станут избавляться от этого груза. По России прокатится волна банкротств. Кредиторы начнут забирать залоговые квартиры и выставлять на торги, причем с хорошим дисконтом. Массовое избавление от непрофильных активов банков спровоцирует новую волну падения цен.
Как и когда могут упасть цены на недвижимость
— Конкуренция будет расти, предложение на рынке — увеличиваться. Застройщики будут предлагать купить недвижимость по акции, банки — демпинговать, реализуя залоговые квартиры, а люди — продавать жилье с дисконтом, опасаясь, что цены упадут еще больше.
В целом нас ждет большой локальный кризис рынка недвижимости. И, думаю, к середине 2025 года цены на новостройки могут упасть с текущих уровней на 20–30%.
Падение цен на вторичку будет зависеть от глубины кризиса. По идее, новостройки должны быть дешевле вторички на 8–10%. Это и есть «дисконт за стройку»: человек берет на себя риски, что строительство может не завершиться или дом будет сдан не вовремя.
У нас же случился перекос, и жилье в строящихся домах сегодня обойдется покупателям дороже жилья на вторичном рынке. В ближайшие три года цены должны уравняться, а затем вновь пойти вверх (и на первичку, и на вторичку), как это бывает после любого кризиса.
Читайте также:
Россияне не покупают жилье в новостройках: упадут ли цены на квартиры
Минфин хочет отменить льготную ипотеку: что будет с ценами на квартиры
Рынку недвижимости в России предсказали кризис. Когда подешевеют квартиры?
Больше интересных и эксклюзивных новостей — в нашем телеграм-канале