Если подумать, то большинство споров по недвижимости возникают, когда сделка совершается не полномочными лицами. Соответственно лицо, продавшее недвижимость, оказалось не уполномоченным, но как это может быть, если все сведения о собственниках недвижимости фиксируются в Росреестре? Соответственно, сведения берутся из государственных данных, которые должны быть, по идее, объективными, иметь доказательную силу, а тут мы сталкиваемся с такими случаями.
Давайте попробуем обсудить этот вопрос. Самым простым случаем может быть элементарное мошенничество. Мошенники применяют различные варианты своих действий, чтобы тем или иным образом вас обмануть. Одно из таких действий представить себя правообладателям, не имея никаких прав при этом. Например, поддельная доверенность. Поэтому мы всегда убеждаем клиентов очень тщательно проверять доверенности, а лучше их вообще избегать, что гарантирует вас от многих проблем.
Другой способ – это подделка самих документов. Подделать можно паспорт, в этом случае продавцом окажется вообще постороннее лицо, которое к настоящему собственнику отношения не имеет.
В СМИ сообщалось и о таком случае, когда женщина через соцсети находила похожих на себя одиноких женщин, знакомилась с ними, а потом убивала их. Пользуясь подлинным паспортом и внешней схожестью, она продавала квартиры, пока ее не поймали.
Наконец, можно подделать и правоустанавливающие документы. Бывали случаи, когда по поддельным документам об отводе земли и строительстве дома или здания, регистрировался объект недвижимости, а потом продавался.
Однако, не все неуполномоченные лица мошенники. Есть и другие случаи, когда, само лицо, которое осуществляет сделку, может искренне заблуждаться в возможности совершения такой сделки. Наиболее частые случаи – это разведённые супруги.
Как правило, во время брака, имущество оформляется на одного из супругов, после чего супруги разводятся и живут каждый своей жизнью. Имущество они не разделили и наивно полагают, что, как бы каждый забрал по какой-то квартире и на этом все.
Затем обстоятельства изменяются, например, один из супругов, на которого оформлена квартира, совершает с ней сделку. Второй супруг об этом узнаёт. Хоть он и бывший супруг, но это не значит, что он утратил какие-то права на имущества, даже, если оно не разделено, и даже, если прошло много лет. Он заявляет свое требование и у покупателя начинаются проблемы.
Судебная практика на этот счет разная и как дело повернется еще неизвестно. Согласно последних разъяснений Росреестра, супруг, который является собственником доли в объекте недвижимости, обязан сам позаботиться о том, чтобы его права были зафиксированы надлежащим образом. Т.е. он не лишён права обратиться в Росреестр и потребовать внести запись о том, что имущество, приобретённое во время брака, частично принадлежит и ему. Если же он не озаботился этим, то последствия могут быть возложены на самого супруга.
Это не значит, что супруг лишиться права обращения с иском, но он будет другой. Он будет не о признании сделки недействительной, а о возмещении причинённых убытков со второго супруга. Сами понимаете это немного другое. Главное, что бы вы были добросовестным лицом, т.е. проявили должную осмотрительность, куда входит проверки брака и брачных отношений, о чем мы писали на нашем канале ЗДЕСЬ.
А бывают и другие случаи. Например, пенсионеры, тоже отдельная категория граждан. Дело в том, что, если человек пенсионного возраста, совершает сделку, а потом умирает, всегда появляется наследник. Ему, естественно, эта сделка не нравится, всегда у них есть желание что-то отсудить. Они обращаются к состоянию человека на момент сделки, отдавал он отчёт своим действиям или не отдавал. Отсюда могут возникать разные спорные случаи.
Есть случаи, связанные с приватизацией. Приватизация вообще тёмное дело, массовая приватизация прошла в 90-е годы и сейчас это уже не распространено. В 90-е годы законодательство ещё не было так сильно отрегулировано, поэтому могут возникать ситуации, что при совершении приватизации 90-х годов были нарушены права тех или иных лиц.
Пока они живут в этих квартирах никто там об этом не вспоминает, но как только квартира начинает продаваться, да ещё вопреки их воли, тут они вспоминают о своих правах. Что они имели право на участие в приватизации, а значит, были незаконно лишены и так далее и тому подобное.
Поэтому случаи отсутствия полномочий на продажу имущества могут разные и в каждом случае надо с этим разбираться. К проверке документов мы призываем подходить очень тщательно. Наличие полномочий стороны сделки – это решающий вопрос.
Как минимум, вы должны быть добросовестным приобретателем, чтобы иметь возможность защитить свои права, если что-то потом всплывёт. Добросовестное предполагает принятие должных мер и проявление разумной осмотрительности для проверки всех сведений и фактов, которые должны быть установлены при совершении сделок. Только при этих условиях отсутствие полномочий у другой стороны может не повредить вам, во всех остальных случаях проблемы будут.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.