Уходящий год получился для первичного рынка удачным: после проседания спроса в первом полугодии, во втором он ощутимо вырос и позволил отыграть отставание. При этом цены выросли ненамного, а доля ипотечных сделок достигла невиданного прежде показателя в 93%.
Итак, выделяем главные события 2023 года на рынке недвижимости Петербурга и области и делаем осторожные прогнозы на 2024-й.
Ипотечные колебания
В начале года с рынка была вытеснена ипотека с околонулевыми ставками – регулятору она не нравилась. Поначалу потребитель это не оценил: спрос весной упал на 40% по сравнению с прошлым годом. Но к июлю рынок адаптировался к средним ставкам в 5-6% годовых, а некоторые застройщики, например, «Ленстройтрест» предлагали на часть объектов займы под 3% на весь срок кредитования.
В результате «выстрелил» третий квартал, да и в четвертом уровень спроса постепенно рос. Это позволило даже немного превысить показатели 2022 года. При этом доля ипотечных сделок выросла с 85% до 93% в среднем по рынку. У некоторых застройщиков в отдельные месяцы этот показатель доходил даже до 100%.
Последний всплеск спроса пришелся на декабрь. Покупатели спешили оформить кредитные договоры на старых условиях перед вступлением в силу изменений в программу льготной ипотеки. 23 декабря лимиты по ней для Петербурга и Ленобласти были снижены вдвое (с 12 до 6 млн рублей), а минимальную планку для первоначального взноса правительство повысило до 30%. Тем временем рыночный уровень ставок вырос до 18-19% годовых, что фактически означает заградительный уровень. Из-за этого с рынка ушла гибридная ипотека (это когда часть кредита оформлялась по льготной ставке, а часть – по рыночной, но с субсидированием от застройщика)
Акции и скидки от застройщиков
Строительный бизнес весь год поддерживал спрос при помощи разнообразных стимулирующих программ. Ранее акционные предложения привязывались к определенным датам, например, новогодним праздникам или лету, когда спрос традиционно падал. Теперь же скидки предоставлялись круглый год: одна программа просто сменяла другую.
Отметим, что и в январе 2024 года застройщики продолжат баловать покупателей щедрыми предложениями. Например, «Ленстройтрест» предлагает скидки на квартиры в кварталах «Юттери», «IQ Гатчина» и «Янила» доходящие в некоторых случаях до 14% (!).
Кроме того, на фоне ужесточения условий по льготной ипотеке набирает популярность рассрочка. Тот же «Ленстройтрест» предлагает оформить рассрочку на срок до восьми лет с первоначальным взносом от 20% с процентной ставкой, дифференцированной по годам. Эта предложение также действует в январе будущего года.
Качество повысилось
В 2023 году маятник спроса снова качнулся в сторону областных, качество которых не просто приблизилось к городским, но и местами превысило его.
В частности, областные новостройки сейчас получают социальные объекты, да и другую инфраструктуру, например, торговую, одновременно со сдачей первых очередей, чего не было еще 3-4 года назад. У девелоперов больше не получается продавать только квадратные метры: потребителю требуется создание качественной среды обитания не только в квартире и доме, но и во дворе и даже за его пределами. Такие компании, как «Ленстройтрест», продолжили развитие атмосферы добрососедства в своих кварталах, открывая новые Соседские центры и расширяя старые.
Цены почти не росли
По итогам года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга, по данным агрегаторов, выросла всего на 3,3%, а в Ленобласти – менее чем на 1%. В 2022 году цены в городе выросли на 15%, однако основной рост пришелся на первый квартал, а уже с мая они стабилизировались и с тех пор практически не менялись.
Что дальше?
С вероятностью, приближающейся к 100%, можно говорить о том, что программа льготного ипотечного кредитования в Петербурге и Ленобласти просуществует до 1 июля 2024 года и продлена не будет. В федеральном правительстве уже заявили, что субсидированная ипотека продолжит выдаваться только в тех регионах, в которых спрос на новостройки не велик, а петербургская агломерация к таковым точно не относится. Так что тем, кто все же планирует улучшение жилищных условий, лучше не тянуть с решением.
При этом на первый план выйдет семейная ипотека, условия по которой не изменились. Тут власти тоже дали четкий сигнал: курс на улучшение демографии подразумевает доступную ипотеку для семей с детьми. Так что нет сомнений, что программу продлят в текущей конфигурации в будущем году.
Застройщики готовятся к очередному спаду спроса на новостройки в начале года. Однако надеются, что во втором квартале потребитель адаптируется к новым условиям и вернется. Цены же продолжат медленно расти в пределах инфляции или даже ниже нее.
