В последние несколько месяцев в адрес Совдома стали обращаться жители, что у них в домах управляющие компании инициируют общие собрания собственников, одним из вопросов повестки в которых является утверждение договора управления в новой редакции.
– Я не очень понимаю, но чувствую… что-то не так. Помогите разобраться, что происходит, – говорит житель.
– Посмотрели. Ты была права. Вам готовят нехоршее, – отвечаем мы.
Новая редакция договора приводит к существенному ухудшению положения собственников – урезанию их прав – потери возможности содержать дом в надлежащем состоянии, проводить текущие ремонты. По сути, идёт закрепление через договор управления позиции «сам дурак». Это как в кредитных договорах текст мелким шрифтом никто не читает, а потом плачь – не плачь, уже поздно.
В данной статье мы разберём пример договора, предложенный управляющей компанией, позиционирующей себя как современную и открытую для жителей – Лигу ЖКХ.
К нам обратилась житель дома Омская, 108 с просьбой помочь разобраться с предложениями управляющей компании, которые она вынесла на общее собрание собственников дома.
Повестка:
Первое, что бросилось в глаза, это то, как управляющая компания организовала процесс утверждения новой редакции договора управления:
- отсутствуют ссылки на документы и обосновывающие материалы, по которым предлагается принять решение,
- нет пояснений необходимости изменений,
- не организованы их обсуждения,
- не предложен документ – лист изменений, показывающий причины и что на что поменялось.
Мы попросили жителя связаться с управляющей компанией для предоставления этих документов и переслать их нам.
Для анализа были представлены следующие документы:
- Проект договора управления в новой редакции на 60 страниц.
- Финансовый план на техническое обслуживание и содержание дома: г. Екатеринбург, ул. Омская д.108 на 2023 г.
Вывод № 1. Отсутствует любое понимание, за что голосовать: нет уверенности, что на голосование были или будут вынесены именно эти документы, что они не будут подменены или изменены управляющей компанией.
Попробуем выявить скрытые мотивы, зачем управляющая компания меняет договор?
Учитывая то, что с домом мы работаем уже не один год, для экспресс-анализа договора мы также взяли действующую редакцию договора управления от апреля 2016 года.
Что такое договор управления? Название обманчиво. Договор управления определяет порядок выполнения работ в отношении общего имущества по:
- управлению,
- содержанию,
- текущему ремонту.
Учитывая, что одна из сторон по договору управления – житель – не является специалистом в области ЖКХ и, что для большинства ответ на вопрос «за что платим в строчке содержание жилья», будет следующим – «за что-то мутное и непонятное».
Можно было бы предположить, что управляющая компания, идя навстречу жителям, могла бы сделать договор управления многоквартирным домом, как понятную для жителей инструкцию, как это и предусмотрено законодательством.
Приведём пример, почему мы считаем, что это важно. Рассмотрим кажущуюся банальной работу по уборке мест общего пользования. Что может быть проще: сухая и влажная уборка по графику. Но!
- Что конкретно делают? С какой периодичностью?
- Как управляющая компания контролирует качество работ?
- Как управляющая компания принимает работы?
- Как управляющая компания выбирает подрядчика?
- Как управляющая компания сдаёт работы собственниками помещений?
- Как решаются споры по качеству и периодичности?
- Где брать воду на влажную уборку?
- Сколько раз менять воду в процессе уборки?
- Какое моющее средство использовать?
Таким образом, если в договоре есть только общие слова, но нет конкретики, то этот договор не в вашу пользу, и в случае с уборкой, с большой вероятностью, будет следующим образом:
- будет кто-то приходить, когда захочет,
- будет использоваться одно ведро воды на подъезд, а то и на весь дом,
- размазали грязь и готово!
И что вы можете с этим сделать? В ответ на ваш вопрос, когда же в доме будет чисто, управляющая компания ответит, что работы выполняются в соответствии с договором, во всём виноваты жители – вся грязь от них. Знакомый ответ, не правда ли?
Тоже самое касается выполнения текущих ремонтов, затопленных подвалов, качества горячей вода и много другого.
Когда жители спохватываются, что их дом превратился в руину, уже поздно.
Вывод № 2. У жителей нет права требовать того, что не будет прописано в договоре явным образом. Такова позиция судов.
Учитывая противоположные экономические интересы управляющей компании и жителей: управляющая компания хочет получить максимальную прибыль, а жители хотят получить лучшие услуги за меньшие деньги.
Максимальная прибыль получается увеличением размера платы и/или минимизации издержек, в том числе невыполнение работ или снижением качества.
Вывод № 3. В интересах управляющей компании из договора управления убрать побольше, а у жителей наоборот.
Важно! Жилищный Кодекс определяет следующие существенные условия договора управления:
- Описание объекта управления – чем управлять.
- Как управлять, то есть что делать, с какой периодичностью.
- Как определяется цена того, что делается.
- Как жители контролируют работу управляющей компании, в том числе форма отчёта управляющей компании.
Если объект управления не описан, то всё остальное становится бессмысленным. Описание объекта управления определяет всё:
- Площадь мест общего пользования определяет стоимость выполнения работ по их уборке.
- Площадь крыши и её материал определяет стоимость и порядок её эксплуатации.
- Площадь земельного участка, площадь тротуаров, проездов, газонов, вид и количество насаждений, малые архитектурные формы, детские площадки определяют состав и стоимость работ.
- Площадь внутренней отделки мест общего пользования, использованные материалы определяют периодичность и стоимость проведения её текущего ремонта.
Таким образом, при описании общего имущества необходимы количественные, описательные и качественные характеристики.
Анализ действующей редакции договора управления от апреля 2016
Анализ предлагаемого проекта договора
Итак, вспомним, на какие же вопросы мы хотели ответить?
Зачем управляющая компания затеяла изменение договора? – главный мотив, как видно из анализа, перейти на муниципальную ставку платы.
Что это даёт?
- Разрушается имеющаяся структура взаимоотношений, определяющая, что делает управляющая компания, как делает и сколько это стоит, так как в муниципальной ставке платы отсутствует детализация работ и их стоимости.
- Уничтожается накопительный фонд текущего ремонта.
- По новому договору управляющая компания самостоятельно решает, на что тратить деньги. В отчёте, например, будет написано, что все деньги ушли на эксплуатацию инженерных систем или управление.
- Автоматическая индексация ставки платы муниципалитетом.
Существует два подхода к определению размере платы за управление, содержание и текущий ремонт.
Вместо подхода, определённого Жилищным Кодексом, как основной, когда управляющая компания обосновывает необходимость и стоимость каждого вида работ, находит подрядчиков на наиболее выгодных для собственников условиях, привлекает собственников к контролю и приёмке работ, тем самым показывая свою эффективность, готовит и выносит на рассмотрение собственников обоснование и детализацию ставки платы, предлагается в соответствии с новым договором, что жители обязуются вносить плату по муниципальной ставке с ежегодной индексацией, а всё остальное – на усмотрение управляющей компании.
Управляющая компания должна в соответствии со Стандартом управления (Правила № 416), в том числе:
- разработка с учетом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - перечень услуг и работ), а в случае управления многоквартирным домом товариществом или кооперативом - формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
- расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);
- обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов;
С уважением,
команда Совдом.