Застройщики и брокерские (риэлторские) агентства нередко пиарят закрытый предстарт продаж, заявляют о существенных скидках, эксклюзивности, супервыгодных предложениях. Подобными способами они нагоняют ажиотаж, чтобы побыстрее и якобы дешевле продать квартиры. В итоге собирают предоплату, а затем меняют договоры с дольщиками на невыгодных условиях.
В качестве примера возьмем рекламу в Москве будущего дома с квартирами бизнес-класса от 30 до 90 квадратных метров. При рыночной цене за подобные объекты не менее 500 тысяч рублей за квадрат их продавали за 360 тысяч. Застройщик обязался через три года ввести дом в эксплуатацию и через брокерскую компанию продвигал проект и организовывал продажи. Последняя в рамках бронирования заключала ДДУ с инвесторами, перед этим расписав преимущества (более низкая цена, отсутствие ипотеки, перспективы будущих доходов за счет сдачи жилья в аренду и т.д.).
Спустя какое-то время застройщик разорвал партнерские отношения с брокерской компанией (либо это была заранее спланированная афера). В итоге она должна возвратить клиентам все деньги. В то же время застройщик подготовил списки тех, кто хочет остаться в проекте и заключить новый договор бронирования. При этом гарантий сохранения цены нет. Квадратный метро вдруг увеличился с 360 тысяч до 550 тысяч рублей. Строительство дома как таковое не осуществляется.
Выводы. Зачем застройщику брони от клиентов? Чтобы привлечь покупателей, быстрее и дороже продать. Его задача – реализовать таким образом не менее 80% жилья. При этом дольщиков можно обвинить в безалаберности, так как они «клюнули» на дешевую раскрутку. С начала предстартовых продаж со «скидками» проходит время, растут издержки по строительству и цены на рынке. В целом бронь не является гарантией покупки квартиры, а застройщик имеет право расторгнуть контракт. Он может по независящим причинам отказаться от строительства, либо осуществлять его длительные сроки, выходящие за рамки прописанных в договоре. Что касается брокера, то он не опирается на аналитику. Часто зная, что проект плохой, все равно продает инвестору квартиру.
Указанные условия сотрудничества застройщика и брокера часто встречаются на рынке Москвы. По условиям соглашения второй не должен передавать первому полученные от дольщиков деньги. Они замораживаются до подписания и регистрации ДДУ. И далее засчитываются как комиссионное вознаграждение брокера. Застройщики не могут принимать платные брони до получения разрешения на строительство, поэтому отдают эту функцию посредникам.
Расчет первоначальной цены осуществляет застройщик и заключает договор с брокером на продажу квартир (его комиссия как правило не превышает 2-3% от стоимости). Потом понял, что ошибся и разорвал отношения. В итоге ответственным сделали брокера и инвесторов, которым теперь нужно вернуть свои деньги. Случаются варианты, когда застройщик и брокер в сговоре, ибо не бывает, что второй берет деньги за бронь без согласия первого.
Важно понимать: институт репутации в России весьма специфический. Можно переставать удивляться историям, когда застройщик замораживает стройку, а через полгода открывает продажи в новом проекте и к нему стоит очередь из очередных покупателей. Хорошо, если он сам возвращает брони. А что делать клиентам, которые хотят их вернуть, но им говорят «у нас же бронь — обязательства, мы вам не вернем».
