ЗАДАЧА:
Квартиру 44 метра с балконом в старом кирпичном доме отремонтировать под сдачу в аренду.
Возможна перепродажа квартиры через 5 лет.
БЮДЖЕТ итоговый:
Общий бюджет ремонта от обмеров до сдачи – 1475 000р. (~33 500р./м2)
Работы и черновые материалы – 830т.р.
Чистовые материалы, мебель: 645т.р.
+ Проект и фото
+ Согласование перепланировки
ДОХОДНОСТЬ (сравнение отсутствия ремонта и сделанного ремонта):
Вариант 1 - если бы мы не делали ремонт:
Стоимость квартиры 8,9 млн.
Сдать сразу после покупки ее было бы возможно за 30т.р. - 3т.р. коммуналка = 27т.р.
Возможная доходность: 3,64% годовых
(без учета налогов)
Вариант 2 - сделали ремонт за 1,475 млн. рублей
Стоимость квартиры 8,9 млн. Общие расходы составили 10,375 млн. рублей
Сдали ее за 55т.р. + вся коммуналка
Итого получили доходность 6.7% годовых
(без учета налогов)
Ремонт окупится за 4 года. Квартиру планируют сдавать дольше, потом, возможно, продавать.
Стоимость ремонта полностью войдет в стоимость продажи квартиры, а также потенциально повысит ее цену на 1,5-2,5 млн. относительно аналогов.
ДЕТАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ:
Работы и черновые материалы – 830т.р.
Отделочные материалы и стеклоблоки – 97т.
Замена 2-х окон + нащельники – 43т.р.
Двери с установкой с доставкой – 35т.
Натяжной потолок – 36т.
Кондиционер с установкой – 44т.р.
Переобивка двери и новый замок – 15т.р.
Сантехника – 45т.р.
Кухня – 82т.р.
Техника – 120т.
Икеа мебель, текстиль, посуда, мелочи – 96т.
Светильники – 25т.р.
Подшивка штор – 1т.р.
Уборка – 6т.р.
_________________
ИТОГО: 1475т.р.
СРОКИ:
Планировка – 2 недели
Проект – 1 месяц
Стройка – с середины февраля до октября - 7,5 месяцев (включая 2,5 месяца - перерыв)
ПЛАНИРОВОЧНЫЕ И МЕБЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ:
Это была двухкомнатная квартира с двумя изолированными спальнями, но длинным темным коридором и маленькой кухней. Я решила сделать из нее квартиру с одной изолированной спальней, гардеробной, кухней-гостиной. Санузел мы расширили за счет коридора и объединили. В квартире уменьшилось количество коридоров. Для сдачи в аренду 1-2 людям больше подходит такой вариант планировки.
- Для согласования кухни с газом обязательно нужны двери в кухню. Чтобы проем был максимально большой, я предложила поставить распашные двери. Также вход в спальню я сделала напротив, чтобы получилась анфилада с двумя распашными дверьми и тремя окнами.
- Нашла самые дешевые распашные двери за 6т.р./пару - фирмы BRAVO.
От них мы и делали дальше весь интерьер.
- Получилось сделать кладовку в гостиной. Кроме гардеробной, такое доп. место для барахла - супер вещь.
- В кухне толстенная труба - это батарея!
- В ванной стояк воды слишком далеко от стены и слишком близко к ванной. При объединении пришлось делать большой короб у инсталляции. Внутри может поместиться пара узких полок для химии.
- В гостиной от продавцов досталось 1 новое окно с хорошей дверью на балкон (стекло до пола добавляет свет в гостиную) и это сэкономило нам 20т.р. (Дверь без перемычки! Одним стеклом. На другой стройке оконщики уверяли, что это невозможно технологически).
- Оставили старую входную дверь. Заказали внутреннюю панель мдф, заделали все щели по периметру (это улучшило звукоизоляцию) и поменяли замок на новый. Стоимость 14750р.
- Желтый цвет очень удачный, прям красота. Номер Tikkurila N397.
- Деревянные сосновые подоконники пока ведут себя хорошо. Посмотрим, что будет дальше.
- Отличная идея была сделать накладные светильники на натяжной потолок. Это позволило потолок сделать максимально высоко. Смотрится хорошо, свет более направленный.
- Стеллаж в торце гостиной не вписался по габаритам. Сначала по высоте его пришлось подпиливать, а потом оказались по бокам щели. Прораб заказал ламинированные наличники 7см. И все отлично закрылось, теперь выглядит аккуратно.
- Доп. бра над зеркалом в гардеробной оказалось хорошей идеей, добавляет уюта.
- Сняли пластик с балкона, там оказались слишком большие дыры между стойками (~20-25см), но строители смогли приварить несколько дополнительных стоек, чтобы смотрелось логично и недорого.
КОСЯКИ:
1) на стройке распечатали не все чертежи => cъехали выключатели в спальне. Хорошо, что никто, кроме меня на такие мелочи не смотрит.
2) не смогли отчистить кирпич нигде, кроме кухни. Сказали, слишком полый и сыпется.
3) чтобы сэкономить, самому заинтересованному лицу (заказчику) нужно включаться самому в поиск более дешевых решений. Например, было несколько вариантов покупок с Авито, которые могли сэкономить (диван, ковер), но мы не успевали их купить.
4) я плохо рассчитала габариты отодвигания стульев от стола. С разлапистыми ногами им тесно. Нужно 3 стула, а не 4. Поэтому, 4й стул поставили в спальню, к рабочему месту.
5) со сборкой кухни целая история.
Заказала сборку в Икее, приехали сборщики, заявили, что плита располагается не по нормам, и от крана до плиты должно быть 20см (Хотя все 1 в 1 относительно старой кухни). Уехали. Я позвонила газовщику и в Мосгаз, уточнила. Оказалось, это норма только для целых плит и только для уровня крана 70см от пола (высота "штуцера плиты" - теперь навсегда запомню. Но все эту фразу пропускают мимо ушей. потому что не понимают ее значения). Через неделю приехал техник из Икеи. Повторили звонок в Мосгаз и ним на громкой связи. Он поохал, но согласился, что сборщики не правы. Параллельно я заказала сборку в сервисе "Руки" и пришлось ждать ее тоже 2 недели очереди. Сборка Икеи новая также была в какой-то бесконечной очереди. В итоге, мастера от прораба собрали кухню без каких-либо нареканий. А за сборку в Икее я вернула деньги. Потратила 2 недели, доказывая, что я не верблюд, и техники не правильно трактуют правила Мосгаза.
6) в ванной съехала ось унитаза и шкафчика. Я поняла это слишком поздно, переделывать уже не было сил и времени. Я вообще стараюсь ничего не переделывать, если это возможно.
7) под раковину не могла найти хорошую и дешевую корзину для белья. Все или маленькие или дорогие.
8) не могла найти чёрный нормальный и дешевый рейлинг. Пришлось вешать в ванную кухонный, но он слишком близко к плитке, не очень удобно просовывать полотенце.
9) в Икее на доставке все время пропадали из наличия нужные штуки. Приходилось ждать и дробить доставки.
10) Нельзя было в пандемию записаться на планирование (очередь недели три), планировала сама.
11) откосы окон на балконе в краске. Как их сделать прилично и дешево - непонятно
12) строители замазали укрывистой бежевой краской подоконники (вместо прозрачного масла), пришлось просить сошлифовывать.
13) привезли плиту с браком. Узнали об этом не сразу, ушло две недели на покупку новой, замену и возврат денег.
14) диван от Divan.ru тоже приехал с браком, хотя мы его ждали примерно месяц. Это обнаружили не сразу, только после сборки, пришлось доказывать фотографиями, видео и т.д. В итоге, диван заменили, но это тоже + несколько недель, нервов, звонков и т.д.
15) Со стороны ванной сквозь матовый стеклоблок видно срез (спил) столешницы. Но видно только мне.
ФОТО ДО РЕМОНТА:
ФОТО ПРОЦЕССА РЕМОНТА:
ФОТО ДО и ПОСЛЕ:
________________________
Если вы хотите подготовить вашу квартиру к продаже или аренде, в том числе красиво сфотографировать - пишите: anna.leksina@gmail.com