Приобретая ту или иную недвижимость, до момента подписания договора купли-продажи с её собственником, мы должны удостовериться в правильности своего выбора, который будет подтверждаться убедительными ответами продавца на наши заданные ему вопросы, для полного и комплексного понимания нами того, что мы собираемся приобрести.
Вопросы, которые нам нужно будет уточнить с продавцом, будут состоять из двух основных групп:
1. Вопросы по собственнику,
2. Вопросы по приобретаемому объекту недвижимости.
По результатам собранной в целом информации, покупатель сможет принять окончательное решение по приобретению или не приобретению интересуемой недвижимости, никак не ранее! В противном случае есть те или иные риски пострадать от такой сделки впоследствии. Проверенно и не раз!
Итак по первой группе вопросов нам необходимо убедиться по самому собственнику, тот ли человек продаёт, здоров и адекватен, не банкротиться и не планирует, не мошенник ли?
Для этого нам потребуются следующие документы:
1. Паспортные данные собственника, лучше в виде ксерокопии паспорта, данные по его регистрации и семейному положению,
2. Если представитель собственника, то ксерокопия нотариальной доверенности на право продажи недвижимости с ксерокопией паспорта представителя,
3. Если собственник-юридическое лицо, то документы юридического лица,
4. Может быть потребуется справка из психо-неврологического диспансера, в случае, если будет какой-то крайний случай или могу научить как обойтись без неё, но с гарантией прикрытия по подобным вопросам, если невзначай возникнут потом.
По получению данных документов от продавца-собственника недвижимости, необходимо произвести проверку по имеющимся в общем доступе базам на предмет добросовестности данного человека в общественной среде. Таковыми базами являются: база МВД, службы судебных приставов, база банкротников, нотариус по выданной доверенности, просто даже можно загуглить в яндексе ФИО данного человека. Что мы ищем? Ищем информацию по данному человеку, проверяем отсутствие у него каких-либо побочных явлений, которые впоследствии могут угрожать покупателю. То есть помимо устных объяснений от продавца, потребуются и документальные подтверждения информации, как факт данных объяснений!
Ко второй группе документов будут относиться следующие:
1. Документы, подтверждающие право собственности продавца на объект, так называемые документы-основания и документы подтверждения (договора приобретения, приватизации, свидетельства о государственной регистрации, выписки из ЕГРН, наследственные свидетельства),
2. Выписки из егрн на земельный участок и дом должны быть связаны друг с другом, то есть в выписке на землю должен быть указан данный дом, как размещённый на этом участке, а в выписке на дом, должен быть указан участок в пределах которого размещен этот дом. Всё просто),
3. Межевание земельного участка подтверждается кадастровой картой, где он обозначен. Необходимо соотнести его реальное положение с фактическим. Делается это выносом точек на местности. Были случаи, когда люди приобретали не совсем то, что было по документам, смещённые фактически участки относительно документальной составляющей, а вместе с этим появлялись и ненужные судебные споры с соседями или органами власти,
4. Справки об отсутствии всевозможных задолженностей: из СНТ, из ДНП, из кооператива и т.д.,
5. Если участок продаётся с подключёнными коммуникациями, то должны быть лицевые счета по таковым (электричество, газ, водопровод, водоотведение) и справки по отсутствию задолженности за пользование. Если отсутствуют лицевые счета, то возможно отсутствует и официальное подключение на эти коммуникации про которые вам говорят, а это возможно будет сулить проблемы будущему покупателю. Здесь аккуратней!
6. Возможно необходимо будет проверить использование продавцом средств материнского семейного капитала и отследить правильность данной процедуры, опять же для подстраховки не возникновения к вам вопросов со стороны заинтересованных.
Я бы ещё порекомендовал в некоторых случаях заказать отчёт об оценке приобретаемого объекта недвижимости у независимого профессионального оценщика.
Во-первых, он подтвердил бы или нет ту стоимость по которой покупаете, для моральной составляющей.
Во-вторых, сам отчёт может пригодиться в дальнейшем, всякие бывают ситуации, случалось сталкиваться с невероятными вещами.
На основании предоставленного, полного комплекта документов и убедительности продавца уже и стоит принимать окончательное решение о приобретении понравившегося вам объекта недвижимости, заключив в итоге договор купли-продажи с продавцом. Я бы рекомендовал нотариального исполнения. Всё очень просто, если понимаючи.