Как заработать на первичном жилье?

Никак!

В 2023 году сложилась уникальная ситуация, когда покупая первичную квартиру у застройщика по договору долевого участия, мы платим за условную студию 152000₽ за м² (29.6 м² = 4524000₽, а после сдачи дома и оформления на первого собственника квартира становится вторичкой, хотя дом новый, еще не сделан ремонт, но продать эту студию вы сможете максимум за 3400000₽.

Мои записи на буклете одного из застройщиков г.Краснодар. На сайте цен от застройщика не добьешься, поэтому пришлось посетить лично.

В октябре 2023 года, когда я продал свою однокомнатную квартиру в районе Немецкой деревни и начал искать жилье в районе мкр. Губернский, я обошел всех застройщиков, проанализировал цены, прибавил стоимость ремонта (квартиры сдаются в предчистовой отделке) и несмотря на то, что у нас есть опыт ремонта своими силами, всё равно дешевле 500000₽ ремонт и минимальная мебель не выйдет. Итого студия с мебелью 5000000₽, а сдавать максимум за 20000₽ (4.8% годовых, если все 12 месяцев квартира сдается)

Две одинаковые квартиры, но есть нюанс...

Поэтому я решил поискать вторичное жилье, желательно с ремонтом, а в идеале с мебелью. И был удивлен тем фактом, что есть собственники, которые в сданном год назад доме и после выполненного ремонта не могут продать студию за 3450000₽.

По словам хозяйки квартира 2022 была куплена в октябре 2022 года у застройщика за 3800000₽, сделан ремонт за 400000₽, платится ипотека по 17000₽. Отдает за 3400000₽

Всё дело в льготной ипотеке, которая не распространяется на вторичку и желающим купить ее в ипотеку придется платить 16-20% банку.

Переплата за 20 лет почти 2000000₽

Через 20 лет вы с учетом процентов выплатите 4745640₽ за студию на вторичке

Какой можно сделать вывод? Низкие проценты льготной ипотеки заложены в цене первички, а высокий процент по ипотеке на вторичку через некоторое время можно будет рефинансировать под меньший процент, при этом квартиру вы купите готовую и на миллион дешевле. Поэтому если у вас наличные, то однозначно вторичка, сейчас люди с наличкой могут позволить себе открывать дверь ногой и требовать у собственника хорошую скидку, а если у вас ипотека, то я бы тоже выбрал вторичку, потому что высокие ставки явление временное и позже можно рефинансироваться, а купив квартиру по льготной ипотеке такой возможности не будет и если вы резко решите ее продать, то только с хорошей скидкой, потому что квартира стала вторичкой. Но конечное решение принимаете вы сами.

Спасибо за прочтение, удачных сделок и да прибудет с вами сила сложного процента.