На ежегодной пресс-конференции 14 декабря 2023 года президент России Владимир Путин заявил, что Правительство РФ думает над продлением льготной семейной ипотеки, но оно должно исходить из реальных возможностей бюджета.
Директор Департамента корпоративных финансов АО ИК «Риком-Траст» Николай Леоненков считает, что льгот в экономике должно быть как можно меньше. «Они только искажают рыночные взаимоотношения, — полагает он. — Их хорошо применять временно для поддержки каких-то важных и нужных отраслей. Например, строительство жилья в нашей стране, где жилые фонды изношены и по-прежнему в некоторых регионах живут в бараках-общежитиях. Там эта льготная ипотека нужна до тех пор, пока проблема не решится. А в Москве дешёвая ипотека лишь взвинтила цены на и так недешёвые квартиры. От этого они не стали доступнее. ЦБ, конечно, это понимает и, наверное, будет так же и действовать: оставлять льготы там, где они необходимы».
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Евгений Миронюк отмечает, что дискуссия между Минфином и строительным «блоком» Правительства, а также другими заинтересованными ведомствами продолжается. «Вероятно, будет выработано некое компромиссное решение, не позволяющее резко затормозить строительную активность. Это может быть повышение первоначального взноса не до 30%, как предлагает Минфин, а до 25%, к примеру. Вопрос снижения лимита льготной ипотеки (в отдельных регионах) до 6 миллионов ₽ также дискуссионный. Его могут понизить, но не в ближайшие недели. С июля 2024 года, вероятно, останутся лишь адресные льготные программы: семейная, IT, дальневосточная/арктическая. Возможно, льготная программа для остальных граждан будет действовать в случае подтверждения низкого уровня дохода», — считает эксперт.
Квалифицированный инвестор, создатель сообщества «ИнвестТема» Владимир Литвинов предполагает, что с высокой долей вероятности программу льготной ипотеки продлят в следующем году, однако с изменением ряда условий. «Регулятор уже рассматривает повышение первоначального взноса. Не думаю, что это сильно охладит сектор, а вот повышение на пару процентных пунктов ставки по ипотеке — вполне может, — говорит он. — Строительный сектор — важная составляющая ВВП страны, поэтому в текущих условиях правительство не будет полностью гасить активность сектора».
По мнению руководителя отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольги Беленькой, главный недостаток льготных программ в том, что из-за них в экономике создаётся дополнительное увеличение темпов роста кредитования и внутреннего спроса, что нивелирует усилия Центробанка по возвращению экономики к более сбалансированным темпам роста. Из-за этого ЦБ приходится ещё сильнее повышать ключевую ставку или дольше удерживать её на высоком уровне. В итоге, как сказала глава Банка России Эльвира Набиуллина, «те, кто получают дешёвые кредиты, — избранные, за эти кредиты платят все остальные».
«Что касается льготной ипотеки, которая на фоне высоких рыночных ставок стала всё больше вытеснять рыночные кредиты, то здесь вроде бы у всех есть понимание, что нужно предпринимать меры по предотвращению дальнейшего перегрева на рынке ипотеки, где темпы роста уже приблизились к 30%, — комментирует Ольга Беленькая. — ЦБ ужесточил макропруденциальное регулирование ипотеки с 1 октября (прежде всего, для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой). Правительство повысило требования к первоначальному взносу с 15 до 20%, однако этого оказалось недостаточно. На днях Минфин России подготовил и внёс в Правительство проект постановления с изменениями условий выдачи льготной ипотеки. Это может существенно ограничить условия доступа к ней. Будет ли продлена льготная ипотека после июля 2024 года, пока неизвестно, но её, возможно, не захотят сворачивать, чтобы не обрушить строительную отрасль. Как говорила Эльвира Набиуллина, массовая льготная ипотека хороша только как антикризисный инструмент, её затягивание привело к непомерному росту цен на жильё, в нормальных условиях льготная ипотека должна быть только адресной».
К примеру, президент России Владимир Путин согласился с идеей поднять планку по программе арктической ипотеки выше 6 миллионов ₽. Правда, он подчеркнул, что этот вопрос требует рассмотрения. Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко считает, что такая мера актуальна не только для арктической ипотеки, но и для программ льготной ипотеки во многих других регионах страны. По его словам, это позволит повысить спрос на многокомнатные квартиры в российских регионах и даст возможность большему количеству семей улучшить свои жилищные условия. Например, в проектах «Неометрии» на квартиры стоимостью свыше 6 миллионов ₽ приходится примерно 40% продаж, а на долю льготной ипотеки в целом — до 80%.
«С учётом того, что рынок недвижимости в регионах развивается и растёт, как и стоимость жилья, существующая планка в 6 миллионов ₽ стала практически неконкурентной. Она не позволяет брать льготную ипотеку на квартиры даже средней площади», — отмечает Алексей Лысенко. По его мнению, региональный спрос на недвижимость будет также стимулировать застройщиков к реализации проектов комплексного освоения территорий, в том числе к строительству социальных объектов и наполнению жилых комплексов инфраструктурой.
Руководитель группы по развитию ипотеки «Неометрии» Ирина Казанцева также подчеркнула, что повышение лимитов по льготной ипотеке — это необходимая и давно ожидаемая мера для многих регионов, в особенности для Краснодарского края, поскольку цены на недвижимость с момента запуска льготной ипотеки значительно выросли, и лимита в 6 миллионов ₽ уже не хватает для комфортной покупки квартиры. «В связи с этим приходится прибегать к так называемой “комбо-ипотеке” с субсидированием от банков, что так или иначе сказывается на конечной стоимости недвижимости. Если лимит будет увеличен, это повысит спрос на двух- и трёхкомнатные квартиры, что особенно актуально для семейных покупателей», — объяснила Ирина Казанцева. В качестве дополнительной меры она считает целесообразным включить в стоимость льготной ипотеки ремонт и меблировку квартир, так как большинство покупателей хотели бы переехать в уже полностью готовую жилплощадь и не готовы тратить время на её обустройство.
В ВТБ отмечают, что возможность купить квартиру или построить собственный дом на льготных условиях приобрела особую ценность для российских семей в период высоких ставок по базовым программам кредитования. Сегодня на «семейную» ипотеку приходится около 45% льготных сделок на рынке, а в общем объёме выдач ипотеки по ней проходит почти каждая третья сделка.
С учётом этих факторов, а также важной социальной составляющей программы, ВТБ поддерживает потенциальное продление семейной ипотеки. Она действует уже более пяти лет и зарекомендовала себя как эффективный инструмент улучшения жилищных условий российских семей. В совокупности с выплатой материнского капитала и дополнительной финансовой поддержкой многодетных заёмщиков госпрограмма позволяет им быстрее и качественнее решить долгожданный квартирный вопрос.
Редакция Сравни,
Отвечаем на потребительские вопросы о финансах
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной