Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: учеб. для студентов вузов, обучающихся по направлению «Юриспруденция» / отв. ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. Москва : Волтерс Клувер, 2007. 496 с.
Вопрос: Общая долевая собственность
Ключевые слова: общая долевая собственность, доля, улучшения, отделимые от объекта, неотделимые улучшения, долевая собственность на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Общая собственность есть правовой режим владения, пользования и распоряжения имуществом, которое принадлежит на праве собственности двум и более лицам, и составляет единое целое. Общая собственность является, по общему правилу долевой, т. е. каждому из сособственника заранее известна его доля в праве собственности на общее имущество.
Доля собственника – арифметически выраженная (1/3, 50%) доля в субъективном праве собственности на все общее имущество. Нельзя выражать в тоннах, кв. метрах, т. к. создается право на часть вещи.
Размер доли определяется или законом (п. 2 ст. 1141 ГК) или соглашением только для делимых вещей (условия договора простого товарищества). Если нет ни закона, ни соглашения, то доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК).
Каждый сособственник обязан соразмерно со своей долей участвовать в общих расходах по уплате налогов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК). Поскольку продукция, плоды и доходы, полученные от использования общей вещи, также поступают в общую собственность, они распределяются между сособственниками соразмерно их долям, если иное не установлено их соглашением (например, поровну или пропорционально реальным долям). Аналогичным образом распределяются и убытки, связанные с ее использованием.
В зависимости от вклада в образование и приращение имущества доли могут быть неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников. Если такое соглашение отсутствует, решающее значение приобретает характер произведенных одним лицом улучшений (п. 3 ст. 245 ГК).
Улучшения, отделимые от объекта без несоразмерного ущерба по хозяйственному назначению (замена электроприборов в общем жилом доме), по общему правилу поступают в собственность произведшего, т.е. не влияют на размер долей. Лишь по соглашению всех сособственников могут остаться в составе общего имущества, тем самым повлечь соразмерное увеличение доли произведшего.
Неотделимые улучшения (ремонт, пристрой) всегда становятся объектом общей собственности. Участник, произведший улучшения за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение его доли.
Долевые собственники считают выручку. Привычные будни
Особой разновидностью долевой собственности в нашем правопорядке стала долевая собственность на земельные участки сельскохозяйственного назначения, образовавшегося в результате реорганизации бывших колхозов и совхозов и приватизации их членами (работниками) закрепленных за ними земель сельскохозяйственного назначения (осуществлявшейся путем передачи земель в малопонятную «коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность». Происходила приватизация не единого целого, а массива разнородных земельных участков. Земельная доля рассматривается как доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (нельзя передать долю по договору аренды, так как предметом аренды может быть только индивидуально определенная непотребляемая вещь).
Общей долевой собственностью является имущество, принадлежащее собственникам комнат (жилых помещений) в коммунальной квартире. Жилые помещения пребывают в единоличной собственности хозяев, а места общего пользования (коридоры, кухня, санитарный узел и проч.) пребывают в общей соственности.
Придомовая территория, которую занимает многоквартирный жилой дом, может пребывать в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома.