Уж сколько раз твердили миру, что ипотека в банкротстве продается, но только все не впрок. Вопрос о том, как сохранить имущество в процедуре мы слышим от каждого “владельца” залоговой недвижимости. Да и движимости тоже.
Закон
Статья 446 ГПК РФ дает однозначный ответ:
Взыскание не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
- жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Т.е. залоговое имущество согласно статье 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" составляет конкурсную массу.
Есть только один случай, когда должник может сохранить за собой залоговое жилье, которое является единственным для него и членов его семьи. Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №58 от 23 июля 2009 г. это возможно, если залоговый кредитор не предъявит свои требования вообще или пропустит срок их предъявления, который составляет 2 месяца.
Проблема в том, что деньги под залог выдают, как правило, профессиональные кредиторы - банки, а они очень тщательно отслеживают публикацию информации о банкротстве физических лиц. И представить ситуацию, когда банк забыл про залоговое имущество, которое могло быть реализовано в процедуре или передано кредитору, очень сложно.
Частные случаи сохранения ипотечного жилья
Многие юридические фирмы обещают потенциальным банкротам сохранить ипотеку, ссылаясь на определения Верховного Суда РФ. Вот те, что упоминаются чаще всего.
Определение ВС РФ от 27.04.2023 №305-ЭС22-9597
Суть: нельзя забрать единственную квартиру у банкрота-залогодателя, если должник исправно исполняет обязательство, обеспеченное ипотекой.
Заемщик получил кредит, для обеспечения которого третье лицо предоставило свою единственную квартиру в залог. Заемщик исправно платил по кредиту, а вот залогодатель стал банкротом. Верховный суд определил, что решением этой проблемы является мировое соглашение на следующих условиях:
- банк не отбирает единственное жилье у залогодателя-банкрота;
- залоговое обеспечение сохраняется после завершения процедуры банкротства.
Повторим еще раз. Речь идет о банкротстве лица, которое предоставило свое единственное жилье в залог по чужому кредиту, при этом сам заемщик кредит платит исправно, просрочек не имеет и объявлять себя банкротом не собирается.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2021 г. №308-ЭС20-20893 по делу №А32-41264/2017
Суть: супруг должника - созаемщик по кредиту может погасить ипотеку из личных средств.
И если долг будет погашен полностью, то обременение с объекта ипотеки будет снято, и квартира исключена из конкурсной массы должника как единственное жилье. Если она является таковым.
Ключевой момент определения - источник средств на платеж. Если можно доказать, что деньги принадлежат супругу банкрота лично, например, были подарены, то платеж будет считаться действительным, и квартира не будет реализована. А если деньги являются совместной собственностью супругов, то сделка будет признана недействительной, а квартира останется в конкурсной массе и будет продана.
Определения Верховного Суда Российской Федерации - это, конечно, не статьи закона, однако, нижестоящие суды не вправе их игнорировать. Однако законодатели тоже планируют улучшить положение ипотечных заемщиков на своем уровне.
Чего ждут все ипотечные заемщики
9 марта 2023 года в Государственную Думу был внесен законопроект №309801-8 о сохранении ипотеки. Текущая редакция предусматривает следующее.
- Суд может утвердить отдельные мировое соглашение или план реструктуризации долгов гражданина по ипотеке, если для него и членов его семьи жилое помещение, обеспеченное залогом, является единственным пригодным для постоянного проживания. Ипотека останется за банкротом, а на остальные обязательства и кредиторов такие соглашения распространяться не будут.
- Плюс родственники получат право в ходе процедуры банкротства полностью погасить ипотеку, чтобы сохранить жилье за должником.
Мы так долго ждем подобного закона, что почти потеряли надежду на то, что его примут. Однако в нашей практике уже были случаи заключения мирового соглашения и сохранения жилья, полученного по программе военной ипотеки, в частности, по делу №А68-10055-2/2021.
И все таки если вы не планируете расставаться с ипотечной квартирой, то лучше повременить с банкротством и поискать другие пути решения своих финансовых проблем. Можно погасить ипотеку от третьего лица и потом идти в процедуру: мол, добрый человек решил помочь вам не остаться на улице. Ну а если добрых волшебников в вашем окружении нет, то банкротство с ипотекой - не так уж и страшно. Гораздо страшнее остаться без квартиры, когда она будет реализована судебными приставами, но с долгами, если стоимость вашего жилья не покроет задолженность целиком.
Задумайтесь, есть ли смысл продолжать платить, если долги превышают стоимость квартиры? Может проще избавиться от всех обязательств? Если вы не знаете, как поступить, позвоните нам на бесплатную горячую линию 8-800-333-89-13, и мы вместе найдем оптимальный выход.