В продолжении темы о Доходной ипотеке, я пытаюсь описать свой опыт покупки недвижимости в удалённом формате. Первая часть покупки комнаты в общежитии описана тут. Сейчас хотелось бы описать как именно проходит такого вида сделка.
Межрегиональная сделка. СберБанк. ДомКлик.
После выбора объекта недвижимости, а именно комнаты в общежитии встал вопрос об оформлении сделки по приобретению. Честно говоря до этого момента я предполагал, что мне придётся лететь в Екатеринбург на некоторое время для оформления всех документов, но углубляясь в этот вопрос я узнал о том, что в СберБанке (как потом выяснилось и в других банках) уже давно практикуется проведение сделок в разных регионах в дистанционном формате (онлайн).
В моём случае у меня уже была одобрена ипотека в Сбере, зарплатным клиентам сбер одобряет заявки буквально за пару минут.
Всё взаимодействие происходит на сайте или в приложении ДомКлик. (далее буду писать только "Приложение", но функционал на сайте даже обширнее)
Выглядит это следующим образом:
1. При выборе объекта недвижимости в приложении нажимаем кнопку "купить в ипотеку". Да, купить недвижимость в наше время можно почти так же просто как туалетную бумагу на маркетплейсе 😃.
2. После этого в приложении появляется специальный чат, в который добавляется покупатель (я), продавец (или его представитель-риелтор) и менеджер от Сбера. Добавлять участников можно. Например можно добавить своего риелтора или риелтора продавца.
3. В чате есть вкладка "Документы", где написан перечень необходимых документов для проведения сделки.
В частности от покупателя (меня) был нужен только скан (фото) паспорта. Остальные сведения у них уже были, т.к. я - зарплатный клиент, да и ипотека в этом банке у меня уже вторая.
От продавца перечень более обширный:
- Паспорта всех собственников, в моём случае он был один;
- Документы о праве собственности (Выписка из ЕГРН);
- Если продавец в браке - нотариальное согласие супруга на продажу;
- Выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных);
- В частном порядке могут быть запрошены и другие документы.
Самое удобное, что все документы можно скидывать в чат в виде фото или сканов. Их распределяет менеджер и проверяет на соответствие требованиям.
4. Если с документами всё в порядке, поступает звонок от менеджера который обговаривает все оставшиеся условия, сообщает о необходимости прислать черновик договора купли-продажи (ДКП) или предлагает его купить, а также предлагает купить все необходимые страховые продукты. Но исходя из опыта предыдущей ипотеки, я предпочёл купить страховку в ВСК.
В случае согласия со всеми условиями ипотеки, составляется кредитный договор, который тоже появляется в документах сделки.
5. Ещё на этапе сбора документов Банк предлагает сделать оценку недвижимости, что является необходимым условием для покупки недвижимости в ипотеку. Но я бы не советовал вызывать оценщика ровно до того момента как банк проверит все документы собственника и не одобрит недвижимость к покупке. Оценщик проводит оценку на следующий день, в худшем случае через день. День на формирования отчёта и загрузку в ДомКлик.
6. На этом сбор всех документов заканчивается и назначается дата сделки.
Непосредственно сделка
Сама межрегиональная сделка выглядит следующим образом.
С продавцом обговаривается дата и удобное время, эта информация предоставляется в чат менеджеру. Менеджер предлагает варианты отделений банков, где в это время можно провести сделку.
Продавец и покупатель (я) выбирают удобные отделения в своих городах.
Я - в Москве, продавец - в Екатеринбурге. Утверждается время сделки, с учётом разницы во времени. В назначенное время каждый приходит в выбранное отделение и происходит магия 😃
Участие покупателя - минимально. Я просто показал паспорт менеджеру, он подтвердил мою личность и далее началась работа двух менеджеров. Менеджер из Екатеринбурга также убедившись в личности продавца, стал принимать оригиналы документов и подгружать в раздел документов по сделке уже полноценные сканы этих документов, а не криво-косо сделанные фото.
Менеджер в Москве формировал документы по сделке и давал мне их на подпись.
После загрузки сканов всех необходимых документов и договоров в раздел документов по сделке. Я подписал ДКП, его отсканировали, распечатали в Екатеринбурге и дали на подпись продавцу. Точно так же мне распечатали скан договора с подписью продавца, на котором я поставил уже свою подпись. Оба этих экземпляра так же загрузили в личный кабинет. Деньги с моего счёта ушли на счёт безопасной сделки. После регистрации права собственности на моё имя, эти деньги были переведены на счёт продавца.
Что было дальше?
Ещё на стадии переговоров о покупке комнаты, я обсудил с риелтором продавца возможность последующей сдачи этой комнаты. Точнее даже до покупки я сразу обозначил, что хочу купить эту комнату для сдачи в аренду, узнал у неё среднюю стоимость на аренду такой комнаты. Только после того как я убедился, что арендная стоимость перекрывает ипотечный платёж, я и решился на сделку. В итоге мы заранее договорились, что риелтор продавца после проведения сделки - сдаст эту комнату для меня. Вот так риелтор продавца стал риелтором покупателя. В дальнейшем я снова воспользовался точно такой же схемой. 😃
Риелтор сообщила, что она не специализируется на аренде недвижимости, а больше работает в купле/продаже, но всё же для меня может сдать эту комнату быстро за 8.000 рублей + оплата коммунальных услуг. Для меня, на первом этапе, это было приемлемо, т.к. ежемесячный платёж составляет 7.200 рублей. Риелтор благополучно сдала комнату как тогда казалось благонадёжным арендаторам (молодая семья с ребёнком). После сдачи, она сообщила мне, что у неё есть "знакомая девочка", которая как раз занимается сдачей в аренду, но немного на других условиях и порекомендовала в дальнейшем обращаться к ней.
Сначала всё было хорошо, арендаторы исправно переводили мне арендную плату и оплачивали коммуналку. НО! В один из прекрасных дней они просто пропали. Прошла дата перевода платежей. День, два, три, неделя. На звонки не отвечали, сообщения - игнорировали. Позвонив риелтору, которая и сдавала комнату им, объяснив всю ситуацию - она тоже попыталась с ними связаться, но безуспешно. Я уже собирался вылетать в Екатеринбург, для решения этого вопроса, но.... На следующий день мне позвонила та самая "знакомая девочка", как оказалось риелтор рассказала ей о случившейся ситуации и она решила мне помочь. Спасибо, Екатерина. Она попыталась дозвониться до арендаторов иии.... О чудо, они взяли трубку 😃 Видимо просто не ожидали звонка с нового номера по этой ситуации. Рассказав грустную историю про здоровье и пообещав съехать в течении недели, попытки перезвонить им через неделю снова завершились провалом 😃
В итоге риелтор взяла ситуацию в свои руки, попросив у меня выписку из ЕГРН и Копию паспорта, связалась с комендантом и ответственной по этажу в общежитии (или как это называется? Главная по этажу?), объяснила всю ситуацию, вызвали слесаря и вскрыли дверь и сразу поменяли замок входной двери. Целый детектив.
После успешного вскрытия и проникновения 😃 Выяснилось, что в комнате ужасный бардак и грязь. Была вызвана клининговая служба, всё убрали и отмыли (цена вопроса 2.000 рублей). После этого риелтор сообщила, что может сдать такую комнату за те же 8.000 рублей или можно вложить немного денег и сдать дороже (9-11 тысяч рублей). Я выбрал второй вариант. Риелтор сама нашла мастера, который согласился частично переклеить обои (в некоторых местах они были ободраны) и навести небольшой косметический "марафет".
Честно говоря я даже не знаю, что там было сделано, всем занималась Екатерина. Знаю только, что всё это обошлось мне всего в 10.000 рублей.
Условия работы риелтора Екатерины следующие:
Она берёт 1.000 рублей с каждого платежа, но при этом берёт на себя все заботы. Сама "выбивает" деньги с арендаторов, сама берёт с них деньги за оплату ЖКХ и оплачивает, решает все возникшие вопросы, предварительно согласовав со мной. Эти условия для меня оказались просто находкой.
Итоги в цифрах:
Стоимость комнаты - 850.000 рублей;
Стоимость аренды - 11.000 рублей;
Ипотечный платёж - 7.200 рублей;
Услуги риелтора - 1.000 рублей.
Итого чистый доход - 2.800 рублей в месяц.
Вот так я купил и сдал комнату в общежитии Екатеринбурга, даже ни разу не побывав в этом городе.
В следующий раз я расскажу о тонкостях покупки комнаты в коммунальной квартире.
