ЛИКВИДНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ :ЧТО ЭТО ТАКОЕ И ЧТО НА НЕЁ ВЛИЯЕТ 🏡
Чем быстрее и проще владелец актива может обменять его на деньги, тем выше ликвидность актива. В отношении жилья это правило работает точно так же. Впрочем, ликвидность недвижимости — это величина не постоянная: одна квартира найдет своего покупателя за неделю, другая будет продаваться годами, за одну квартиру дают двойную цену, а другую и с огромным дисконтом тяжело продать.
Что такое ликвидность недвижимости
Ликвидность — это способность недвижимости конкурировать с другими похожими товарами на рынке. То есть, если раньше наши предки выбирали себе жилье, главным достоинством которого была возможность служить нескольким поколениям, то сейчас ставка делается на привлекательность квартиры как потенциального товара.
При инвестировании в недвижимость, равно как и при улучшении жилищных условий, важно понимать, как оценивается ликвидность недвижимости и что на неё влияет, в каких случаях она высокая или низкая.
Кстати, при выборе инвестиционной недвижимости эксперты советуют обращать внимание в первую очередь именно на ликвидность, а не на доходность объекта недвижимости.
С точки зрения инвесторов, ликвидность и доходность — это противоположные понятия. При оценке ликвидности недвижимости подразумеваются ее индивидуальные характеристики, которые позволят её продать в минимальные сроки по максимальной цене.
Доходность же означает прибыль, получаемую собственником в процессе владения недвижимостью. То есть, чем больше потенциального дохода будет приносить квартира, скажем, в процессе ее сдачи в аренду, тем менее ликвидной она будет считаться.
Так, новостройка, возведенная из качественных материалов по современным технологиям, способна принести большую прибыль собственнику, чем, например, вторичное жилье в хрущевке, а кирпичные и монолитные дома больше привлекают покупателей, нежели панельная застройка.
Не меньшее значение имеет и этажность. Зачастую жилье на первом и последнем этажах менее востребовано. На первых этажах многих смущает шум с улицы, необходимость тщательнее защищать свое жилище от внимания прохожих и близость подвала.
На последних этажах традиционно слабым местом считаются протечки крыши, труднодоступность в случае поломки лифта. Однако в ситуации с элитным жильем квартиры на последних этажах являются видовыми и располагают просторными террасами, что, напротив, является дополнительным плюсом.
Более ликвидными считаются небольшие квартиры — одно- или двухкомнатные площадью до 50 кв. м. После изменений на рынке жилья в 2020–2021 годах покупатели ищут способы сэкономить, и самый простой вариант — снизить именно размер приобретаемого жилья. В этой связи квартиры большой площади сегодня можно назвать неликвидными объектами.
Меньшим спросом пользуются:
Квартиры без балкона. В старом жилом фонде его часто используют в качестве кладовки.
Квартиры с нефункциональным коридором, где отсутствует возможность оборудовать зону для хранения вещей.
Квартиры с линейной планировкой, где все комнаты расположены на одной стороне. Многие предпочитают «распашонки», потому что в них лучше микроклимат.
Квартиры на вторых этажах, когда внизу находится кафе или ресторан.
Квартиры, которые выходят окнами на крупные автомобильные магистрали или железнодорожные пути.
Какие характеристики повышают ликвидность квартиры
Юридическая чистота
При продаже недвижимости это может стать одним из решающих факторов, поскольку без юридической чистоты объекта невозможно быстро оформить сделку. При наличии обременений придется долго искать покупателя, готового купить проблемную недвижимость, тем более что на рынке достаточно полностью лишенных рисков предложений.
Расположение
Разумеется, продать квартиру в Москве намного проще, чем в провинции. Но и здесь покупатели будут искать жилье в определенном районе, например ближе к центру или, наоборот, ближе к окраине, зеленым зонам.
Применительно, что разница в цене равнозначных по параметрам однокомнатных квартир в некоторых районах может превышать миллион рублей.
Инфраструктура и транспорт
Без развитой инфраструктуры, особенно социальной, а также удобного транспортного сообщения жизнь даже в самой замечательной квартире может оказаться неудобной.
Экология
Жилье рядом с промзоной не отличается высокой стоимостью, как и ликвидностью. Более привлекательными для граждан будут объекты, расположенные в благополучных и чистых с точки зрения экологии местах. Ликвидность такого жилья, соответственно, также выше.
Планировка
Квартиры с перепланировкой, которая производилась, исходя из личных предпочтений собственника, отпугивают покупателей. К тому же нередки случаи, когда изменение внутреннего облика жилища проходит без надлежащего разрешения.
Именно поэтому типовое, исходное состояние квартиры может сыграть на руку продавцу. Без внесенных изменений продажа объекта пойдет быстрее.
Качественный ремонт
Квартиры, в которых придется заменить не только обои, но и проводку и трубы, однозначно будут пользоваться меньшим спросом.
Повторюсь, чт
о ликвидность недвижимости, величина не постоянная.
