Руководитель департамента аналитики КА «Платформа» Сергей Лысаков считает, что полная отмена субсидируемой государством ипотеки существенно ударит по спросу на новостройки. «Однако я не думаю, что льготная ипотека будет полностью отменена, по крайней мере для отдельных категорий граждан, например военных или работников IT-отрасли. Другое дело, что будет ограничена выдача кредитов по самым массовым программам «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека». Предложения Минфина России по ограничению размера кредита в рамках льготной ипотеки для Москвы, Санкт-Петербурга и Ленобласти вдвое, до 6 миллионов ₽, и повышение размера первоначального взноса до 30% существенно ограничит выбор объектов недвижимости, которые будут доступны для покупки с помощью ипотеки», — отмечает эксперт.
Напомним, что объём выданной льготной ипотеки достиг рекордных значений в сентябре 2023 года, когда он составил 652 миллиарда ₽. Уже в октябре, когда ключевая ставка Банка России достигла 15%, а глава ЦБ послала недвусмысленные сигналы о возможном дальнейшем повышении стоимости кредита, ставки по ипотеке резко взлетели. Уже сейчас за пределами льготных программ ставки составляют от 16% до 20% годовых. На этом фоне, по мнению Сергея Лысакова, сентябрь был, пожалуй, последним месяцем с рекордными показателями выдачи льготной ипотеке. Уже в октябре банки, не дожидаясь следующего подъёма ключевой ставки, стали значительно чаще отказывать в выдаче ипотечных кредитов.
«Пока это не транслируется в цены. Скорее всего, застройщикам даже удастся удерживать высокие цены не первичном рынке в ближайшие месяцы, — допускает Сергей Лысаков. — Застройщики продолжат манипулировать рынком за счёт предоставления разнообразных предложений о покупке недвижимости по льготной цене и акционных скидок. Однако сейчас, за счёт ограничения выдачи льготной ипотеки, которая составляла более половины всех ипотечных кредитов, а также ужесточения условий её выдачи, спрос сконцентрируется в сегменте дешёвого малобюджетного жилья. Вероятнее всего, ближе к концу следующего года мы можем столкнуться с ухудшением качества строительства жилья из-за возросших издержек застройщиков. Эта тенденция существует с прошлого года, но в 2024 году она может усилиться с учётом растущей себестоимости строительства как в части материалов, так и в части рабочей силы».
Доцент департамента налогов и налогового администрирования факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета при Правительстве РФ Алексей Костин тоже акцентирует то, что на протяжении последних лет строительство и ввод нового жилья бьёт исторические максимумы в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Краснодаре, Татарстане и других регионах. В этих условиях совершенно логичным шагом становится субсидирование ипотеки государством (по некоторым оценкам, в структуре ипотеки покупки нового жилья по госпрограммам составили свыше 50%). Однако доступность ипотеки по госпрограммам, в свою очередь, провоцирует рост цен на жильё. Последнее вызывает серьёзную обеспокоенность со стороны ЦБ РФ. Причём регулятор фиксирует отклонение российской экономики от траектории сбалансированного роста, что, помимо влияния других факторов, вызвано увеличением потребительской активности, поддерживаемой ростом реальных заработных плат и, главное, высокими темпами кредитования. Всё это уже привело к повышению инфляционного давления на экономику, в связи с чем ЦБ РФ пошёл на вынужденную меру и 27 октября 2023 года принял решение о повышении ключевой ставки до 15% годовых и может снова её поднять 15 декабря.
«Таким образом, цель действий ЦБ РФ ясна — временная приостановка кредитования и тем самым снижение инфляции. Остаётся понять, какую цель преследует Правительство РФ и действует ли оно скоординированно с Банком России. Продление льготных условий по ипотеке до середины следующего года сохранило возможности кредитования для отдельных заёмщиков, однако увеличение первоначального взноса до 20% (в настоящее время обсуждается вопрос увеличения до 25–30%) не позволяет заёмщикам с минимальными денежными вложениями взять ипотеку. Понятно, что и ЦБ РФ, и Правительство РФ пытаются таким увеличением снизить нагрузку на бюджет, в то же время прослеживается попытка стимулировать участие граждан в процессах накопления сбережений. Отмечу, что в начале этого года Минфин и Банк России презентовали новую программу долгосрочных сбережений для граждан с участием государства, которая в будущем должна обеспечить её участникам подушку безопасности в особых жизненных ситуациях.
И ещё: в 2022 году рынок жилья и ипотечного кредитования переживал стагнацию. Сейчас с повышением ключевой ставки наблюдается схожая ситуация — рынок практически остановился, прослеживается настороженное ожидание, что же будет дальше. Пока приходится констатировать, что ипотека для большинства заёмщиков становится недоступной, но цены на жильё при ограниченном предложении вторичного рынка продолжают незначительно расти (эксперты прогнозируют в 2024 году переформатирование рынка продаж с увеличением процентного соотношения в пользу первичного рынка до 80–90%). При продолжении строительства и ввода нового жилого фонда (без этого в настоящее время уже нельзя, старые постройки требуют скорейшей замены) необходимо обеспечить его приобретение — льготная ипотека в последние годы позволила решить оба этих вопроса. Поэтому сложно прогнозировать, что в большей степени повлияет на цены, хотя инфляция — совершенно нормальный экономический процесс. Логичным итогом видится продолжение льготного кредитования с государственным субсидированием, однако оно, скорее всего, станет более точечным (отдельные категории граждан, отрасли экономики, проекты). Выбор будет продиктован условиями и вызовами, с которыми Россия столкнётся в следующем году», — делает вывод Алексей Костин.
Директор по развитию АО «Тоннэкс груп» Василий Лавров отмечает, что субсидирование ипотеки уже сказалось на рынке катастрофическим образом. «Кажется, идея помощи людям в приобретении жилья — это благо. На самом деле трёхкратные переплаты за крохотные квартиры размазаны на десятилетия вперёд. Молодые семьи получают обременения, которые не позволяют им в ближайшие 20–30 лет улучшить условия своего проживания. Проблема в том, что для элиты единственный способ сохранить деньги внутри страны — вкладывать их в строительство. Сегодня цены на многие объекты завышены в два-три раза, и поддерживать спрос можно только бесконечными субсидиями, потому что иначе людям не на что было бы покупать жильё. Несмотря на это, все расходы на строительство ложатся на плечи не банков, а заёмщиков. Субсидирование ипотеки — это костыли, на которых держится рынок. Если их выбьют, рынок ждёт не стагнация, а болезненное падение, после которого придётся ехать в травмпункт. Отмена субсидирования приведёт к просадке спроса. Он и так снижается, это видно по колоссальным объёмам нераспроданного жилья. Хорошего выхода из ситуации не найти, в шахматах это называется цугцванг», — говорит Василий Лавров.
Доктор делового администрирования (DBA) по юриспруденции и по экономике и управлению Роман Синицын тоже считает, что отмена субсидируемой ипотеки приведёт к определённым изменениям на рынке недвижимости. Спрос, особенно на первичном рынке, будет снижаться, поскольку обычные потребители найдут ипотечные кредиты менее привлекательными из-за отсутствия государственной поддержки.
Увеличение первоначального взноса по ипотеке повысит порог входа для потенциальных покупателей жилья, особенно для семей с низким и средним уровнем дохода. Это ограничит количество претендентов на получение ипотеки и, следовательно, приведёт к уменьшению общего спроса на жильё. При отсутствии существенного увеличения спроса со стороны других клиентов (например, инвесторов или покупателей вторичного жилья) это также может оказать нисходящее давление на цены.
«С одной стороны, при более высоких первоначальных взносах многие покупатели будут вынуждены отложить или вовсе отказаться от планов по приобретению жилья. С другой, это может стимулировать строительство бюджетного жилья, — комментирует Роман Синицын. — По мере снижения спроса на недвижимость цены, вероятно, снизятся, по крайней мере в некоторых сегментах рынка. Однако долгосрочные ожидания относительно ухудшения качества строительства могут удерживать цены на высоком уровне, так как потребители будут стремиться инвестировать в недвижимость сейчас, пока они могут быть уверены в её качестве».
В целом эксперт ожидает, что изменения в ипотечной политике приведут к значительной волатильности на рынке недвижимости в ближайшие годы. Продолжительность и глубина этих последствий в большой степени будут зависеть от скорости и эффективности реакции застройщиков и банков, а также от общей экономической ситуации в стране.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что отмена субсидированной ипотеки и увеличение первоначального взноса могут привести к замедлению роста цен на рынке жилья за счёт снижения совокупного спроса и сдвига между первичным и вторичным рынками. Однако итоговый результат будет зависеть от реакции застройщиков, банков и государства на текущие условия. В то же время нельзя исключать такой вероятности, что строительные компании, вступив в острую конкуренцию за покупателя, будут вынуждены снижать цены, что также окажет давление на рынок первичного жилищного строительства. А банки могут принять увеличение первоначального взноса неоднозначно и начать ужесточать свои требования к заёмщикам, что, в свою очередь, может снизить спрос на недвижимость.
«В конечном счёте всё зависит от агрегированного спроса и предложения на рынке жилья в целом, на которые, в свою очередь, может повлиять множество других факторов, не связанных с ипотекой. Эти факторы могут включать в себя такие переменные, как общие тенденции в экономике, демография, миграция и арендная активность», — резюмирует Роман Синицын.
Редакция Сравни,
Отвечаем на потребительские вопросы о финансах
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной