Есть мысль инвестировать в зарубежную недвижимость и получать доход от аренды? Это действительно один из самых надежных активов. Но он тоже имеет сопутствующие риски. Как выбрать страну, локацию, сегмент и конкретный объект - нам помогли разобраться эксперты строящегося в Грузии пятизвездочного отельного комплекса Wyndham Grand Residences Batumi Gonio.
Риски
Основные риски, которые подстерегают инвестора в зарубежную недвижимость:
- неправильная оценка рынка и его перспектив, качества строительства, законодательных тонкостей
- низкая ликвидность или капитализация, обусловленная конкретным рынком или сегментом
- отсутствие или нехватка сопутствующей инфраструктуры
- трудности в самостоятельном управлении активами или нехватка компетенции у управляющей компании
- банальная нечистоплотность застройщиков и риелторов.
Выбор страны
Первый выбор, который делает инвестор, - страна для инвестиций, конкретного рынка.
Первый фактор, который влияет на этот рынок – стабильность валюты. Обесценивается валюта – снижается экономика в целом, дешевеет недвижимость в частности. Значит, следует исключить рынки с нестабильной валютой.
Второй фактор – динамика рынка последних лет и его перспективы. Самыми инвестиционно привлекательными рынками являются растущие. А развитые рынки зачастую перегреты, затянувшийся бурный рост несет риск возникновения «пузыря». Поэтому нам нужно определить не только текущий баланс спроса и предложения, но и отложенное предложение.
Какой объем предложения находится на стадии строительства и завтра будет “выброшен” на рынок? Не возникнет ли превышение предложения над спросом и как следствие - падение цен? Значит, следует исключить рынки (или сегменты) со слишком большим объемом строящейся недвижимости.
Грузия
Как правило идеальным вариантом является золотая середина. Это рынки, которые демонстрируют стабильную положительную динамику на фоне растущего спроса. Рынки, которые имеют больший запас роста. Больший запас капитализации, ликвидности и доходности. На постсоветском пространстве всем этим критериям соответствует только одна страна - Грузия.
Основные показатели и динамика грузинского рынка:
- в 2022 году рост ВВП Грузии составил более 10%. Это один из самых высоких в мире темпов. Для сравнения: рост ВВП в ЕС составил 0,5%.
- Грузия среди мировых лидеров по легкости ведения бизнеса, стабильно входит в топ-10 рейтинга Всемирного банка.
- Грузия – магнит для инвесторов. Приток прямых иностранных инвестиций в страну в 2022 году достиг рекордных $2 млрд.
- Основой экономического роста Грузии остаются туризм и отельный бизнес, строительство и недвижимость.
- В стране низкое налогообложение. Отсутствует налог на недвижимость. Налоговая ставка на прибыль при перепродаже – всего 5%, если перепродавать менее чем через два года после покупки. А если перепродавать позже, то налога нет вовсе.
- В Грузии можно находиться без визы год. «Золотая виза» (вид на жительство для инвестора и членов его семьи) – при покупке недвижимости всего на 100 тысяч долларов.
Батуми
«Большой Батуми» сейчас самый стремительно экономически развивающийся регион Грузии. Этот курорт – туристическое сердце страны. С каждым годом все больше путешественников привлекают в Батуми чистый воздух и живописные горы. В районе Батуми Гонио расположен самый чистый в Грузии пляж, претендующий на получение «Голубого флага».
В Гонио сосредоточена основная строительная активность курортного региона. Здесь строят гостиницы мировые отельные бренды. В частности наш информационный партнер – Wyndham Grand Residences Batumi Gonio. В Гонио осталось совсем немного земли для строительства на участке до границы с Турцией. Это рекреационная зона, где законодательно ограничена высота нового строительства – не более 15-ти метров.
То есть, эта локация не будет застроена десятками “башен”. Гонио (как локальный рынок недвижимости) и инвестиции в него защищены от возможного перегревания, появления избыточного предложения, снижения капитализации, ликвидности и доходности в будущем.
Какая недвижимость?
Итак, основа экономического роста Грузии – туризм и недвижимость. Эти факторы объединяет гостиничная сфера. Следовательно, самая выгодная инвестиция в Грузии – покупка номера в отеле.
Для постсоветского пространства это достаточно новый вид инвестиций. Многие вообще до сих пор не знают, что гостиничный номер можно купить и получать пассивный доход от отельного управления.
Почему именно купить номер, а не построить дом для сдачи комнат или гостиницу самому?
Статистика рынка Батуми (по итогам 2022 года) показывает:
- заполняемость в гостиницах ведущих международных отельных сетей на 58% выше, чем у “обычных” гостиниц.
- стоимость проживания в брендовой гостинице в 4-5 раз выше.
То есть, доходность мировых отельных брендов в разы выше. И если у вас есть номер в таком отеле - вы тоже заработаете в разы больше за счет силы бренда.
Наконец, сам премиум-сегмент наименее подвержен финансовым кризисам и рыночным катаклизмам. Пандемия коронавируса это продемонстрировала. В кризис бедные люди экономят на себе, богатые – на других, но не на себе.
Wyndham Grand
В отелях ведущих мировых отельных сетей номера продаются редко. В Грузии инвестиционным проектом номером №1 грузинский Forbes называет именно такой проект – Wyndham Grand Residences Batumi Gonio.
Этот комплекс из четырех отелей входит в крупнейшую частную отельную сеть мира Wyndham Hotels & Resorts – более 100 млн только постоянных клиентов.
Он строится под брендом высшей категории Wyndham Grand. Таких отелей в коллекции мирового лидера всего 75. Это бриллиант даже в мире пяти звезд.
Это первый в Грузии All Inclusive – 90 объектов инфраструктуры на 15 000 м2.
Управлять комплексом будет крупнейшая в мире независимая управляющая компания Aimbridge Hospitality.
Союз мировых лидеров позволит Грузии составить конкуренцию российским курортам.
Капитализация этого объекта уже на стадии строительства составляет от 30% в год. После введения комплекса в эксплуатацию доходность составит до 17% годовых.
В Грузии низкий «порог входа» в совместный бизнес с мировым лидером. Для сравнения. Ближайшие к Грузии выставленные на продажу номера в сети Wyndham Hotels & Resorts – в Португалии и России.
В Алгарви стоимость квадратного метра составляет $6600-7800.
В Санкт-Петербурге номера четырехзвездочного бренда Ramada Encore bу Wyndham стоят $5200-6100 за квадрат.
В Сочи в пятизвездочном бренде Encore by Wyndham цены колеблются в диапазоне $10500-13800. Причем даже сочинский бренд – более низкой категории, чем Wyndham Grand.
В комплексе же Wyndham Grand Residences Batumi Gonio цены на нынешней стадии строительства составляют в среднем $5200.
Кроме того, комплекс стал первым грузинским участником международной программы обмена отдыхом RCI. Покупатели смогут проводить отпуска в 110 странах бесплатно, в обмен на отдых в их номерах других участников программы.
А условия покупки номера узнавайте у менеджера проекта.