Июльским вечером раздается звонок. И мой хороший друг, предлагает, в складчину, приобрести гараж, в одном очень интересном месте. В интернете я часто видел ролики, в которых в серьез люди занимаются гаражами, в основном это происходит в Москве и Питере. Хотя, есть и региональные кейсы. Перспектива же нашего случая могла быть ошеломительной. Так как цена по которой продавался объект – 250 тысяч рублей. А в наших мечтах и на основе объявлений, цена перепродажи могла составлять минимум х2 от суммы вложений, а это уже 500 тысяч рублей. Как по мне, хорошая перспектива.
Не много отойду от темы и поговорю, в целом, о недвижимости. Как вам известно, сейчас, наша экономика находится в зоне турбулентности. В вопросе недвижимости Правительство ищет пути решения, чтобы продлить льготную ипотеку, а Центральный банк делает все, чтобы не раздувать ипотечный пузырь и не спровоцировать кризис. За это Центральный банк и Эльвира Набиуллина в частности получают волну критики и адресное недовольство граждан нашей страны. Я не знаю, чем закончиться это противостояние. Мне ясно одно, если рассматривать недвижимость как инвестицию, это проигрышный вариант. Вот пример, имеется квартира студия 20 квадратных метров. Ее стоимость на вторичном рынке в регионе, в котором я обитаю, 1,3-1,5 миллиона рублей. А сдать в аренду такой объект можно за 10-11 тысяч рублей плюс вода и электричество, допустим, 2 тысячи рублей. И что нам говорит математика? А давайте посчитаем. За год арендные платежи составят 11*12=132 тысячи рублей или 8,8% годовых. И подобный процент будет как для двухкомнатных квартир, так и для квартир другого типа. Заглянем на сайт банка и увидим, что ставки сейчас выше того, что можно заработать на аренде. Тем более моя цифра в 8,8% завышена. Мы не вычли налог 13%, непредвиденные обстоятельства и инциденты, а также коммунальные услуги, которые не входят в арендный платеж и сюда же добавлю возможные простои.
Но в нашей стране набирает популярность «флиппинг». Что это такое? С английского это слово переводиться как «переворачивать» или по исходному смыслу слова оно означает «быстрое изменение». Как раз в недвижимости это выглядит так, что вы покупаете «убитую» квартиру, делаете быстро ремонт и перепродаёте с хорошей наценкой. Суть тут в скорости, чем быстрее проходить эти шаги, тем лучше. Российские «флипперы» делают по 3 сделки в год, а это хороший темп.
А теперь возвращаемся к нашей теме. Как раз метод флиппинга мы и захотели применить в гаражной теме. По сравнению с квартирами, порог входа ниже. Процесс ремонта быстрее. Главная задача в этом деле – локация объекта. И если данный проект пойдет успешно, можно его масштабировать.
Переходим к самому интересному. Когда приобретали гараж у него были следующие недостатки:
1. Захламлен, очень захламлен;
2. Отсутствует дверной проем в тех комнату;
3. Отсутствует свет и электроснабжение;
4. Крыша находится в плохом состоянии;
5. Ворота сделаны для хоббитов, т.е. очень старые и низкие.
Вот с этими недостатками и уверенностью в себе, что мы сможем эти недостатки устранить, мы решили взяться за это дело.
Первая задача, которая перед нами стояла – убрать весь хлам. Очень много хлама. Мне кажется, там, где Плюшкин учился, бывший владелец гаража преподавал. Что только в этом хламе не находили. Было вывезено 3 газели, 6 прицепов, и несколько тонн металла. Кстати, металл позволил получить первую прибыль и пустить эти средства в ремонт.
Параллельно мы занимались подключением гаража к электроснабжению. Иначе до следующих этапов мы бы не дошли. Нам провели электричество, поставили автоматы и счетчик. И забегая вперед, увы, электроэнергией наслаждались не долго. Дело в том, что сейчас света в гараже нет. Произошла авария питающего кабеля под землей. Его ремонт гаражному кооперативу обойдется в круглую сумму, речь идет о 170–200 тысяч рублей. Для нас также удар по бюджету и дополнительные расходы. Как будут развиваться события, расскажем в следующих статьях.
А пока свет был, мы успели заняться крышей и перекрыть ее рубероидом в два слоя. Справедливости ради, мое участие в ремонте крыши было не большим, этой тяжелой работой занимались мои друзья, которые в этом проекте.
Как догадался внимательный читатель, флиппинг не состоялся. Объект у нас во владении уже более 4 месяцев. Объем работ выполнен, оценочно, на 40-50%. Какие-то пункты, например, замена ворот остается под вопросом, так как это требует вливание больших средств. Также пока не отремонтируют питающий кабель электроэнергии, мы не сможем сделать дверной проем в тех комнату. Одной из причин, почему флиппинг превратился в более долгую историю это все-таки наша занятость на основном месте работы. Мы выделяли только выходные для проекта. И если взять всю сумму времени, которую мы провели в гараже, как раз получиться 1-2 недели. Сейчас работы на паузе не только потому что нет электричества, но и из-за наступления холодов. Делать что-то в неотапливаемом помещение при -10,-20,-30 градусов невозможно без последствий для здоровья.
Подводя итог всему вышесказанному, то что этот проект появился в моей копилке, я только рад. Да, это первый подобный проект и естественно все пошло по-другому. Мы не до оценили риски и переоценили свои возможности. Но в любом случае этот проект даст результат. А пока фиксируем затраты:
1. Покупка гаража – 250 тысяч рублей (моя доля 150 тысяч рублей);
2. Ремонтные работы – 73,6 тысяч рублей.
Итого общие затраты – 323,59 тысяч рублей.
Спасибо, что дочитали до конца. Жду ваших комментариев, подписывайтесь!
С уважением, главный редактор своей жизни.