Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня рассмотрим на примере одного судебного разбирательства, как новая управляющая компания многоквартирного дома взыскала со старой управляющей компании денежные средства, определив их как неосновательное обогащение, потраченные старой управляющей компанией якобы на текущий ремонт многоквартирного дома. Для удобства в тексте буду именовать управляющие компании старая-новая/прежняя-новая.
1.Суть спора.
После смены управляющей компании новая управляющая компания подала к прежней управляющей компании иск о неосновательном обогащении. Основание иска – денежные средства, которые перечислялись собственниками многоквартирного дома на текущий ремонт общего имущества, не были истрачены прежней управляющей компанией на цели текущего ремонта.
Прежняя управляющая заявила, что все поступившие от собственников многоквартирного дома денежные средства (по тарифам в 4 - 5 руб. за кв. м) полностью освоены на нужды многоквартирного дома, в обоснование чего представила документы, доказывающие исполнение работ и услуг.
2. Три судебные инстанции удовлетворили иск новой управляющей компании и взыскали денежные средства со старой управляющей компании на основании следующего.
Содержание и текущий ремонт многоквартирного дома - это разные статьи расходов. Оказание услуг по содержанию общего имущества за счет средств текущего ремонта противоречит нормам действующего законодательства РФ.
Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России) (далее - Пособие МДК 2-04.2004) разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ и услуг, современные нормативные и правовые:
а) требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома.
Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния:
а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;
б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;
в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;
г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.
Перечень работ по содержанию жилого помещения установлен в приложении N 4 к Правил N 170 от 27.09.2003.
б) требования к текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома.
Перечень работ по текущему ремонту установлен в приложении N 7 к Правил N 170 от 27.09.2003 .
Исходя из положений главы II Правил эксплуатации, текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Текущий ремонт - это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода.
Денежные средства, поступающие к управляющей компании, по статье "текущий ремонт" вносятся собственниками не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем, то есть носят целевое назначение. ВАЖНО!!! Такие денежные средства не поступают в собственность управляющей организации, а ВНИМАНИЕ!!! являются собственностью плательщиков, и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников многоквартирного дома.
Согласно пунктам 2.3.1. и 2.3.3. Правил N 170 от 27.09.2003 организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями.
ВАЖНО!!! Платежи жильцов за капитальный ремонт, текущий ремонт имеют особую правовую природу, отличную от платы за техническое обслуживание дома, так как не связаны с оплатой определенной деятельности. Это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода.
Таким образом, уплаченные жильцами денежные средства в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по ремонту здания и его систем являются предварительной оплатой в счет будущего обязательства по проведению текущего ремонта. (т.е. платежи жильцов на текущий ремонт являются накопительной суммой).
Поскольку управление многоквартирным домом может осуществляться только одной управляющей организацией, которая несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и обязана обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, то обязанность по организации и осуществлению текущего ремонта (включая предъявление требований к прежней управляющей организации о взыскании ранее уплаченных собственниками платежей) лежит на вновь избранной управляющей организации.
Денежные средства, поступающие на содержание и текущий ремонт, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и как неразрывно связанное с многоквартирным домом имущество подлежат передаче новой управляющей компании.
Удержание старой управляющей компанией денежных средств при замене управляющей компании неправомерно и влечет получение прежней управляющей компанией неосновательного обогащения, так как обязательство по проведению текущего ремонта дома с момента передачи функций управляющей компании новой компании, переходит к ней.
Иными словами, старая компания, на счет которой поступали денежные средства собственников помещений многоквартирного дома на текущий ремонт и содержание общего имущества собственников, обязана передать эти денежные средства новой управляющей организации в силу закона, так как именно новая управляющая организация обязана осуществлять содержание и проводить текущий ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома.
Денежные средства вносятся собственниками не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем, то есть носят целевое назначение. Эти средства не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков, и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственником многоквартирного дома.
ВАЖНО!!! Денежные средства, которые были уплачены старой управляющей компанией на дезинфекцию, укрепление водостоков, укрепление ливневой трубы, устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств, ремонт отопления, ремонт отмостка, пробивку основного стояка ВАЖНО!!! не является текущим ремонтом. а приобретение стройматериалов относится к расходам на содержание многоквартирного дома.
Кроме того, часть неосновательного обогащения (около миллиона рублей) старая управляющая компания проиграла в суде только потому, что отчеты о выполнении текущего ремонта по рассматриваемым в деле многоквартирному дому не были размещены в государственной информационной системе (ГИС ЖКХ) и не были представлены в суде.
Таким образом, расходы старой управляющей компании на проведение текущего ремонта в многоквартирном доме не подтверждены в суде документально, а те документы, которые были представлены, не относятся к документам, подтверждающим выполнение текущего ремонта в многоквартирном доме.
3. Определением Верховного Суда РФ от 15 сентября 2023 г. N 306-ЭС23-16038 по делу N А55-35565/2021 отказано в рассмотрении кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
ВЫВОДЫ:
- Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния;
-Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Текущий ремонт - это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода;
- Содержание и текущий ремонт многоквартирного дома - это разные статьи расходов. Оказание услуг по содержанию общего имущества за счет средств текущего ремонта противоречит нормам действующего законодательства РФ;
- Удержание старой управляющей компанией денежных средств при замене управляющей компании неправомерно и влечет получение прежней управляющей компанией неосновательного обогащения, так как обязательство по проведению текущего ремонта дома с момента передачи функций управляющей компании новой компании, переходит к ней.