Во всех своих ремонтах квартир под аренду, я сразу примерно считаю, сколько денег нужно будет потратить, и за сколько удастся сдать. С момента утверждения чертежей я делаю таблицу по всем деталям проекта: отделочные материалы, мебель и мелочи. То есть все сразу примерно посчитано до полотенец и посуды!
В этом примере я закончила делать квартиру в Коммунарке. Ее покупали сразу с целью сдавать в аренду. Средняя цена аренды однушки в районе 20-25т.р. в месяц. И мне, и хозяевам хотелось сдать дороже: мы ориентировались на 40т.р., удалось сдать за 38т.р. (летом! за 2 дня!). Одновременно сдавали в этом доме 5 однушек. Самая дорогая цена была 40т. У нас, и еще у одной квартиры. Но та так и ждет своего часа. Нашу мы сдали за 2 дня.
Многие мои знакомые утверждают, что ремонт в арендных квартирах требует постоянных расходов, переделок, доделок, покупки новой мебели, что вложения в красивый интерьер не окупаются, потому что жильцы "по-любому превратят квартиру в убитую". Мой опыт говорит, что приятный интерьер за адекватные (но не самые маленькие) деньги привлекает очень приличных людей, которым не все равно где и как они живут, и они заботятся о своем жилье так же хорошо, как если бы оно было их собственное.
ЗАДАЧА:
Квартиру 41 метр с балконом без отделки сделать под сдачу в аренду.
Запасной план: хозяева с двумя детьми переедут туда временно сами.
БЮДЖЕТ:
Общий бюджет ремонта от обмеров до сдачи – 1 200 000р. (28 700 за метр квадратный)
Ремонт и отделка – 720т.
Кухня, мебель и все остальное: 480т.
+ Проект и фото
ДОХОДНОСТЬ (сравнение дешевого и нашего ремонта):
Вариант, если бы мы сделали ремонт за 600т.р.
Стоимость квартиры 4,5 млн. Общие расходы составили бы 5,1 млн. рублей.
Сдать мы смогли бы ее за 25т.р. - 3т.р. коммуналка.
Возможная доходность: 5,1% годовых.
Мы сделали ремонт за 1,2 млн. рублей
Стоимость квартиры 4,5 млн. Общие расходы составили 5,7 млн. рублей
Сдали мы ее за 38т.р. - 3т.р. коммуналка.
Итого получили доходность 7.36% годовых
ДЕТАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ:
Работы – 305т.
Черновые материалы – 235т.
Звукоизоляция стен и потолка – 30т.
Отделочные материалы и электрика – 95т.
Дверь с доставкой – 10т.
Натяжной потолок – 45т.
Сантехника и мебель в ванную – 50т.
Кухня с техникой – 200т.
Установка кухни – 20т.
Стиралка – 25т.
Мебель – 125т.
Мелочи, текстиль, посуда – 60т.
СРОКИ:
Планировка – 2 недели
Проект – 1 месяц
Стройка – 3 месяца + 1 месяц простой
Декор и фото – 1 неделя
ПЛАНИРОВОЧНЫЕ И МЕБЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ:
Я разделила однушку, как я люблю, на 3 зоны:
- спальню
- кухню-гостиную
- гардеробную.
- Габариты гардеробной такие, что, если вдруг приезжают жильцы с детьми, то все шкафы можно вытащить в коридор (стенки хватает), а в гардеробной сделать детскую спально-рабочую зону, по торцу поставить полноценную двухметровую кровать-чердак.
- В квартире высокий потолок (без стяжки 2.90) и два больших окна. Я хотела сделать так, чтобы можно было увидеть их одновременно. Квартира сразу становится интереснее и светлее. Пропадает это советское ощущение, когда одна длинная низкая комната, а в торце одно окно с подоконником на 90см. Поэтому мы сделали проем 130х240см между спальней и гостиной. Сейчас он закрывается шторами со стороны спальни, но чуть позже туда можно будет поставить распашные или раздвижные двери с фрамугой.
- Вместо дверей (кроме двери в ванную) я предлагаю хотя бы в первое время вешать шторы. Так как каждая одностворчатая дверь с установкой это 15-20т, а 2 шторки с карнизом – 3500р. Но все проемы предусмотрены по размерам для дальнейшей установки дверей.
- Есть отдельная ниша для стиралки и хоз. мелочей.
- Есть отдельная ниша для крупногабаритных хоз. вещей (стремянка, сушка, гладильная доска, пылесос).
- Кровать взяли 140х200 с подъемным механизмом икеевскую. У нее огромное место внутри (в отличие от других недорогих кроватей с подъемным механизмом российских производителей).
- Гардеробные шкафы общей длиной 3 метра (все должно влезть).
- Четыре вывода для телевизоров (!) В гостиной вверху и внизу и в спальне вверху и внизу.
Сейчас их закрывают картинки. Технику я всегда предлагаю покупать под жильца или по мере возможности. - Рабочий стол (при необходимости) можно поставить к окну в спальне.
- Над кроватью за картинами есть розетка для : колонки, гирлянды, проектора, ионизатора и т.д. Долго спорили с хозяевами о ее целесообразности, но я победила).
- В квартире нет стояка. Всю разводку воды делали из коридора, а полотенцесушитель предусмотрели электрический.
- Стены – обои под покраску – ровные без рисунка. Краска – водоэмульсионная водостойкая (для ванных и кухонь, чтобы можно было мыть)
ХОЗЯЙКЕ НА ЗАМЕТКУ (выводы этого проекта):
- - Плитка белая Kerama Marazzi 20х30 намного-намного лучше, чем плитка белая 20х30 в Леруа или Оби.
- - Фасады кухонные Сэведаль не подходят для встраиваемой техники не Икея. А Веддинге подходят. На фасад 60см для посудомойки (с ровной внутренней поверхностью) вполне можно навесить посудомойку 45см.
- - Менеджеры в икеевских кухнях очень разные по внимательности. Так что, если он ничего не перечисляет и не перепроверяет по 3 раза, лучше прийти еще раз к другому менеджеру.
- - Галошницы в узком пространстве – это суперудобно.
- - В абажуре-подвесе можно заменить провод, если его подрезал натяжник потолков.
- - У натяжников потолков почему-то чаще всего по умолчанию встречаются лампы холодного света (6500К) и они думают, что это нормально).
- - Плинтуса на защелки могут крепить не все строители.
- - Финско-российские двери просто отличные. Даже с дсп-шной начинкой.
- - Деревянные подоконники можно сделать из мебельных щитов. Даже если он выгибается (Строители его предъявили выгнутым после монтажа) он вполне потом может выгнуться обратно.
- - Для ширины проема 100см между ванной и стеной лучше вешать Икеевские ящики (Годморгон) шириной 60см. Иначе очень сложно подлезать и открывать лючок под ванной. Лючок в этом случае лучше всего делать с цепочкой, а не металлический.
- - Даже если оставить нишу 63см шириной для стиралки, она может не влезть из-за плинтуса). Пришлось подпиливать плинтус.
- - Строители могут украсть материалы (!) – все никак не могу понять, что же они с ними делают? Как они деньги-то из них получают? Кому продают? На рынке загоняют? Кому нужны 10м2 белой плитки по 200р за метр? Как они увезли тяжеленный ламинат? Себе на дачу на газели друга?
- - За установку кухонной техники не ИКЕЯ мастера икея берут +1500р. за каждую единицу техники.
- За сборку гардероба в вертикальном положении (сборщики также берут доп. деньги на месте 1000р.
_______________________
Хоумстейджинг (homestaging) - это бюджетное преобразование интерьера недвижимости в более привлекательный вид. Чаще всего он используется для подготовки квартиры к продаже или аренде. Такие изменения сильно влияют на стоимость и внешний вид квартиры, а стоят недорого.
Если вы хотите подготовить вашу квартиру к продаже или аренде, в том числе красиво сфотографировать - пишите: anna.leksina@gmail.com