Бывает так, что балкон с новыми и исправными стеклопакетами может стать источником проблем. Хотя балконы являются частью квартиры, ими нельзя распоряжаться по своему усмотрению. Плиты, козырьки и витражи балконов являются общедомовым имуществом.
Но об этом мало кто задумывается. Для большинства людей балкон - это всего лишь несколько квадратных метров, которые можно использовать для сушки белья, хранения вещей или как рабочий кабинет. Владельцы квартир переделывают балкон под себя, а затем суды заставляют их вернуть все как было.
Судебная практика по этому вопросу неоднозначна - в подобных ситуациях исход дела может быть разным. Далее представлены шесть историй, в которых взгляды владельцев балкона, их соседей, властей и коммунальных служб не совпали и стали причиной судебных разбирательств.
👩⚖️ Про плесень из-за соседского балкона
Источник: дело № 2-1422/2021
Что произошло. Однажды осенью жительница Балашихи заметила, что стена на ее кухне влажная, а под светлыми обоями появилось черное пятно. Весной она решила оторвать кусок обоев и обнаружила, что это плесень. Женщина мыла и обрабатывала стену до лета, и она высохла. Однако осенью все началось снова. По фасаду женщина поняла, что причина появления плесени связана с полосой черного мха, тянущейся сверху от балкона.
Жительница обратилась в управляющую компанию и попросила провести осмотр стены, так как подозревала, что вода повредила швы в кирпичной кладке. Представители управляющей компании пришли и составили акт о том, что стена мокнет. Причина заключалась в том, что соседи сверху застеклили балкон, и теперь дождевая и талая вода стекает с их стекол по стене, разрушая кладку и способствуя развитию плесени.
Коммунальщики потребовали от соседки сверху разобрать остекление балкона с той стороны, где у соседки снизу появилось пятно, и она выполнила требование. Плесень была обработана специальными химикатами, но эффект оказался недолгим. Женщина заказала экспертизу, чтобы узнать, насколько опасно для нее дышать плесенью. Оказалось, что содержание спор плесени в воздухе превышает норму в восемь раз, что представляет реальную угрозу для здоровья.
Женщина не собиралась мириться с этим и подала на управляющую компанию и соседку в суд. Она просила взыскать с них солидарно расходы на ремонт в размере 65 657 рублей, расходы на врача и лекарства в размере 5386 рублей, расходы на экспертизу и оценку в размере 22 000 рублей, расходы на досудебную претензию в размере 2790 рублей, госпошлину в размере 3975 рублей и компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей. Кроме того, она требовала взыскать с управляющей компании неустойку в размере 300 000 рублей и потребительский штраф в половину от суммы всех взысканий.
Что решил суд. Иск был полностью отклонен. Женщина дважды пыталась обжаловать решение, но оно осталось неизменным.
Почему так. Суд приказал провести новую экспертизу, результаты которой показали, что балкон соседей не мог стать источником плесени. Скорее всего, проблема связана с единичными случаями затопления в квартире, но большую роль в этом сыграла плохая вентиляция. Эксперт обнаружил больше нарушений в действиях самой владелицы квартиры с плесенью. Она заменила деревянные окна на пластиковые без вентиляционных клапанов и плохо проветривает помещение. Именно поэтому возникла влажность и плесень.
👩⚖️ Про козырек, который стал одной из причин затопления
Источник: дело № 2-152/2022, дело № 2-3410/2023, дело № 24-КГ23-6-К4
Что произошло. В феврале 2021 года в Адыгее началось таяние снега, и талая вода залила квартиру женщины, проживающей на пятом этаже одного из многоэтажных домов. Она обратилась в Управляющую компанию (УК), и их представители пришли и составили акт. В акте указано, что стена промокают из-за влаги, источником которой является незаконно установленный козырек над балконом женщины.
Однако она не согласилась с этим утверждением, так как считала, что вода стекает с крыши здания, включая козырек, и виновата в этом УК. Женщина предложила коммунальщикам оплатить ремонт квартиры, но они отказались. В ответ они предложили ей снять козырек. Они не смогли достичь соглашения.
Женщина заказала проведение экспертизы, чтобы определить стоимость ремонта, и подала иск в суд, требуя от коммунальщиков оплату работ - 86 377 рублей, неустойку - 689 288 рублей, стоимость экспертизы - 8000 рублей, гонорар юриста - 30 000 рублей, компенсацию за моральный вред - 50 000 рублей и потребительский штраф.
Что решил суд. На первом судебном заседании жительница получила частичное удовлетворение своих требований: ей были возмещены расходы на ремонт и экспертизу, а также компенсирован моральный вред в размере 3000 ₽ и 2000 ₽ на оплату услуг юриста. Однако в остальном ее требования были отклонены. Тем не менее, женщина не остановилась и подала жалобы в апелляционный, кассационный и Верховный суды. В результате городской суд пересмотрел дело и решил, что Управление Коммунального Хозяйства должно выплатить женщине дополнительно 44 688 ₽ в качестве потребительского штрафа.
Почему так. На доме отсутствует техническая документация, поэтому невозможно определить, были ли козырьки запланированы, и, следовательно, неясно, являются ли они общедомовым имуществом или нет. Если бы козырьки были запланированы, управляющая компания была бы обязана поддерживать их состояние.
Суд назначил свою экспертизу. В заключении указывается, что снег действительно скапливался и таял на козырьке. С него стекала вода в квартиру через межпанельные швы, которые безусловно относятся к общедомовому имуществу. Поскольку управляющая компания взяла на себя обязанность по содержанию имущества собственников, но не выполнила свои обязанности, она должна компенсировать ущерб, судебные расходы и моральный вред.
В первом рассмотрении суд не принял решение о взыскании штрафа с управляющей компании, так как считал, что женщина не направляла управляющей компании претензию до судебного разбирательства. Однако Верховный суд напомнил, что это не требуется. В случае нарушения прав потребителей штраф назначается независимо от того, заявляет о нем истец или нет.
👩⚖️ Про витраж с дефектом
Источник: дело № 2-2128/2022
Что произошло. Житель одного из новых домов в Всеволожске решил изменить остекление своего балкона, установив витражные окна. Однако уже после первых дождей стало ясно, что эти изменения затрагивают и соседей, живущих на нижних этажах, так как витражи начали протекать. Ситуация дошла до того, что подрядчик, отвечавший за обслуживание окон и фасадов дома, отказался обслуживать их по гарантии. После этого управляющая компания выдала злоумышленнику предписание восстановить витраж, однако он проигнорировал его. В результате коммунальные службы подали иск с требованием вернуть балкону прежнее состояние.
Что решил суд. Обязал жильца вернуть все как было.
Почему так. Ограждающие конструкции, балконные плиты и фасад дома являются общим имуществом собственников помещений в здании. Витраж - это многоячеистая конструкция, похожая на соты, которая крепится к фасаду и не может быть снята без разрешения. Любые изменения должны быть согласованы с соседями на общем собрании путем голосования. Однако собственник не выполнил это требование и не соответствовал предписанию Управляющей компании, поэтому судебные приставы вмешаются в эту ситуацию.
👩⚖️ Про аварийный козырек и его замену
Источник: дело № 33-954/2023
Что произошло. Супруги из Обнинска решили застеклить свой балкон, но обнаружили, что бетонный козырек над их головами находится в аварийном состоянии. Они обратились к управляющей компании, которая демонтировала козырек. Чтобы вернуть козырек над своим балконом, супруги обратились в государственную жилищную инспекцию, которая выдала предписание коммунальным службам установить новый козырек.
Управляющая компания обещала выполнить работы в течение девяти месяцев. Однако, осенью супруги решили сами установить временный козырек и застеклить балкон. После этого жилищная инспекция снова посетила их дом и потребовала от супругов согласовать остекление и новый козырек с собранием собственников дома или демонтировать его. Муж и жена пытались оспорить это предписание через суд, но безуспешно. Однако они все равно отказались выполнять его.
В итоге, управляющая компания подала на супругов в суд, требуя демонтаж стеклопакетов и предоставление доступа коммунальным службам на балкон. Супруги в свою очередь подали встречный иск, требуя от управляющей компании разобрать их остекление и компенсировать стоимость в размере 55 500 ₽, а также возмещение морального вреда в размере 3 000 000 ₽ и потери времени в судах в размере 500 000 ₽.
Что решил суд. Супруги были обязаны удалить остекление и обеспечить доступ коммунальщикам в течение месяца. Управляющая компания должна была восстановить козырек в течение двух месяцев и выплатить супругам компенсацию морального вреда в размере 15 000 ₽ каждому. Супруги подали жалобу в апелляционный суд, так как они не хотели платить за удаление стекла. Суд взыскал в их пользу только потребительский штраф в размере 7500 ₽ каждому.
Почему так. Суд назначил проведение экспертизы и выяснил, что невозможно установить козырек без демонтажа остекления. Также невозможно выполнить эту работу без доступа на балкон, поскольку строительные леса должны быть размещены именно там. Поэтому собственникам придется удалить несогласованные стеклопакеты. В свою очередь, управляющая компания обязана восстановить общедомовое имущество - бетонный козырек над балконом.
Супругам будет выплачена компенсация морального вреда и потребительский штраф за то, что управляющая компания слишком долго не выполняла предписания ГЖИ, более двух лет. Однако в управляющей компании не согласны с таким решением, утверждая, что работы затянулись из-за того, что коммунальщиков не пустили на балкон. Поэтому они обжаловали апелляционное определение в кассационном суде.
👩⚖️ Про давнее остекление и свежие претензии
Источник: дело № 2-3622/2020
Что произошло. Житель Читы облицовал свой балкон стеклом еще в 1990-х годах. Однако в 2019 году управляющая компания внезапно потребовала снять стекла и удалить шкаф с балкона. Мужчина отказался, поскольку почти все соседи также облицовали свои балконы стеклом, но УК решила принять меры только в отношении него. Затем последовало повторное предписание, а затем приглашение в суд. Коммунальщики решили, что заставят жильца вернуть балкону оригинальный вид, указанный в технической документации.
Что решил суд. Я отстоял права собственника и не смог обжаловать решение УК в апелляционном и кассационном судах.
Почему так. Управляющая компания несет ответственность перед собственниками за правильное содержание общедомового имущества и обеспечение комфортного и безопасного проживания в здании. Это означает, что коммунальные службы должны следить за состоянием имущества и реагировать на жалобы жильцов. В данном случае соседи не выражали недовольства: балкон не протекает и не представляет угрозы обрушения. Это подтверждается и заключением судебной экспертизы, которая показала, что остекление балкона не наносит нагрузку на конструкцию и не приводит к ее деформации. Поэтому суд принял решение разрешить оставить балкон застекленным.
👩⚖️ Про мечту о панорамных окнах
Источник: дело № 2-1692/2018
Что произошло. Семья из Перми решила установить стеклянное остекление на своем балконе, от пола до потолка. Однако это решение вызвало недовольство ТСЖ. Такое остекление нарушило единую архитектурную концепцию дома, поскольку все остальные балконы имели металлическую обшивку. В связи с этим, ТСЖ обратилось в государственную жилищную инспекцию. После осмотра фасада дома, инспекция пришла к выводу, что стеклянное остекление менее надежное по сравнению с металлом и может привести к разрушению фасада. Поэтому было принято решение восстановить прежний внешний вид балкона.
После проведенной проверки, ТСЖ заказало платный проект по восстановлению первоначального облика фасада и потребовало удалить стеклянное остекление и вернуть металлическую обшивку. Кроме того, было указано, где именно приобрести обшивку и заказать работы. Семья не приняла никаких мер по выполнению этих требований. По этой причине, управление ТСЖ подало иск против собственников в суд.
В свою очередь, семья подала встречный иск на сохранение балкона в новом виде. Супруги заявили, что они действительно не согласовали замену остекления на общем собрании, однако получили согласие от владельцев соседних квартир.
По их мнению, такое согласование не требовалось. В 2013 году, без согласования с жильцами, ТСЖ провело ремонт фасада дома, заменив стеклянную обшивку на металлические панели в некоторых местах. Именно поэтому семья считает, что они не совершили ничего незаконного, а просто удалили несогласованную облицовку ТСЖ и вернули балкону прежний облик.
Что решил суд. Удовлетворил требование ТСЖ и отказал семейству.
Почему так. Выяснилось, что ТСЖ все-таки провело собрание по вопросу капитального ремонта. Владельцы голосовали за ремонт в соответствии с предложенным проектом, который был разработан после собрания и включал использование металлических фартуков на всех балконах. Однако суд решил, что замена легкого металлического листа на стеклопакеты может создать большую нагрузку на конструкцию здания. Поэтому, несмотря на то, что никто из соседей не жаловался, балкон должен быть возвращен в прежнее состояние. При этом нет необходимости использовать фирму, указанную ТСЖ, и стройматериалы можно приобрести в любом другом месте.
🧐 Расскажите, из‑за чего вам приходилось спорить с управляющей компанией и чем дело закончилось:
🙋♀️ Получи Бесплатные Гайды тут - https://dzen.ru/grazdanin_i_zakon