Реальные события, как пример для рассмотрения
Многодетные семьи в России (налогоплательщики) освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), если приобретают новое жилье и при этом продают недвижимость, которую налогоплательщики имели в собственности более пяти лет. Иногда им не удается воспользоваться налоговыми льготами, в силу разных причин.
Рассмотрим ситуацию на примере одного из моих клиентов, состав семьи которого – четыре человека (двое малолетних детей), который приобрел квартиру на условиях долевого участия в строительстве. Для того, чтобы получить дополнительные финансовые средства на новое жилье, мой клиент за полгода до сделки продал земельный участок и жилое строение (дом в два этажа). Документально подтверждена рыночная цена проданного дома, а также расходы на его неотделимые улучшения после приобретения (со слов клиента). В налоговом органе, куда он обратился перед продажей своего дома, ему объяснили, что, если проданный дом был построен и оформлен в его собственность более пяти лет назад, в налоговый орган ему следует представить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) с подтверждающими документами, на основании чего расходы на проданный дом будут учтены для уменьшения суммы полученного дохода от продажи дома.
Попытки решить вопрос с налоговым органом самостоятельно
Мой доверитель утверждал, что денежные средства, полученные от продажи дома и земельного участка были израсходованы на приобретение квартиры по договору долевого участия в строительстве. Однако, заявление моего доверителя, направленное в налоговый орган, в котором он просил освободить его от начисления и уплаты налога на доход от продажи дома и земельного участка, не дало ожидаемого результата. Из ответа налогового органа следовало, что в просьбе отказано, поскольку площадь квартиры, приобретаемой по договору долевого строительства, не превышает площадь жилого дома, который он продал. Общая площадь проданного загородного дома на треть больше, чем общая площадь купленной квартиры. То есть, условие предоставления льготы, установленное пунктом 2.1. статьи 217.1 НК Р, как указано в ответе налоговой, не соблюдается. На этом основании, налогообложение доходов, полученных от продажи жилого дома и земельного участка, должно производиться в общеустановленном порядке, без учета положений пункта 2.1. статьи 217.1. НК РФ.
Желание клиента – не всегда закон для юриста
Клиенту требовалось, чтобы я добился изменения позиции налогового органа, поскольку он считает, что формальное превышение общей площади жилого загородного дома по сравнению с новой квартирой, в этом случае, учитываться не должно, так как нельзя сравнивать условия его новой квартиры и условия загородного дома. Клиент просил решить поставленную задачу в суде, а также посредством административного обжалования действий руководителя налогового органа.
Результаты проверки – мой отказ от решения проблемы клиента
После проведения дополнительных проверочных мероприятий я был вынужден сообщить своему доверителю, что добиться достижения результата, предусмотренного нашим договором, не представляется возможным по независящим от меня причинам. Кратко изложу содержание моего экспертного заключения:
-По поводу налогообложения дохода от продажи загородного дома и земельного участка - налоговая права: оплата налога в этом случае производится на общих основаниях. Разницу в площадях проданного дома и приобретенной квартиры, как причину отказа, налоговики уже предъявили. Это условие (п.2.1. статьи 217.1 НК РФ) оспорить и отменить нельзя;
-Попытки в судебном порядке сравнивать качественные характеристики дух объектов недвижимости (проданного загородного дома и приобретенной квартиры) результата не дадут: по новостройке такие показатели получить можно, но вот по жилому дому таких документов нет (во всяком случае, мне не предоставлены). Вероятно, после завершения строительства дома необходимые меры по его регистрации приняты не в полном объеме;
-Остальные доводы доверителя налоговая в своем ответе даже не упоминает и на вопрос относительно обязанности представлять декларацию 3-НДФЛ, даже не отвечает. Это, конечно, не очень вежливо с их стороны, но обжаловать такое поведение налоговиков смысла не вижу.
-Но, если налоговый орган что-то в своем ответе не указывает, это не значит, что указать им нечего. Просто налоговики не тратят время на дополнительную аргументацию, считая, что сопоставления площадей двух жилых помещений достаточно для отказа на заявление налогоплательщика. Но у налоговой есть и иные доводы в обоснование отказа, которые они, вне всяких сомнений, используют в суде. Это прямо следует из содержания ответов налоговой на мои (как представителя) запросы, а также из содержания нашей беседы с сотрудником налогового органа (исполнителем ответов на мои запросы);
-Налоговая осведомлена о том, что доверитель имел в собственности квартиру, которую продал за полгода до подписания договора участия в долевом строительстве. Поскольку в своем заявлении доверитель об этом обстоятельстве умолчал, продажа квартиры может восприниматься налоговиками, как умышленные незаконные действия доверителя с целью создания условий для получения налоговых льгот при осуществлении купли-продажи загородного дома и земельного участка. То, что о продаже квартиры налоговый орган сообщает в своих ответах на два моих запроса (то есть упорно, дважды), следует воспринимать, как предостережение;
-Упомянутая выше квартира доверителя находилась в его собственности менее минимального срока владения. В связи с этим у него возникает обязанность подать декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) за 2022 год в отношении дохода, полученного от продажи квартиры;
-При этом, в соответствии с п.п.1 п.1.; п.п.1 п.2; п.п.3 п.2 и п.п.3, п.2 ст.220 НК РФ, доверитель имеет право уменьшить сумму полученного дохода от продажи квартиры на 1 000 000 рублей, или на сумму документально подтвержденных фактических расходов, связанных с ее приобретением;
-Вынужден предположить, что у доверителя имеется два неисполненных обязательства по налогам: от продажи дома и земельного участка, а также от продажи квартиры. Налоговая рассматривает их в совокупности. Такого налогоплательщика налоговый орган будет контролировать постоянно, проявляя повышенное внимание;
-Ссылка на продажу земельного участка несостоятельна, поскольку факт продажи земли никакими документами не подтверждается. Правовой статус земельного участка не установлен (хотя кадастровый номер известен). Получить дополнительные сведения о правовом статусе земельного участка, без участия самого доверителя, не представляется возможным. Ссылка на факт продажи земельного участка, не только не подтверждена документами, но и не основана на законе: в пункте 2.1. ст.217.1 НК РФ, устанавливающем перечень объектов недвижимости, земельные участки не упоминаются;
-В заявлении доверителя в налоговый орган указана сумма денежных средств в размере 2 750 000,00 руб., как расходы на «…строительство жилого дама и неотделимые улучшения земельного участка». Но документов, подтверждающих эти расходы, у доверителя не оказалось;
-Аналогичная ситуация с доказательствами расходов на новую квартиру. Подтвердить расходы на новое жилье, по всей видимости, не представляется возможным, поскольку не сохранились товарные чеки, накладные, расписки, трудовые договоры, финансовые документы (если они вообще были);
-У доверителя, как оказалось, нет многих других документов, без которых начинать спор с налоговым органом не следует. Например, нет данных для сравнения кадастровой стоимости проданного дома и приобретенной квартиры. По закону, кадастровая стоимость зависит, в том числе, от района расположения, площади жилых помещений, типового проекта дома, целевого назначения, года постройки и года сдачи в эксплуатацию, а также от большого количества различных критериев. Нет никаких оснований утверждать, что сравнение кадастровых цен на проданный жилой дом и приобретенную на условиях долевого строительства квартиру, даст нужный доверителю результат;
-Кадастровая стоимость загородного дома, построенного пять лет назад, со слов доверителя, до сих пор неизвестна. По какой причине возникла данная ситуация – мне не сообщалось. Без непосредственного участия доверителя получить дополнительные сведения о правовом статусе земельного участка, в том числе о его собственниках за последние шесть лет, не представляется возможным.
-Не удалось обнаружить документы, на основании которых можно было бы подтвердить дату государственной регистрации собственности на проданный дом, что позволило бы подтвердить, что загородный дом находился в собственности доверителя более пяти лет;
-Не установлено, полностью ли доверителем оплачен договор долевого строительства? Нет ни одного документа в части финансовых вложений в долевое строительство.
-Не применить условие, предусмотренное п.2.1. статьи 217.1 НК РФ, налоговая не имеет права, поскольку статьей предусмотрено «одновременное соблюдение условий». Только в этом случае льготы будут предоставлены. Следовательно, если нет нужного по закону соотношения площадей приобретенного жилого помещения и проданного жилого помещения, налоговые льготы применяться не могут. Ели потребуется, налоговики предъявят в суде иные доказательства невозможности предоставления семье налогоплательщика льгот, предусмотренных п.2.1. статьи 217.1 НК РФ.
Лучше горькая правда, чем заведомая ложь
Именно такое экспертное заключение я вынужден был дать моему доверителю, отказавшись от идеи обжалования действий налогового органа. Причина – отсутствие какой-либо положительной перспективы спорных правоотношений с налоговым органом, а также необъяснимое стремление моего доверителя не предоставлять мне документы и фактическую информацию в полном объеме.
Дополнительная информация – в статье, которая уже опубликована
Если у кого-то из читателей возникла потребность в дополнительных сведениях о нормативно-правовом обосновании моих выводов, краткое пояснение размещено одновременное с этой статьей, как самостоятельная публикация. При желании, можно с этим материалом ознакомиться. Статьи Налогового кодекса России – достаточно сложные для восприятия тексты, которые я умышленно выделил в самостоятельную статью, для самых заинтересованных и любознательных читателей.
Всем спасибо за то, что прочитали статью. Ставьте «лайки», подписывайтесь на мой канал. И пусть минует нас всех повышенное внимание со стороны налоговых органов. Не потому, что нарушаем налоговое законодательство. Просто для душевного равновесия.