Дума приняла в первом чтении пакет законопроектов о применении эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве.
Пакет включает три документа. Первый - новый закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».
Второй - поправки в законы о госрегистрации, в Градкодекс и еще несколько актов.
Третий - изменения в Налоговый кодекс, с освобождением участников схемы с эскроу-счетами от НДС. (Как это сделано и в жилищном строительстве).
Подробнее - см. в предыдущем материале - «Эскроу для ИЖС: кнут и пряник».
Внимание к ИЖС государства, и федеральных чиновников, и законодателя, вполне объяснимо. Многоквартирное строительство ощутимо тормозит. С запуском новых проектов все в порядке: за 10 месяцев (январь-октябрь) 2023 года начато строительство более 38 млн кв. м.
Это на 19% больше, чем в 2022 году и на 11% больше, чем в 2021-м. Проблема в спросе. Растет нераспроданный остаток. На конец ноября 2023 года в России значилось 44 млн кв. м непроданных квартир в новостройках. Год назад - 40 млн кв. м. Два года назад, в ноябре 2021-го - 35 млн кв. м.
То есть. Девелоперам год от года удается продавать все меньше новых квартир. Уже выдыхается главный драйвер - льготная ипотека, которая обеспечивает 75% продаж на первичном рынке. А каждая проданная квартира в новостройке - это новые выплаты из бюджета. По льготному кредиту с господдержкой 8% годовых платит будущий новосел и столько же - переводят из казны банку.
А с ИЖС все проще. ИЖС обеспечит больше половины ввода жилья в этом году. Граждане строят сами по себе, социалку не требуют, с дорогами как-то сами справляются. И льготная ипотека, хотя и растет, но занимает максимум 10% общего объема частной застройки.
Более того: субсидии банкам на льготы для ИЖС вдвое эффективнее субсидий для МКД - они обеспечивают больше квадратных метров на каждый казенный рубль.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders, полагает, что эффективность эскроу-счетов для ИЖС будет зависеть от параметров программы на финишной стадии: от стоимости проектного финансирования, удобства процедуры, максимального размера кредита.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости», уверен, что внедрение нового подхода потребует времени: мелкие и средние застройщики будут присматриваться; банки, по крайней мере на первом этапе, тоже не будут торопиться.
15 декабря на очередном заседании Совета директоров Банка России будет принято очередное решение о ключевой ставке. Пока эксперты полагают, что о снижении стоимости денег речь не идет. А в период дорогих кредитов новые проекты затевать рискованно…