Неустанная забота правительства о гражданах с каждым днём всё больше и больше расширяет возможности для одних и сужает «окно возможностей» для других граждан. О чём это я? О том, что заявленное повышение первого взноса по ряду программ льготной ипотеки до 30% приведёт не только к снижению выдачи кредитов и сделает покупку жилья через «спасительную ипотеку», но и подтолкнёт к переформатированию рынка недвижимости. Как на первичном, так и на вторичном рынке. Те, кто не мог и ранее приобрести жильё, будут продолжать арендовать недвижимость на «повышающемся» рынке, те кто инвестировал в недвижимость «заработанное честным и нелёгким трудом» немного сдвинут «входной порог» и продолжат дальше скупать недвижимость. Часть граждан будет пытаться «запрыгнуть в последний вагон» исходя из соображений «надо брать пока не отменили», что обычно обозначает наличие 1 кредита на первый взнос и повышенную кредитную нагрузку после взятия ипотеки.
Что предлагает Минфин?
Минфин предлагает внести следующие изменения в условия ипотечного кредитования:
- поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%;
- сократить максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей c 12 млн до 6 млн рублей;
- снизить на 0,5 п.п. предельную величину субсидий, получаемых банками;
- ограничить возможности получения сразу нескольких льготных кредитов;
- ограничить размер предельной долговой нагрузки заемщика до 50%.
Дальше, вполне вероятно, начнутся «танцы с бубном» у всех участников, застройщики будут изобретать разнообразные программы, лишь бы не снижать цены на продаваемую недвижимость, банки делать «комбо-продукты» для тех кому не хватит максимального размера кредита по программе, лишь бы не допустить дефолтов по кредитам у застройщиков и не лишиться прибыли от ипотеки.
При этом надо помнить, что объем нераспроданного жилья в российских новостройках достиг 71,1 млн кв. м, что стало рекордным показателем с января 2020 года. Но ждать, что жильё начнёт дешеветь не нужно. Вторичное жильё будет «давить снизу», увеличивая продажи там, где люди смогут взять ипотеку по обычным ставкам, а «чудные программы» от застройщиков буду стараться удержать спрос на первичном рынке чтобы процесс извлечения прибыли не остановился. Закономерно ожидать дальнейшего роста цен на этом рынке в пределах 15% указывая на инфляцию и дорожающие строительные материалы, логистику, увеличение заработной платы и прочие растущие издержки.
На этом фоне вполне очевидным выглядит поручение из Кремля правительству и Центробанку подготовить поправки, регулирующие приобретение товаров и услуг с использованием сервисов рассрочки (BNPL). Срок выполнения поручения установлен до 1 июня 2024 года. К этой дате регулятор и правительство должны «определить механизм защиты прав граждан и предоставления им гарантий при приобретении товаров (работ, услуг, результатов интеллектуальной деятельности) с использованием рассрочки, не предполагающей взимание платы с граждан за ее использование» — по аналогии с законодательством для потребкредитов, которое включает информирование клиентов о полной стоимости принимаемых обязательств и их изменении. Несомненно, любая забота о гражданах должна находиться под пристальным вниманием контролирующих органов дабы не получилось так, что получаемая выгода от рассрочки у граждан и банков опять начнёт «надувать пузырь» закредитованности вместе с ранее взятыми кредитами и ипотекой.