Механизм защиты права преимущественного права покупки доли. Обладатель права на долю в общей собственности имеет право преимущественной покупки доли. Такое право принадлежит также собственнику комнаты в коммунальной квартире. Он имеет право преимущественной покупки других комнат в той же квартире. Но сейчас речь не комнатах, а о доле в жилом помещении.
Согласно пункту 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Иск, или способ защиты преимущественного права покупки доли, назван в п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса. Здесь сказано: "При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя".
Закон не говорит, как следует поступить суду, если несколько участников долевой собственности потребовали перевода прав и обязанностей покупателя, доказали свое право. Данный вопрос следует поставить перед обучающимися.
Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли в жилом помещении следует сопровождать вспомогательными (дополнительными) исками о прекращении права постороннего лица (ответчика) на долю в жилом помещении, а также о признании права на долю в долевой собственности за истцом - участником долевой собственности.
Например, Васса Сидорова предъявила исковое заявление к Альберту Иванову о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в жилом помещении (квартира в многоквартирном жилом доме). Одновременно, Васса Сидорова просила признать ее право на долю в жилом помещении, которая была продана Альберту Иванову, а также признать прекращенным право Альберта Иванова на купленную им долю в жилом помещении.
Суд иск удовлетворил. Принял решение о переводе прав и обязанностей покупателя доли в жилом помещении с Альберта Иванова на Вассу Сидорову. Иначе говоря, договор купли-продажи доли заключал Альберт Иванов. А суд признал, что покупателем по заключенному договору является не Иванов Альберт, а Васса Сидорова.
Одновременно суд удовлетворил вспомогательные (производные) иски о признании права Вассы Сидоровой на долю в жилом помещении, о прекращении права Альберта Иванова на долю в жилом помещении.
Вспомогательные (дополнительные) иски предъявляются суду, чтобы суд принял решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд указал, что решение является основанием для погашения записи о праве собственности Альберта Иванова на 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру и внесения записи о регистрации права собственности Вассы Сидоровой на 1/2 долю в праве собственности на нее.
Одновременно нотариусу в решении было дано указание выплатить Альберту Иванову денежные средства в размере 2 600 000 руб., находящиеся на публичном депозитарном счете нотариуса, внесенные Вассой Сидоровой.
По делу суд установил, что обладатель доли решил ее продать и направил второму сособственнику, т. е. Вассе Сидоровой уведомление (извещение) о том, что продает свою долю за 2 млн. 600 тыс. В уведомлении было сказано, что Васса Сидорова может воспользоваться преимущественным правом покупки в течение месяца.
Уведомление было отправлено телеграммой. Но Васса Сидорова получила телеграмму через месяц. Связано это было с тем, что Васса Сидорова не проживает по адресу, на который отправили телеграмму.
Суд установил, что отправителю телеграммы было известно, что Васса Сидорова по месту своей регистрации не проживала и не проживает. Поэтому суд принял решение об удовлетворении иска.
Примечание. Ответчиками по данному иску выступают продавец и посторонний покупатель доли в общей собственности.
Вопрос. Почему суд предложил истцу разместить денежные средства на депозите нотариуса?
Источник. Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2023 г. по делу № 88-40371/2023