ОМОР «РОССИЙСКИЙ СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ» 107031, г. Москва, Коровий Вал., д.9 www.omorrss.ru , info@komitetrss.ru
Работа комитета РСС по малоэтажному строительству была посвящена в 2023 году развитию нового для российского рынка продукта - индустриального строительства малоэтажных жилищных комплексов (МЖК).
Это не многоквартирные дома и не загородная недвижимость, которые сейчас существуют, это новое направление на рынке жилищного строительства. Это намного глубже, чем просто строительство квадратных метров. Это новая среда проживания россиян, безопасная и качественная.
Новая редакция «ФЗ-214» дала возможность играть по правилам, появились перспектива развития и финансовые инструменты создания и реализации качественного малоэтажного жилья. Наступает новый этап развития ИЖС. В рамках подготовки к этому этапу комитету удалось сформулировать и описать системные взаимосвязанные барьеры и предложить пути для их устранения.
Речь идет о необходимости применения для МЖК/ИЖС стандартов проектирования и нормативных требований, в т.ч. к уровню инфраструктурной обеспеченности, архитектурному облику, общественным пространствам. О крайнем дефиците нормативного обеспечения сектора, который влечет проблему неликвидности создаваемых в нем объектов.
Неликвидность объектов системно ограничивает проникновение в сектор ипотеки и иных механизмов кредитного финансирования (по данным ДОМ.РФ, в 2022 г. проникновение ипотеки в сектор ИЖС – 10%, тогда как в многоквартирных домах показатель приближается к 90%). Недостаточная доступность модельного кредитного финансирования влечет повышение трансакционных издержек привлечения капитала и тоже сдерживает развитие сектора. Наконец, недофинансирование, высокие трансакционные издержки привлечения капитала вкупе с системным дефицитом нормативной обеспеченности и контроля не позволяют обеспечить требуемый качественный уровень продукта (хаотичная, технологически несовершенная, неликвидная застройка), а также приводят к «компенсационному» уходу сектора в налоговую тень, что, в свою очередь приводит к выпадению значительных налоговых доходов бюджетной системы Российской Федерации.
Таким образом, основная работа комитета РСС по малоэтажному строительству направлена на запуск и реализацию адресной программы развития МЖК на территории России. В частности, 2023 год был посвящен определению приоритетных регионов для комплексного развития территорий индивидуального жилищного строительства с синхронизацией государственных программ и инструментов субсидирования и развития инфраструктуры, с применением всех инструментов инфраструктурного меню. Речь идет об ИБК (инфраструктурный бюджетный кредит), инфраструктурных облигациях (АО «ДОМ.РФ»), субсидировании развития инфраструктуры с применением инструментов ФРТ (Фонд развития территорий). Встречи, переговоры, презентации проходили при участии всех заинтересованных сторон.
Определение приоритетных регионов позволит сформировать и запустить программу содействия строительству малоэтажных жилых комплексов в Российской Федерации, в том числе с масштабированием модельных проектов МЖК с проектным финансированием АО «ДОМ.РФ» при учете региональной специфики. А формирование регионального перечня (реестра) территорий опережающего развития, подходящих для проектов КРТ с учетом возможности размещения там объектов индивидуального жилищного строительства, позволит в дальнейшем синхронизировать программы и инструменты финансирования и создания инфраструктуры, включая Госпрограмму «Комплексное развитие сельских территорий».
Для решения системных проблем и преодоления барьеров комитетом выработан перечень предложений и поручений, который в течение всего года выносился на обсуждение общественных объединений и органов власти.
В регионах страны проводились рабочие встречи, посвященные комплексному развитию индустриального малоэтажного домостроения. Удалось встретиться с представителями администраций и строительного сообщества более десятка субъектов Федерации. В частности, после одной из таких встреч в Самарской области принято решение определить земельные участки для пилотных проектов и рекомендовать правительству региона создание единого оператора ИЖС.
Создание во всех субъектах РФ Региональных операторов ИЖС - одно из ключевых решений для развития этого рынка. Оператор ИЖС должен быть наделен полномочиями оперативного управления банком земельных участков под застройку МЖК и ИЖС. Кроме того, в его функционал должно входить обеспечение градостроительной подготовки, в том числе с использованием механизма комплексного развития территорий, подготовки документов территориального планирования, градостроительного зонирования (подготовка проектов планировки территории, ПЗЗ), разработка мастер-планов, подготовка инженерно-транспортной инфраструктуры.
Региональный оператор должен содействовать развитию современного индивидуального жилищного строительства с проектным банковским финансированием в рамках Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Созданию комфортной среды проживания в соответствии с целями национального проекта «Жилье и городская среда». Реализации прав на инженерно и градостроительно подготовленные земельные участки частных строительных компаний с целью развития и поддержания регионального бизнеса, отечественной производственной базы, решению социальных задач, созданию условий поддержания социальной нормальности в обществе.
Кстати, внесение изменений в нацпроект «Жилье и городская среда» - еще одна цель работы комитета РСС по малоэтажному строительству. Речь идет о разделе, описывающем МЖК. Необходимо учесть специфику организации их строительства и проектного финансирования, включая определение ключевых показателей эффективности для субъектов РФ по объему ввода жилья в рамках этих проектов.
Помимо того, в комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое РФ создан экспертный совет, который возглавил председатель комитета РСС по малоэтажному строительству.
В рамках повестки комиссии и экспертного совета предстоит совещание о комплексном индустриальном малоэтажном домостроении в регионах, проектном финансировании и ипотеке, механизмах КРТ и инфраструктурных облигациях. Совещание состоится в Ярославле - при участии региональных органов власти и общественных объединений.
В Рязани намечено обсудить градостроительство сельских территорий в пространственном развитии России, проблематику мастер-плана опережающего развития и инфраструктурную подготовку территорий.
В Перми - поднять вопросы заводского производства домокомплектов, в том числе в контексте развития деревянного домостроения и лесопромышленного комплекса. Рассмотреть технологические инструменты индустриального, частного и стального домостроения.
Налаживаются связи с бизнесом, в том числе международные. В частности, председатель комитета РСС по малоэтажному строительству Константин Пороцкий, вице-президент ОМОР "Союз сельских строителей России" Владимир Яхьяев в составе делегации представителей РСС провели в столице Турции Анкаре рабочую встречу, посвященную развитию рынка малоэтажного строительства. В ходе визитов на предприятия были рассмотрены вопросы организации работы, взаимодействия с турецким бизнесом сразу в нескольких направлениях. Среди них - финансирование в сфере домостроительной промышленности, строительства, современных энергетических технологий, инжиниринга. Рабочая встреча завершилась соглашением о создании совместного предприятия с турецкой стороной.
В ноябре 2023 года председатель комитета РСС по малоэтажному строительству Константин Пороцкий сделал доклад на Экспертном совете по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при комитете Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Доклад был посвящен анализу ситуации вокруг создания нового продукта – индустриального малоэтажного и индивидуального строительства, комплексного развития территорий, финансирования, включая инфраструктуру. В докладе предложен перечень решений для решения существующих проблем и дальнейшего развития рынка.