На рынке недвижимости заметна встревоженность застройщиков и некоторых риэлторов – государство пока не так быстро, но вполне последовательно изменяет «правила игры» в сфере льготного ипотечного кредитования.
Почему столько внимания именно к льготной ипотеке, а не к обычным кредитным продуктам в сфере недвижимости? Ответ весьма прост: как известно, доля сделок с привлечением ипотечного капитала в зависимости от региона и вида приобретаемой недвижимости сейчас колеблется в диапазоне 70-90%. При этом бОльшую часть в структуре всех ипотечных программ занимает именно льготная ипотека. Очевидно, что любое влияние на такую заметную «движущую силу» неизбежно приведет к существенным изменениям баланса на рынке.
Ранее на ИА REX: Ипотечный кризис 2.0. Когда лопнет ипотечный пузырь?
Ещё по теме
Каковы основные тенденции рынка недвижимости сейчас? Во-первых, после заметного подъема Центробанком основной ставки резко выросла стоимость «обычной» ипотеки. Если еще в начале года заемщик мог рассчитывать на кредит под 8-9%, то сейчас этот показатель составляет минимум 16-17%. В результате уже сейчас, по расчетам Центробанка, отмечается существенный переток средств из «вторичного» в «первичный» сегмент. И это немудрено: в том же Центробанке считают, что новостройки сегодня уже на 40-45% дороже вторички. Недавно была опубликована статистика, согласно которой в отдельных ЖК в Московском регионе уже сданные квартиры можно купить почти на треть дешевле строящихся.
И эта ситуация – смещения и снижения спроса, скорее всего будет продолжаться. В октябре банки РФ выдали почти на 20% меньше ипотечных кредитов, чем месяцем ранее. Почти зеркально (на 18%) упало число сделок. Немного «ползут вниз» и цены, например московская «вторичка» дешевеет примерно на 0,8-1% в месяц.
Так что же будет с льготной ипотекой? Пока эти программы (под 8% и ниже – для отдельных категорий заемщиков, например для IT-специалистов или жителей Крайнего Севера) продолжают работать. Отметим при этом, что государство последовательно ужесточает условия льготных программ, например, с 15% до 20% увеличен первоначальный взнос. Согласно предложениям Минфина, эта цифра может еще возрасти в следующем году – до 30%.
Ранее на ИА REX: Последний рывок льготной ипотеки – банки резко нарастили объём средств на эскроу-счетах
Едва ли можно говорить о полном сохранении льготных программ после 1 июля 2024 года – как известно, именно до этой даты планируется поддерживать данные программы. Многие аналитики уверены – слишком возросший разрыв между льготной и реальной ставкой неминуемо приведет к необходимости сглаживания этого дисбаланса. Действительно, при введении программы льготной ипотеки разница между среднерыночной и льготной ставкой составляла около 2,5-3%. Сейчас разница превышает 8 пунктов, что прямо противоречит логике льготных программ. Поэтому, скорее всего, даже льготный процент будет увеличен до 12-13%. А это, в любом случае, положительно скажется на излишне перегретом рынке недвижимости.
Автор: Тарасова Ольга