В период кризиса коммерческая недвижимость остается одним из немногих надежных активов, в которые инвесторы могут вложить свои средства. Однако для успешных инвестиций в этот сегмент требуется хорошая подготовка и анализ. Наша статья поможет сделать первые шаги в этом направлении.
Изучите технические подробности
При первом посещении объекта необходимо обязательно изучить его конструкцию и материалы, из которых он выполнен - железобетон, сэндвич-панели, кирпич и другие элементы. Для более глубокого понимания преимуществ и недостатков каждого варианта в зависимости от типа объекта, рекомендуется проконсультироваться с экспертами в области строительства.
Также важно провести осмотр планировки помещения. Это может быть как стандартный прямоугольный план, так и более сложная композиция с разделением на разные зоны с помощью перегородок и разбивкой площадки. Сдавать в аренду помещение с прямоугольной или квадратной планировкой часто бывает более удобно, так как каждый арендатор может самостоятельно изменить его планировку в соответствии с своими нуждами.
При изучении планировки обратите внимание на ключевые факторы:
● количество входов - чем больше, тем лучше,
● количество окон - особенно важно для объектов, связанных с розничной торговлей и общественным питанием,
● высота потолков, так как она может создавать дополнительный объем и возможности для различных арендаторов.
Не менее важно убедиться в наличии необходимых коммуникаций и их типе. Централизованные коммуникации обычно предпочтительны, но стоит учитывать, что некоторые объекты могут иметь более сложные системы отопления или водоотведения.
При покупке объекта также важно иметь представление о потенциальных арендаторах. Размер и характер помещения могут существенно влиять на их интерес к нему.
“Познакомьтесь” с соседями нынешними…
Идеальный инвестиционный актив - это объект с постоянным арендатором, который привлекает поток клиентов (например, супермаркет), или соседями, которые подходят вам по типу деятельности. Какие соседи могут быть полезными или не очень, зависит от типа недвижимости и планируемого арендатора.
Например, если вы рассматриваете стрит-ритейл с высокой вероятностью продажи алкоголя, вам потребуется соответствующая лицензия. В этом случае приобретение объекта рядом с медицинским центром или школой может оказаться неудачным, так как существуют ограничения на алкогольную лицензию в таких местах.
Если вашим арендатором будет супермаркет, наличие конкурентов в соседстве может сыграть в убыток, особенно если они ориентированы на ту же аудиторию. Идеально, если ваш арендатор-супермаркет оказывается единственным в радиусе 1 километра - это увеличивает вероятность его прибыльности и, следовательно, увеличивает потенциальную доходность инвестиций.
…и будущими
Инвестору важно учитывать не только текущих соседей, но и потенциальных, которые могут появиться в течение ближайших пяти лет. Идеальным сценарием при покупке коммерческой недвижимости является наличие уже застроенных соседей, так как это позволяет понимать наличие конкуренции, уровень потока клиентов и целевую аудиторию.
Если вблизи объекта есть незастроенные участки земли, это может представлять риски, даже если нет официальных планов развития со стороны местных властей и застройщиков. Практически невозможно предсказать, кто может появиться на этих участках. Особенно рискованный сценарий - наличие достаточно больших участков земли, которые могут быть использованы для строительства, например, крупного торгового центра.
Чтобы иметь представление о ситуации вокруг земли в ближайшие годы, полезно изучить генеральные планы застройщиков, если речь идет о новом строительстве. Также можно найти информацию на сайтах городских, областных или районных администраций. Информация из СМИ также может быть полезной, особенно если в новостях обсуждаются значительные события - например, планируемое открытие станции метро или расширение дороги рядом с объектом недвижимости.
Выбирайте арендатора с умом
Большая часть успеха инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от правильного выбора арендатора. Инвестору следует обращать внимание на следующие качества арендатора:
1. Долгосрочность аренды важна, чтобы избежать постоянных затрат на поиск нового арендатора и перерывов в аренде, которые могут снизить доходность инвестиций.
2. Регулярные и стабильные платежи без просрочек и форс-мажоров обеспечивают надежность и стабильность дохода для инвестора.
3. Арендатор должен оставить арендуемый объект в хорошем состоянии при окончании аренды.
Для торговых помещений идеальный арендатор - крупный и известный магазин, особенно сетевой, так как он привлечет больше клиентов и имеет более высокую надежность. Супермаркеты обычно считаются наиболее надежными арендаторами, так как всегда есть спрос на продукты.
Если арендатор не известен и не является частью крупной сети, рекомендуется провести собеседование, чтобы оценить его бизнес-понимание, финансирование и бизнес-план. Это поможет оценить риски и предсказать возможные проблемы с выплатами арендной платы.
При покупке объекта с существующим арендатором важно изучить условия долгосрочного договора аренды, включая условия расторжения. Договоры, привязанные к обороту, могут быть предпочтительными, так как позволяют индексировать арендную плату и поддерживать ее рост вместе с инфляцией. Также следует обратить внимание на дополнительные условия индексации ставки, чтобы обеспечить стабильность доходности инвестиций.
Научитесь анализировать цены
Частая ошибка начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость - покупка объектов по завышенной цене. Очень важно оценивать стоимость не исходя из общей площади, а с учетом цены за квадратный метр. Поиск объектов с аналогичной площадью может быть сложным, поэтому сравнивать цены в конкретном жилом комплексе или районе в целом имеет больше смысла.
Кроме того, обратите внимание на то, что застройщики часто продают коммерческие объекты на стадии котлована по более высокой цене, чем готовые объекты с арендаторами. Это не всегда выгодное решение.
Например, для помещений стрит-ритейла в жилых комплексах средняя цена составляет 250 тысяч рублей за квадратный метр для площадей свыше 500 квадратных метров и 300 тысяч рублей за квадратный метр для помещений меньшей площади. Если продавец предлагает цену в районе 600-700 тысяч рублей за квадратный метр, особенно на стадии котлована, это может считаться переплатой.
Проверьте юридическую “чистоту” помещения
При покупке недвижимости, вне зависимости от её типа, важно собрать как можно больше документов у собственника, чтобы убедиться в «чистоте» объекта. В идеале попробуйте получить полную историю объекта, начиная с момента его постройки и до настоящего времени.
Необходимо запросить у собственника все правоустанавливающие документы, которые доказывают законность его приобретения объекта - информацию о том, каким образом он стал владельцем, была ли покупка осуществлена законно, была ли вся сумма оплачена. Убедитесь, что не существует рисков, связанных с возможностью оспаривания предыдущих сделок, совершенных в прошлом владельцами.
Также важно провести проверку на законность строительства объекта, его предназначение и соответствие земельного назначения. Незаконное строительство может привести к серьезным последствиям, вплоть до возможности сноса объекта в любой момент компетентными органами. Проверьте технический паспорт объекта и наличие каких-либо перепланировок. Перепланировка без разрешения может повлечь за собой штрафные санкции.
Изучите договоры с коммунальными службами - электроснабжение, водоснабжение и отопление. Важно узнать, существуют ли такие договоры, и изучить их условия и зоны ответственности.
Если имеется договор аренды, то следует проверить его соответствие закону и важные условия - арендная плата, срок договора, условия расторжения и штрафы. Также убедитесь, что арендатор регулярно и правильно выплачивает арендную плату, и что сумма соответствует условиям, прописанным в договоре. Проверьте также наличие дополнительных соглашений, если таковые имеются.
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть сложнее, чем покупка жилой недвижимости для аренды. Однако соблюдение этих правил может помочь избежать неприятных сюрпризов.