Вадим Денисов, писатель, публицист, исследователь Севера, — специально для канала @sevmorput
Казалось бы, в теме арктической ипотеки на первый взгляд всё очевидно — с какой стороны ни глянь, благое дело. Однако любая сложная система организации жизни сообществ не бывает беспорочной, учитывающей интересы сразу всех причастных. Есть ли подводные камни на пути запланированной реализации, всё ли учтено? Напомним: арктическую ипотеку можно направить на покупку квартиры в новостройке либо готового объекта, приобретение «вторички» на землях сельских поселений и моногородов, например, Норильска, Заполярного и Мирного, и строительство частного дома, тут без территориальных ограничений.
Давайте рассмотрим, что у нас с объектами и субъектами программы? Субъектами являются стороны, имеющие непосредственное отношение к объекту кредитования. То есть, к жилью. И главная сложность, с которой столкнутся претенденты на кредит — недостаточное количество лотов, подходящих под условия программы. В АЗРФ новостроек очень мало, на части территорий предложений просто нет. Получается, что мурманчанин не может купить квартиру по арктической ипотеке, так как там не ведётся строительство ЖК. За 2023 г. в Мурманской области и Ненецком АО не построено ни одного квадратного метра, на Чукотке всего 2,6 тыс. кв. м жилья. Суммарно это 0,6% общего ввода жилья в стране.
В регионах, входящих в АЗРФ частично, стройка идёт только в южных районах, не попадающих под действие программы. На Красноярск приходится более 90% предложений на первичном рынке и более 75% на вторичном. В Норильске коммерческое жильё не строится, но это моногород, где можно приобрести квартиру на вторичном рынке. Загородные же арктические дома — товар редкий и дорогой. Причины ясны: в Арктике практически нет местных производств стройматериалов, а логистика крайне осложнена. Увы, пока мы имеем критическую нехватку самого объекта арктической ипотеки. Хорошо, реализуется вторичное жильё, а дальше что?
Теперь обратимся в сторону субъектов, и застройщик один их них. Он должен зайти на территорию, оценить ситуацию, ошалеть от операционных расходов, наладить лоббирование на всех уровнях… и обеспечить программу жильём. Территориально ограниченные льготные программы, как правило, помогают постепенно снижать дефицит недвижимости. Но пока что очереди из застройщиков не наблюдается.
Следующий субъект — клиент банка и программы, кто он? Политические оптимисты из Госдумы смело заявляют о притоке новых кадров, предвещая до 10 тыс. человек ежегодно. Однако практические оптимисты, живущие на «земле», хорошо понимают, что не всё так просто. Исторический опыт показывает, что определяющим в переезде на севера является тандем «большая зарплата + интересная работа», вопрос собственного жилья вторичен. Программа не позволяет брать в ипотеку метры на материке, то есть, неофит должен загодя решить жить на северах долго, а не стать очарованным странником после трёхлетней «вахты». Количество таких людей относительно невелико, большинство принимает решение осесть лишь после адаптации и первичного обустройства.
Инвесторы — тоже субъект, может выиграть, купив квартиру по текущим ценам до момента гипотетического ажиотажа. В Норильске, куда под крыло «Норникеля» приезжают новички, любое жильё обладает стабильным спросом. Средняя цена «однушки» на вторичном рынке сегодня составляет 113 тыс. руб. за кв. м., за три года рост в 3,5 раза. Средняя доходность от сдачи — 12,4%, окупаемость — примерно 8,5 лет, второй показатель по стране. За это время недвижимость, скорее всего, подорожает, а инвестор продажей зафиксирует доходность…В Архангельской области арктическая ипотека уже начала действовать. Постановление о старте программы 30 ноября подписал Михаил Мишустин, председатель Правительства РФ. Скоро мы получим первый опыт.
С морским приветом, Северный морской путь
Подробнее тут: https://t.me/sevmorput
