Стоимость возведения квадратного метра жилья может разниться в зависимости от его класса, заложенных технических и инженерных решений, благоустройства и так далее. Большую часть затрат в структуре себестоимости занимает возведение самого конструктива здания, остальное — стоимость участка, оплата инженерии, подключения к коммуникациям, возведение инфраструктуры, благоустройство.
Отдельная статья расходов — социальные обязательства застройщиков, которые за свой счёт возводят в жилых кварталах школы и детсады, прокладывают дороги и т. д.
"Золотые" кирпичи
Наибольшее влияние на рост стоимости строительства в этом году оказали "прыгающие" цены на стройматериалы. По оценке Setl Group, с начала года они подорожали в среднем на 14,5%. Основная причина роста — сложности с логистикой и поставками материалов из–за границы.
Пик роста цен на стройматериалы пришёлся на середину года, когда вдруг из продажи исчез цемент. А потом он появился, но на 40–50% дороже.
"Если в начале года мы закупали цемент примерно по 6 тыс. рублей за тонну, то к концу года — уже за 9,5–9,6 тыс. То есть рост составил от 35 до 40%. Также существенно выросли цены на металл, который необходим в производстве бетона, — на 25–30%. В итоге себестоимость производства бетона увеличилась более чем на 20%", — рассказывает директор ООО "Инвест СПб" Пётр Чен.
Рост цен на стройматериалы происходит каждый год, напоминает он. "Весной–летом на стройках идёт очень много заливок фундаментов, плюс в конце лета цементные заводы закрываются на плановый ремонт. А в этом году на эти факторы наложились и другие — макроэкономические, связанные с ослаблением рубля, увеличением ключевой ставки и т. д. В целом всё это и вызвало такой бурный рост цен", — делает вывод Пётр Чен.
Это подтверждают и в других компаниях. "С начала 2023 года строительные материалы сильно подорожали, в особенности цемент и металл. А вот падений не было, и не думаю, что будет. Что же касается себестоимости — показатели увеличились примерно на 10%", — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
По оценке экс–директора по развитию компании "Бонава" Александра Свинолобова, общий прирост себестоимости за год–полтора — 22–25%.
При этом в строительстве остаются позиции, которые продолжают сильно зависеть от импорта и, соответственно, от курса рубля к доллару и евро.
"Даже та импортная продукция, которая не попала под санкции, остаётся очень чувствительной к усложнившейся логистике и скачкам курсов, из–за чего, например, поставщики не готовы фиксировать цены на год", — говорит топ–менеджер одной из строительных компаний.
Участники рынка также говорят о росте цен на запчасти к импортной строительной технике.
"Растут цены на материалы для изготовления инженерных систем, аренду и обслуживание спецтехники", — рассказывает генеральный директор Element development Виталий Коробов.
Рост цен не остановился. Как говорят участники рынка, если ряд поставщиков товарного бетона, песка и некоторых других позиций пролонгировали цены на I квартал 2024 года, то отделочные материалы с Нового года вновь подорожают.
"Учитывая общую экономическую ситуацию, не будет, наверное, и сильного роста внутреннего спроса на стройматериалы. Очевидно, что на рынке найдено какое–то более–менее равновесное состояние, которое и будет сохраняться в обозримой перспективе", — надеется генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
Как без рук
Серьёзно подорожала стоимость общестроительных работ, что в первую очередь связано с дефицитом рабочей силы, особенно монолитчиков. Эти специалисты сейчас очень востребованы во всех регионах с активным строительством, поэтому их труд заметно вырос в цене.
"Сейчас к увеличению себестоимости приводит возросший уровень ожиданий по зарплате со стороны мигрантов. Потому что, работая курьерами, они могут заработать больше, чем на стройке. Так что сфера услуг сегодня составляет серьёзную конкуренцию строителям в этом плане", — отмечает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев.
Как говорят участники рынка, заместить иностранную рабочую силу на стройках очень тяжело. "Сначала люди должны осознать, что тех рабочих мест, к которым они привыкли, больше нет. Кроме того, придётся возрождать всю систему профессиональной подготовки и переподготовки для “низовых” специальностей начиная с ПТУ", — уверен заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой" Максим Жабин.
Многие девелоперы решают эту проблему своими силами, обучая будущих сотрудников. "К примеру, у нас есть своя школа каменщиков в Петербурге", — говорит коммерческий директор ГК "Страна Девелопмент" Александр Гуторов.
Кто заплатит за всё
Если себестоимость растёт, то цена "квадрата" за последний год притормозила. Пока спрос на рынке поддерживает льготная ипотека. "Спрос на неё есть и будет. Если ранее покупатели выбирали между первичным и вторичным рынком, то теперь этот выбор закрыт и по низким ставкам квартиру можно купить только у застройщиков", — объясняет директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Но остаётся открытым вопрос, как долго она ещё продлится. "По рынку ходит много разных слухов и прогнозов. Кто–то говорит, что субсидированную ипотеку скоро отменят, так как на неё больше нет средств. Есть заявления, что её надо оставить только в отдельных регионах. Точной информации нет, и все теряются в загадках", — говорит независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Вересов.
В итоге маржинальность строительства падает, что приводит к сокращению числа строительных компаний. "Банкротств ждать не стоит, но многие девелоперы будут думать, что делать дальше. Работать ради работы никто не станет. Поэтому небольшие компании, достроив дома, будут уходить с рынка. Крупные застройщики будут набирать обороты", — считает Сергей Бобашев.
Если кардинально ничего не будет меняться в окружающей нас реальности, то ждать снижения цен на стройматериалы и, соответственно, уменьшения себестоимости не стоит. Ситуация с логистикой и ценами на импортные материалы и технику остаётся нестабильной. Проблема дефицита кадров и роста затрат на рабочую силу тоже сохранит актуальность в 2024 году, резюмируют участники рынка.
Цены не только уже выросли, но и продолжают расти. Например, в 2024 году на 12% вырастет стоимость межкомнатных дверей. На 18–20% ожидается увеличение цен на керамогранит и керамическую плитку. Ламинат также вырастет на 15% примерно. Рост связан как со снижением курса рубля, так и с увеличением расходов на логистику. Мы отмечаем небольшой рост себестоимости строительства, в том числе и из–за увеличения цен на строительные материалы. А также из–за дефицита кадров в отрасли, вследствие чего растёт заработная плата. Однако мы не допускаем существенного влияния этого фактора на стоимость жилья для наших покупателей.
Абсолютный "лидер" этого года — арматура, которая подорожала на 31%. Это материал сезонный, и скачки стоимости здесь есть всегда, но в этом году рост был рекордным, а падение — незначительным. Все сыпучие материалы выросли в цене, в абсолютном максимуме на некоторые позиции рост составил 40%. На 18% увеличилась в цене минеральная вата, которая входит в фасадные системы. Это также антирекорд, более того, поставщики уже заявили о повышении стоимости ещё на 10% в 2024 году. Увеличение цен все поставщики связывают с усложнением логистических цепочек. Мы ищем аналоги, но не всегда их физически можно найти. Сейчас заметно усилились новые производители, конкуренция между ними позволяет нам в условиях тендеров хоть как–то сдерживать себестоимость.
Больше всего с начала года выросли цены на цемент, арматуру и отделочные материалы. Также существенно увеличились затраты на логистику. В целом цены поднялись на все материалы, ничего не подешевело. Причин такого серьёзного роста несколько. Во–первых, из–за ослабления рубля на 20% подорожало оборудование, которое, в частности, импортирует цементная индустрия. Во–вторых, растущая ключевая ставка ЦБ вынуждает увеличивать затраты на обслуживание кредитов и лизинг. В–третьих, свою лепту внесли выросшие цены на энергоносители. Кроме того, из–за дефицита водителей и низких темпов обновления парка перевозчиков возникли трудности в логистике. Наконец, издержки увеличиваются и за счёт роста заработной платы сотрудникам предприятий, которую, как утверждают производители цемента, они увеличивают на 15% каждый год. Учитывая все эти факторы, себестоимость строительства выросла на величину от 30 до 50% (по разным оценкам). Полагаю, что в следующем году она продолжит свой рост. Так, уже сейчас производители того же цемента (основного материала для стройки) заявляют, что в 2024 году себестоимость этого стройматериала существенно вырастет. Повышение может составить от 17 до 30% от цены текущего года.
https://www.dp.ru/a/2023/12/06/marzha-developerov-v-peterburge?from=dzen-news
