Ни для кого не секрет, что около 70% сделок на рынке вторичной недвижимости и около 90% сделок по новостройкам происходят с использованием ипотечного кредитования. Это, кстати, совершенно нормальная ситуация для любого капиталистического общества.
Тот, кто хоть немного разбирается в экономике, прекрасно понимает, что использование кредитов — это не вопрос наличия/отсутствия финансовой дисциплины у того или иного индивидуума. Кредитная поддержка – это основа существования современного капиталистического общества. Без развитого и доступного кредитования спрос на произведённую продукцию значительно сокращается, что уже само по себе ведёт к кризису.
Типичный портрет общества без развитого кредитования – это Европа 19 века. Когда капитализм уже был, а кредитов и среднего класса ещё не было. В рамках настоящей статьи нет возможности разобрать причины возникновения среднего класса и текущей модели потребления.
Важно лишь заметить, что те из капиталистических государств, кто сумел за счёт кредитования обеспечить достаточный внутренний спрос для сбыта товаров и услуг, чувствуют себя неплохо, ну а другие совсем иначе. В России начиная с конца «нулевых» благодаря развитому кредитованию удалось обеспечить высокий спрос на различные товары, в том числе на жильё.
А как же накопления?
Безусловно, есть граждане, которые за счёт больших заработков или аскетизма умудряются накопить «под подушкой» достаточный капитал для того, чтобы жить без кредитов. Но это всегда не системное меньшинство, которое, между прочим, также не способствует развитию экономики. Ведь с точки зрения капиталистической экономики вместо того, чтобы пускать деньги в оборот и тратить, они отказывают себе во всем, тем самым изымая средства из оборота.
По сути дела, вся экономическая политика направлена на то, чтобы таких людей было как можно меньше, а их деньги теми или иными способами были направлены в оборот. Причём не важно, социализм на дворе или капитализм. В «любителях собирать в чулок» не заинтересована никакая экономика. Хотя на бытовом уровне многие считают накопление благом и поводом для гордости.
О том, как сложно в современном капиталистическом обществе накопить деньги, прекрасно показано в мультфильме Вверх, отрывок из которого мы приведём: А жизнь так коротка Мультик Вверх – смотреть онлайн видео от НАТА | ВАЙНЫ в хорошем качестве и бесплатно длительность PT4M24S (rutube.ru)
Создатели мультфильма прекрасно показали, как главные герои из-за обычных жизненных перипетий, так и не смогли накопить «банку денег» на путешествие. При этом герои мультфильма были не какими-то маргиналами, а вполне себе владельцами малого бизнеса по надуванию шаров и художественному фотографированию. На наш взгляд, если бы создатели мультика не чувствовали, что этот отрывок правдив, по сути, и адекватно отражает картину жизни обычных людей, то они бы никогда его не вставили в мультфильм.
Это художественное произведение иллюстрирует ситуацию со сложностью накоплений лучше, чем многие экспертные статьи. Авторам мультфильма удалось уложить в несколько минут пронзительную и проникновенную историю жизни и любви, которая понятна большинству зрителей.
Возвращаемся непосредственно к рынку недвижимости
Разобравшись с тем, какую роль играет кредит в экономике и жизни большинства населения, мы возвращаемся непосредственно к рынку недвижимости. А здесь у нас ситуация складывается буквально по учебнику. Именно по нему, игнорируя реальную экономику, действует ЦБ РФ, руководство которого неустанно борется с инфляцией спроса, уничтожая спрос и зависящий от него бизнес на корню.
Именно поэтому 15 декабря 2023 года в рамках борьбы с ветряными мельницами с инфляцией Банк России поднял ключевую ставку до 16% годовых. И предупредил, что:
Возвращение инфляции к цели в 2024 году и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% предполагают продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике. Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 100 б.п., до 16,00% годовых | Банк России (cbr.ru)
Фактически, банкиры прямым текстом сказали, что низких ставок по ипотеке в 2024 году не видать. Это означает лишь одно – покупка недвижимости в кредит, то есть самым доступным и массовым для большинства населения способом (вспоминаем процент сделок с ипотекой) будет недоступной.
Разберем на примере
Для того, чтобы понять, как влияет величина процентов по кредиту на покупку жилья, приведём два примера покупки квартиры с промежутком времени меньше, чем 5 месяцев.
- Дано: Квартира в Москве, цена 10 млн. рублей, кредит на 25 лет.
- Начало августа 2023 года. – средняя ставка по ипотеке 9,5% годовых с первоначальным взносом в 15%. Ежемесячный платеж тогда - 74 000 рублей, а переплата по кредиту - 13,7 млн. рублей. Накопить на первоначальный взнос надо было 1,5 млн. рублей.
- Вторая половина декабря 2023 года – после повышения ключевой ставки средняя ставка по ипотеке составит около 17,5 % годовых с первоначальным взносом в 30% (таким он станет с 1 января, а во многих банках он уже такой). Ежемесячный платеж 103 000 рублей, а переплата по кредиту 24 млн. рублей. Накопить на первоначальный взнос уже надо 3 млн. рублей.
Итого, за несколько месяцев ежемесячный платеж по кредиту на квартиру из примера подорожал почти на 40%, а первоначальный взнос - в 2 раза.
Возможно ли при таких условиях сохранение массового спроса на жильё по текущим ценам?
Ответ: нет, невозможно. О том, что именно происходило с рынком недвижимости при величине ключевой ставки в размере 16-17%, мы писали полтора года назад ЦБ принял решение о снижении ключевой ставки до 17% — как это повлияет на рынок недвижимости? | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru). Ничего не продавалось несколько месяцев при том условии, что и первоначальный взнос был ниже и скидки давали вовсю и Банк России давал сигнал, что ключевую ставку будут снижать.
Именно в мае 2022 года для стимуляции рынка недвижимости принималась мера о повышении суммы кредита по льготной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге Мишустин объявил о повышении лимитов по льготной и семейной ипотеке — РБК (rbc.ru). Ну а сейчас наоборот, Правительство 15 декабря 2023 года изменило норму о максимальном размере льготного кредита для Москвы и Санкт-Петербурга. Теперь сумма стала одинаковая по всей России – всего 6 миллионов рублей.
Происходящее с ипотекой оставляет сомнения, что текущие цены на недвижимость сохранятся? Как мы помним, именно льготная ипотека разогнала цены на недвижимость. В отсутствие дефицита нового жилья текущий уровень цен невозможно сохранить без дешевой ипотеки. Ну а подробно про снижение цен мы писали статью в начале сентября 2023 года Как долго будут падать цены на недвижимость? Подробная статья о насущном | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru).
Есть ли смысл торопиться с приобретением жилья как в ипотеку, так и за наличные?
Каждый для себя решает сам исходя из той информации, которой владеет и которую понимает. Также не исключены случаи, при которых просто «так сильно хочется, что нельзя удержаться». По схеме: потратил, забыл, не жалею. Ну а если эта схема не подходит, то сейчас можно не искать сложных стратегий.
Банки обещают отличные условия для вкладчиков. В зависимости от программы, есть варианты, при которых вкладчик сможет на тех же 10 млн. заработать тысяч 400 за 3 месяца. Квартиру, которая бы смогла подорожать на 4% за эту зиму найти вряд ли получится. А тут и топтать ботинки по заснеженным улицам не надо. Как говорится, знай кнопки в смартфоне — нажимай в тепле и уюте.
На наш взгляд, брать ипотеку под текущие проценты оправдано только в случае, если банковский клерк держит у горла заемщика нож. Никто не даст гарантий, что кредит удастся рефинансировать.
Есть основания предполагать, что когда рынок недвижимости (и не только он) совсем встанут, то на стервятников из ЦБ РФ начнётся атака пострадавших от их деятельности. И ставки начнут снижаться. Точно также, как это было в 2022 году, когда после безумного повышения ставки до 20% - деловая активность стала колом, и банкиры начали получать «по шапке».
Уменьшение ключевой ставки – неизбежный процесс, потому что без поддержки спроса вся экономика начнет затормаживаться. Уже сейчас не продаются автомобили, проблемы с недвижимостью, с реализацией других товаров. В условиях того, что ипотечный кредит берут на 25 лет, ожидание для получения лучших условий может оказаться совершенно верной стратегией.
В декабре 2014 года поднимали ключевую ставку до 17%. Уже в августе 2015 года ключевая ставка была 9,5%. Те, кто сумел переждать 8 месяцев, тогда выиграли вдвойне. Во-первых, на снижении стоимости кредита, а во-вторых на снижении стоимости квартир, которая тогда была весьма значительной, от пиковых значений 2014 года.
Вообще необходимо заметить, что за последние 10 лет не было ни одного продолжительного периода, в рамках которого ключевая ставка была бы на сверхвысоком уровне продолжительное время. Хотя бы поэтому можно сделать вывод, что есть смысл переждать. В любом случае, думайте своей головой и делайте так, как сами считаете нужным.
Ну а если всё же решились покупать – торгуйтесь как в последний день и не бойтесь брать паузу в переговорах. Вероятней всего, других покупателей на квартиру не будет, и мотивированные собственники будут вынуждены идти на улучшение условий. Ну а о том, что в ближайшее время хороших сценариев для продавцов может не предвидеться, мы писали в предыдущей статье.
Желаем всем отличного настроения и разумных покупок! До встречи. И не забывайте лайк)