Сегодня, 08 апреля 2022 пресс служба ЦБ РФ опубликовала информацию о том, что Совет директоров принял решение снизить ключевую ставку на 300 процентных пунктов с 11 апреля 2022 года. На сайте ЦБ РФ указаны причины, по которым принято подобное решение:
«Сегодняшнее решение отражает изменение баланса рисков ускорения роста потребительских цен, спада экономической активности и рисков для финансовой стабильности».
Если перевести часть сказанного на русский язык, то получится следующее
Ближайшие перспективы спада экономической деятельности из-за «супер-пупер заградительной» ставки кредитования в 20% стали настолько сильными, что Банку России пришлось имитировать деятельность по снижению ставки.
На самом деле, снижение ставки на 3% — совершенно символическое. Оно никак не повлияет на доступность кредитов как для бизнеса, так и для физических лиц. И уж тем более не окажет никакого влияния на доступность ипотеки. Если рассчитать изменение ежемесячного платежа по ипотечному кредиту по ставке 17%, то ежемесячный платеж уменьшится, примерно, на 12%.
Далее мы более наглядно разберем этот вывод, и вы увидите всё на цифрах.
Получается, что «супер—пупер заградительная ставка», стала просто «супер—заградительной»
Если объяснить еще проще, то это как в магазине. На супер-дорогую вещь сделали скидку в 12%. Поэтому из супер-дорогой вещь стала просто очень дорогой.
Доступность не изменилась для покупателя, но вроде бы, «магазин» пошёл навстречу покупателю. Однако, как раньше не покупали, так и теперь покупать не будут. На бюрократическом языке это называется «прикрыть задницу бумажкой».
ЦБ как начал в феврале 2022 блокировать экономическую жизнь в стране, так и продолжают это делать. Только теперь они могут сказать: посмотрите, мы же снижаем ставку, работаем-с.
«Показатели показателей показали, что это можно сделать и мы оперативно принимаем решение».
Решение вроде принято. О нём можно трубить, что и делают СМИ. А вот эффекта от него ожидать не нужно.
Для рынка недвижимости такое снижение ставки — что мёртвому припарка?
Для покупателей недвижимости размер ежемесячного ипотечного платежа как был гигантским, с учётом текущих цен, так им и останется. Разницы в том, чтобы платить за квартиру стоимостью 12 млн рублей 141 000 вместо 163 000 особой нет (при условии кредита на 20 лет с первоначальным взносом в 20%).
Платеж колоссально высокий и поэтому изменение ключевой ставки ни на что не повлияет.
Разберем причины и сделаем расчеты
Для того, чтобы от изменения ключевой ставки был достигнут хоть какой-то эффект, необходимо следующее. Нужно, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке смогли себе позволить граждане из группы населения с принципиально иным, более низким уровнем дохода.
Приведем пример. По правилам банка, размер ипотечного платежа не должен превышать 50% от дохода семьи. Иначе нет гарантий выплаты. Ежемесячный платеж в 141 000 или в 163 000 доступен только тем семьям, чей доход превышает 280 000 рублей в месяц.
В нашей стране людей с доходами выше 100 000 рублей, года всего 4%. Эти люди считаются «сверхбогатыми». Портал «Вести экономика» опубликовал статью от февраля прошлого года, где указано расслоение населения по доходам Росстат: 50,8% россиян имеют доход менее 27 тысяч рублей в месяц (vesti.ru).
«Доход в размере менее 7 тыс. руб. в месяц имели 3,9% россиян (в 2019 г. – 4,1%), в размере 7-10 тыс. руб. – 5,9% (6,1%), 10-14 тыс. руб. – 10% (10,1%), 14-19 тыс. руб. – 13% (13,1%), 19-27 тыс. руб. – 18% (17,9%), 27-45 тыс. руб. – 24,9% (24,6%), 45-60 тыс. руб. – 10,2% (10,1%), 60-75 тыс. руб. – 5,6% (5,5%), 75-100 тыс. руб. – 4,5% (4%), свыше 100 тыс. руб. – 4% (4%).»
Следовательно, чтобы принятое Центробанком решение оказало хоть какое-то влияние на рынок недвижимости, необходимо, чтобы кредиты на жильё стали доступны той категории населения, чей доход находится в градации от 75 000 до 100 000 рублей в месяц (4,7% населения в стране).
Тогда, действительно, можно будет говорить о том, что изменение ключевой ставки приведет к повышению спроса на рынке недвижимости. Это будет достигнуто только тогда, когда ключевая ставка снизится настолько, что банки смогут выдавать кредиты с ежемесячным платежом меньше 90 000 рублей. Именно тогда семьи из 2-х работающих человек, где каждый получает доход от 75 до 100 тысяч рублей, смогут позволить себе приобретение квартиры в ипотеку.
На примере квартиры за 12 млн рублей со сроком ипотеки 20 лет, рассчитаем, какой должен быть размер ежемесячного платежа по ипотеке, чтобы вовлечь в оборот рынка недвижимости категории людей с другим уровнем дохода, нежели сегодня
— если действует текущая ставка по ипотеке в 20%. Размер ежемесячного платежа 163 000 рублей (в оборот рынка вовлечено только 4% населения). Количество населения, вовлеченного в оборот рынка жилья, недостаточно для поддержания спроса по текущим ценам. Именно это мы видим на практике;
— если действует ставка по ипотеке в 17% годовых. Размер ежемесячного платежа 141 000 рублей (в оборот рынка вовлечено только 4% населения, ничего не меняется). Количество населения, вовлеченного в оборот рынка жилья, недостаточно для поддержания спроса по текущим ценам;
— если действует льготная ставка по ипотеке в 12% годовых. Размер ежемесячного платежа 105 тысяч рублей (в оборот рынка как было вовлечено только 4% населения, как и прежде). Количество населения, вовлеченного в оборот рынка жилья, недостаточно для поддержания спроса по текущим ценам.
Для того, чтобы вовлечь в оборот рынка население с доходом от 75 до 100 тыс. рублей, ставка по ипотеке должна стать равной 10% годовых. Тогда размер ежемесячного платежа составит 92 000 рублей. Именно тогда произойдёт первый серьезный сдвиг, благодаря которому в обороте рынка недвижимости будет участвовать дополнительные 4,7% населения. С этого момента можно будет говорить о наличии устойчивого спроса на недвижимость по текущим ценам.
Для того, чтобы вовлечь в оборот рынка население с доходом в 60-75 тысяч рублей в месяц, ставка по ипотеке должна стать равной 6,5% годовых. Таких людей в стране 5,5% от всего населения. В этом случае ежемесячный платеж должен составлять не более 70 000 рублей в месяц. С этого момента можно будет говорить о повышенном спросе и возможности небольшого роста цен на недвижимость.
Ну и для того, чтобы на рынке недвижимости начался «бум», необходимо вовлечь в оборот категорию населения с доходом 45-60 тысяч рублей в месяц. Их 10,2% от населения страны. Это много. Именно благодаря тому, что для этой группы населения сделали доступным рынок недвижимости в 2020-2021 году и был достигнут рост спроса и цен. Для того, чтобы вовлечь их, ставка по ипотеке не должна превышать 3,5% годовых, а ежемесячный платеж не должен быть больше 55 000 рублей в месяц.
Как мы видим в настоящее время, несмотря «на все предпринятые усилия», ипотечные ставки являются заградительными для приобретения жилья
У большинства собственников в текущих условиях остается только один способ продать квартиру. Это снижение цен. 25-30% вниз от текущих цен — это необходимое условие, чтобы покупатели с более низким уровнем дохода получили возможность купить квартиру.
Попытка продавать по текущим ценам приведет к жесточайшей конкуренции за те 4% населения, которые сегодня могут обеспечить спрос. Продать удастся только одному из нескольких собственников в условиях жесточайшей конкурентной борьбы. Причём, в рамках этой борьбы механизм снижения цен будет использован без сомнений.
Сверхбогатые люди совсем не дураки, и они, в отличие от более бедных соотечественников, лучше умеют торговаться и хорошо понимают ценность покупателя в сегодняшних условиях. Кто будет стоять «на своём», боясь «продешевить», окажутся в ситуации, когда начнут реально действовать последствия негативных факторов в отношении нашей страны. И тогда то, что сегодня кажется дешёвым, покажется баснословно дорогим.
По нашему мнению, снижение ключевой ставки до 17% годовых не окажет положительного влияния на рынок
Более того. Подобное постепенное снижение ставки даёт еще один сигнал покупателям — ждать дополнительного снижения. А сильно подешевевшая аренда без проблем обеспечивает возможность переждать длительное время.
О размере разницы в аренде и приобретении квартиры мы писали в статье Аренда или ипотека — что выгоднее в 2022? | Аренда стала ВТРОЕ ДЕШЕВЛЕ ипотеки?
Продавцам, которым действительно необходимо продать, мы крайне не рекомендуем ждать «у моря погоды». Да, сегодня продать недвижимость будет крайне сложно. Для этого потребуется мастерство. О том, как продать квартиру в кризис, мы писали в статье 11 СОВЕТОВ при продаже квартиры в кризис 2022 | Как продать квартиру сейчас в 2022 — рекомендации экспертов.
Несмотря на все сложности, любой достигнутый сегодня результат будет лучше результата завтрашнего — или не достигнутого. То, что происходит с нашей страной — это надолго. И самые непростые времена в экономической жизни еще впереди.
Желаем вам принимать только правильные решения и верно оценивать текущую ситуацию.
Что вы думаете по поводу снижения ключевой ставки до 17%? Какие мыли насчет влияния этого события на рынок недвижимости? Поделитесь в комментах. И конечно же, не забывайте лайк — авторам приятно)