Знаете, кто ваш самый страшный враг? В большинстве случаев - вы сами.
Я иногда просто поражаюсь человеческой беспечности. Живем в двадцать первом веке, читать уж, как минимум, умеют если не все, то подавляющее большинство народонаселения. Можно прочитать договор, который вы подписываете с банком, с юристом, с риелтором? Хотя бы просто взять, да и прочитать - чтобы понимать, чего вы по этому договору будете должны?
Знаете, есть у риелторов такой замечательный аттракцион - называется эксклюзивный договор на продажу квартиры. Это история про то, что ласковый теляти старается схватить губами за вымя сразу двух близлежащих коров, а хитрые представители некоторых риелторских контор поиметь свою маржу и с продавца, и с покупателя. Сейчас я вам ее расскажу во всех подробностях.
Кто квартиру продать пытался, тот знает, как это бывает: только выставили вы на продажу свои кровные квадратные метры - сразу начинает телефон разрываться. Это они, риелторы страшные, вам звонят: хотят с вами заключить "эксклюзивный договор" на продажу вашей квартиры. Трезвонят и трезвонят, никак не успокаиваются.
Смысл такого "эксклюзива" заключается в том, что вы свою квартиру продаете не сами, а доверяете ее продажу одному конкретному риелторскому агентству. Они, стало быть, сами разместят объявление и будут вашу квартиру продвигать всяческим образом, а вы им за это после продажи квартиры отдадите три процента от ее стоимости. Бывает, что просят два, а бывает - пять: кому на какую сумму наглости хватает.
Проценты эти не так уж и страшны. В конце концов, если люди честно выполнили свою работу - быстро нашли покупателя по той цене, которая вас, как продавца устраивает, то почему бы и не заплатить.
Но при заключении такого договора очень важно то, что вы на период сделки категорически утрачиваете право свою квартиру продавать самостоятельно, и даже если вдруг так случится, что покупатель придет к вам мимо агентства, с которым вы такой договор заключили, то платить им все равно придется - во всяком случае именно такое условие прописывают все хитрые риелторы в своих прекрасных договорах.
Вам оно надо? Вам оно не надо, потому что у вас и без этого агентства телефон с утра разрывается, и кажется, что квартиру вы продадите без посторонней помощи, а маржу свою пусть берут с покупателя, если он у них есть.
Вы когда таким деятелям пытаетесь объяснить, что у вас нет ни малейшей потребности ограничивать себя сотрудничеством с одни агентством недвижимости, они вам затирают, как им кажется, просто незыблемую истину - мол, вы поймите, дорогая Клавдия Аристарховна: конечно, вы совершенно правы, если мы с вами договор не подпишем - тогда вашу квартиру на рынке будут предлагать все. И вы сами, и все агентства. Но - в ряду всех остальных квартир. А предложение на рынке большое. Затеряется ваша квартирушечка-квартиреночка в огромном количестве других жилых помещений, и продавать ее вы будете до морковкиного заговения.
А вот если вы нам право на продажу вашей замечательной квартиры отдадите, то она станет нашим самым приоритетным объектом, мы все силы положим на то, чтобы ее продать, и реализуем ее к вашему удовольствию быстро и за хорошие деньги.
Знаете, что я вам скажу? Вообще никакой логики в таком предложении не имеется. Если агентство действительно может вашу квартиру продать быстро и за хорошие деньги - оно совершенно замечательно сделает это без всякого эксклюзивного договора. Его наличие вашу квартиру более привлекательной на рынке не сделает совершенно - а вот вас может загнать в большие неприятности.
Взять, к примеру, моих хороших знакомых, которые влопались вот в такой эксклюзив. Выставили весной на продажу квартиру на Авито, и понеслось: что ни пять минут - звонок, и каждый с таким заманчивым предложением. Мы вашу квартиру, говорят, как родную продавать будем, сами приедем, все отфотографируем, на окошки повесим красивые баннеры с нашим телефоном, все хлопоты на себя возьмем, покупателей найдем быстро-быстро, и всего-то за три процента от стоимости.
А квартира, надо заметить, не самая простая - четырехкомнатная, в хорошем доме, с приличным ремонтом, и ценник на нее весьма приличный - 25 миллионов. Такие быстро не продаются, это вам не однушка-двушка в новостройке, которые разлетаются, как печеные пирожки. Здесь покупатель нужен штучный.
Сначала отнекивались, отбивались. Мол, мы не против, можете нашу квартиру продавать, но без всяких договоров. Есть у вас покупатель - пожалуйста, о комиссии вашей мы договоримся без всяких проблем.
Месяца полтора их атаковали. Звонят по пять раз в день с одним и тем же: "А вы собственник, или агентство? А сколько уступите? А вы комиссию нашу в цену заложили, или нам сверху ее накручивать?"
Вот после этого вопроса вообще очень хочется звонящего послать по известному адресу. Ты кто такой, дорогой мой человек? Я тебя к себе в телефонную трудку звал разве? Нет? Так откуда в моей квартире уже взялась твоя комиссия?
В итоге, плюнули они, да и согласились с одним агентством подписать этот самый чертов эксклюзив, потому что устали на звонки от всех агентств отвечать. Покупателя нет, один спам с предложением риелторских услуг. И ведь не заблокируешь номер звонящего, потому что сегодня он из этого агентства своими заманчивыми предложениями спамит, а завтра у него внезапно покупатель образуется, а дозвониться до тебя он не сможет.
Договор подписали, по рукам ударили - вот вам, господа хорошие, ключи от квартиры, вот вам срок в два месяца на ее продажу. Три процента от стоимости в договоре прописаны, мы не возражаем.
И объявление с сайта сняли.
Ой, говорят, так хорошо сразу стало - тишина, покой, никто не звонит, в уши всякую фигню не льет, мы им ключи отдали, они сами покупателей водят, квартиру показывают, акты просмотра только потом нам передают.
Я тогда промолчал. Не люблю я давать юридические советы, о которых меня никто не просит: большинство людей у нас сами с усами, полезешь к ним с рекомендациями - виноватым сделаешься.
В общем, это самое агентство два месяца их квартиру усиленно продавало-продавало, да так и не продало. Не срослось что-то. Очень сильно уговаривали договор продлить, мол - вот-вот и продадим, вы же видите, какой большой интерес к вашему объекту недвижимости, мы за эти три месяца десять потенциальных покупателей на него привели, душу всю в вашу квартиру вложили, разрекламировали, столько работы работали, на "Авито" объявления размещали...
Уговорили. Продлили еще на месяц. Все равно - не продается квартира.
А тут у моих знакомых свой покупатель образовался. Вот так сложилось - начали общаться со знакомым, пожаловались, что никак не могут квартиру продать, а тот ка-а-а-а-ак завопит: "Ара, Васся, ты что молчал? Я твою квартиру сейчас резко покупать буду, быстро поехали в МФЦ, вуэ!"
Те риелторам звонят, говорят: ребята, извините, у нас с вами послезавтра договор заканчивается, мы его продлевать не будем больше. Почему? Да потому, что вы нашу хатёночку за три месяца не продали, а у нас тут есть свой покупатель.
Те в позу: а нам без разницы, откуда у вас покупатель, платите нам от сделки три процента.
Ну, знакомые мои в ответ посмеялись, дождались, пока срок действия договора истечет, поехали, сделку оформили, деньги получили, довольные сами собой, телефонный номер риелторов заблокировали, чтобы те им мозги не компостировали.
А две недели назад им претензия досудебная от риелторов прилетает. Так и так, мол, в соответствии с пунктом договора такого-то, будьте добры оплатить нам штраф в размере 750 тысяч рублей, иначе мы в суд пойдем и с вас эти денежки взыщем. И проценты за пользование чужими деньгами. И расходы на представителя.
Звонят мои друзья мне - это, спрашивают, что за фигня?
А пришлите, говорю, мне ваш замечательный договор, посмотрю я, что это за пункт такой страшный.
Почитал. Есть в этом самом договоре просто офигительный пункт за нумером 6.5, в котором написано, что ежели в течение полугода после того, как этот самый договор прекратит свое действие, мои друзья свою квартиру продадут, то должны они этому самом агентству оплатить вознаграждение в размере 3 процентов от ее стоимости, и пофигу, кому та квартира будет продана.
Нормально, да? Вообще на голубом глазу взяли и поставили ограничение на распоряжение своим же собственным имуществом.
Я товарищу своему перезваниваю, спрашиваю: ты вообще перед тем, как договор подписать, его читал, нет? У тебя за продажу квартиры самостоятельно после прекращения договора - штраф. За досрочное расторжение договора - штраф. Ты по этому договору должен им с того момента, как его подписал, понимаешь?
Извини, говорит, не предусмотрел. В мыслях не было, что такой казус может образоваться. Что теперь делать?
Муравью бубенцы приделать. На голову. Будет бегать, бренчать, народ веселить. Они сейчас в суд пойдут, и неизвестно, чем он закончится. Потому что наши замечательные суды сейчас по таким договорам выносят совершенно изумительные решения, несмотря на полную бредовость таких условий.
Было у меня дело не так давно - вот здесь я про него писал:
Там вообще песня: риелторы подали в суд на женщину, которая квартиру продавала по доверенности от бывшего мужа и заключила с ними такой же замечательный "эксклюзивный" договор. Риелторы по этому договору с нее три процента запросили - ну и покупателю завышенную цену назвали.
Покупатель по уникальному совпадению оказался знакомым бывшего мужа - фактического владельца этой самой треклятой квартиры. Слово за слово, говорит: посмеяться хочешь? Мне твою квартиру за вот такие деньги предлагают. Чего так дорого просишь?
Тот оторопел, решил, что бывшая жена ему известное место прищемить решила и накрутить свою денежку, позвонил ей, наорал - ах ты, нехороший человек, редиска, и так мне всю жизнь мне попереломала, а теперь еще нажиться хочешь - доверенность отозвал и квартиру тому самому покупателю по нормальной цене продал.
Риелторы в суд побежали - мы, говорят, свою работу выполнили, а нас кинули, обманули, законного заработка лишили. Пусть платит, ибо квартира продана покупателю, которого мы в нее приводили.
Кто? Вот кто в данной ситуации платить должен? Женщина, которую вы, по сути, подставили перед владельцем квартиры? Так он у нее доверенность отозвал, она квартиру-то не продавала, а у владельца с вами никаких отношений не было, он с вами ни о чем не договаривался, своим имуществом распорядился.
И что вы думаете?
А присудил суд хоть и не всю сумму от этого самого вознаграждения, но выплатить. Потому что этим же самым договором минимальная сумма вознаграждения была предусмотрена при любых обстоятельствах.
Просили они 150 тысяч за "выполненную работу" и 35 за услуги представителя, присудили им полтинник. Но все равно - обидно, да? И в апелляции решение выстояло; сейчас поскачем в кассацию его обжаловать. Получится - хорошо. Нет - тоже не так страшно, 50 тысяч против 185, все-таки, дисконт приличный.
В чем логика? Нет этой логики в таком решении, как и во многих других судебных историях; я иногда годами доказываю, что мои доверители - не верблюды, и не всегда, увы, получается, хотя, казалось бы, проще пареной репы вопрос.
Но читать-то вы научиться можете, чтобы не попадать вот в такие глупейшие истории? Можно же договор прочитать до того, как вы его подписали?
Не хотите? Лень самим читать? Отправьте специалисту, который вам объяснит, в каком месте этого самого договора вас будут кидать банки, юристы, риелторы, продавцы мотора для вашего автомобиля, строители и прочие люди, которые лицом своим вам широко-широко улыбаются, а ручками загребущими по карманцам вашим шарят.
Вы же потом все равно ко мне приходите - только проблема у вас становится толще, а решение ее дороже и труднее.
Адрес электронной почты для связи с автором находится в шапке канала.
Подписаться на телеграм-канал "Юрист-юморист: будни" можно здесь.
