В чем главное различие между риелторской деятельностью и оказанием услуг?
Риелторский договор, известный в дореволюционной России как маклерский, представляет собой одностороннеобязывающее соглашение. Клиент обязуется оплатить услуги риелтора, в то время как риелтор не обязан ничего делать для клиента. Риелтор рискует лишь тем, что не получит свой гонорар.
Договор оказания услуг, напротив, является двустороннеобязывающим. Он может быть двух типов: о достижении результата и о приложении усилий. Классический пример договора о достижении результата — это парикмахерские услуги, когда парикмахер должен сделать вам стрижку.
Договор о приложении усилий — это, например, договор оказания юридических услуг на представительство в суде или медицинские услуги, когда вам никто не гарантирует результат.
Оплата услуг зависит от типа заключенного договора. Если речь идет о приложении усилий, то заказчик обязан заплатить риелтору в любом случае. Если же договор о достижении результата, то оплата производится только в случае достижения определенного результата в установленный срок. Однако само по себе приложение усилий для продажи или покупки недвижимости клиента не интересует, поскольку в этом нет экономической ценности.
Риски заключения договора оказания услуг для клиента
Если риелтор заключил договор о приложении усилий, например, на 6 месяцев, заказчик будет обязан заплатить риелтору в любом случае. В этом случае риск ложится на заказчика, так как риелтор может потребовать оплаты.
Риски заключения договора оказания услуг для риелтора
Если договор о достижении результата не был исполнен в срок, то заказчик может взыскать с риелтора неустойку, убытки и штрафы в соответствии с Законом о защите прав потребителей.
Также существует риск произвольного отказа от договора на основании статей 782 ГК РФ и 32 Закона о защите прав потребителей перед самой сделкой, когда риелтор уже проделал большую часть работы. В отличие от договора подряда, где предусмотрено право подрядчика требовать уплаты суммы пропорционально объему выполненных работ (статья 717 ГК РФ), в случае одностороннего отказа от исполнения договора оказания услуг исполнитель может требовать только возмещения, которое обычно минимально и труднодоказуемо. Если плата за услугу внесена предварительно, то исполнитель обязан возвратить потребителю уплаченную сумму за вычетом оплаты фактически понесенных им расходов (пункт 19 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 октября 2024 года).
Поэтому продавец или покупатель может отказаться от риелторского договора по модели услуг и заключить сделку в обход риелтора, не уплатив причитающееся вознаграждение.
Какой договор правильный
Риелторский договор является непоименованным договором (пункт 2 статьи 421 ГК РФ), в юридической литературе правоотношения риелтора и продавца/покупателя называют договором фактического посредничества. Суть правоотношений риелтора и его клиента заключается в сведении контрагентов. В таком договоре нет строго определенного срока, к которому риелтор обязан достичь результата (не путать со сроком действия договора) — заключения договора купли-продажи, да это и невозможно, поскольку результат не находится в полной сфере контроля риелтора.
Заключение договора фактического посредничества не исключает включение в него условий классического договора оказания услуг, например, составление проекта договора купли-продажи. Однако такое обязательство будет сопутствующим основному — сведению контрагентов.
Непоименованный договор фактического посредничества позволяет включить условие о праве требовать выплаты вознаграждения даже в том случае, если заключение договора купли-продажи происходит только после расторжения договора фактического посредничества, но в связи с деятельностью риелтора (нашел контрагента, вел с ним переговоры, согласовал условия сделки и т.д.).