Закон допускает возможность продажи недвижимости через представителя продавца по доверенности, НО! внимания к такой сделке должно уделяться в разы больше, чем в случае личного присутствия продавца.
В судебной практике распространены случаи, когда продавец пытается признать недействительной сделку, совершенную от его имени по доверенности, и все погружаются в судебное разбирательство, результат которого не всегда предсказуем.
В нашем случае у покупателя хорошие шансы отстоять свой дом, но каждый случай индивидуален.
Герой нашей истории приобрел в собственность земельный участок в 15 соток и жилой дом площадью в 50 кв.м в станице Краснодарского края. В качестве продавца выступала дочь собственника, которая была уполномочена доверенностью на продажу недвижимости. Итак, договор подписан, деньги переданы, переход права собственности в Росреестре зарегистрирован.
Наш покупатель воплотил мечты о домике в деревне, но скоро получил исковое заявление от бывшего собственника о признании сделки недействительной. Как писал истец – «продавать земельный участок и жилой дом он не собирался, сумма продажи критически мала» и он хочет «вернуть свою собственность».
Суд первой инстанции дом и землю вернул бывшей хозяйке, признал сделку ничтожной (представляете состояние покупателя: ни дома, ни денег!). А апелляция (вторая инстанция) предыдущее решение отменила, в иске продавцу отказала (о признании договора купли-продажи дома и участка ничтожным).
Кассация же отменила решения и первой, и второй инстанций, направив дело на новое рассмотрение, указав, что нарушены процессуальные нормы и задав ряд вопросов, но в целом поддержав позицию покупателя по сохранению сделки купли-продажи.
Важно, что в этом споре есть значимые обстоятельства, относящиеся к заключению сторонами договора купли-продажи недвижимости:
- хотел ли продавец действительно продавать недвижимость, выдавая доверенность (имелось ли волеизъявление сторон по наступлению правовых последствий совершенной возмездной сделки)?
- получил ли продавец деньги от своего доверенного лица (произведен ли расчет в соответствии с условиями договора, не имеет ли место неисполнение представителем обязательства по передаче вырученных от продажи денежных средств, передано ли покупателю имущество в установленном законом порядке).
Важно узнать, на что именно выдал доверенность продавец (ст. 182, 185 ГК РФ) и с какими целями.
В нашем случае из текста доверенности следовало, что продавец уполномочил свою дочь заключать ВСЕ разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению имуществом. Эта доверенность продавцом оспорена не была, поэтому суду нужно было проверить пределы этих полномочий.
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи доверенное лицо (дочь истца) действовала на основании действующей доверенности, которая была нотариально удостоверена, в пределах предоставленных полномочий.
Что сделать, чтобы не подставиться на сделках с доверенностью?
-чтобы избежать долгих судов, покупателю нужно обращать особое внимание на оформление сделки, в частности изучить доверенность, выданную от имени собственника и проверить, не отозвана ли она на дату сделки.
-рекомендуется, чтобы в доверенности было указанно какой именно объект подлежит продаже.
-также не будет лишним получить от собственника подтверждение его воли на продажу посредством смс или записи телефонного разговора.
А тем временем в юркомпании Векави «собаку съели» на судах по недвижимости и земельных спорах:
🌟огромная успешная практика,
🌟доскональное знание практики и последних изменений.
Векави для бизнеса публикует здесь
Бытовые лайфхаки и интересные случаи здесь
Новости от Векави (рекомендую!) здесь
Автор будет рад вашей реакции 👍 и, конечно, подписывайтесь на канал!
А если вас пытается съесть или обмануть акула, а может даже стая акул, обращайтесь в "Векави", щелкнем их по носу и отстоим ваши интересы:
👉 Нужно разблокировать счёт и отменить судебный приказ? Получите на почту заявление с вашими данным! https://шаблоны.векави.рф/
Наш сайт и наши победы https://векави.рф/
Наш Телеграмм-канал https://t.me/vekavi_group
Мы в VK https://vk.com/vekavi_group
Нужен юрист или любая экспертиза по России? Оставляй заявку в https://t.me/vekavi_groupp_bot
