Большинство людей до сих пор не до конца осознают значение такого вида недвижимости, как апартаменты. В первую очередь это вид коммерческой недвижимости, не предназначенный для длительного или собственного проживания. Это нежилое помещение, расположенное в зданиях отелей, гостиниц или на коммерческих землях. В самых лучших случаях её берут под управление сетевые отели, либо управляющие компании. Никаких прописок, почтовых ящиков, кухонь с газовыми плитами здесь быть не должно и не может. Представьте, если владелец Магнита или ЦУМа жил бы у себя в магазине... Правильно-не жил, потому что это не возможно. Вот и апартаменты это про бизнес, приносящий дивиденды владельцу с первых дней работы.
Стоимость апартаментов в разы дороже, чем жилых помещений и квартир. Главным критерием образования цен является месторасположение таких объектов. В основном это центральная часть города, первая береговая линия, парковая, курортная или культурная зоны, там где идет постоянный людской трафик. Земля естественно находится в длительной аренде у города. Ко второму критерию можно отнести то, что апартаменты продаются уже в готовом виде, с ремонтом, выполненным в общем дизайн коде всего здания, меблированными и с техникой. Третий и последующие критерии образования цены это ликвидность объекта. Под ней я подразумеваю востребованность, качество и узнаваемость объектов, в которых располагаются апартаменты.
Например ГК "Москва"- это бывшая гостиница Москва, построенная еще во времена СССР, в которой останавливались исключительно высшие чины государства, деятели искусств, звёзды эстрады, лауреаты научных премий и так далее. Расположена в самом сердце города Сочи, на Курортном проспекте. Обычные граждане не могли себе позволить отдохнуть здесь. Сейчас это история, о которой знает любой, кто был в те времена в Сочи и мечтал хоть на миг попасть и посмотреть, что находилось внутри гостиницы, как выглядели номера, какой из них открывался вид и какой сервис получали отдыхающие. В 2023 году историю стало возможно купить. Компания Альпика Групп выкупила 100% активов гостиницы Москва под реставрацию и реализацию одного из самых ожидаемых проектов десятилетия. Москва обретает новый вид, новые номера, пентхаусы, открывает новые рестораны и приобретает новый статус гостиницы Delux класса под управлением международной сети Azimut Hotel.
Минимальный лот 17,9 м2 обойдется новом инвестору 18,5 млн рублей.
Средняя стоимость проживания среди премиальных отелей Сочи в двухместном номере составляет 35 т.р. в сутки (без учета праздников). Средняя комиссия управляющей компании 30%. Оплата коммунальных услуг 2 т.р. в месяц. Оплата эксплуатационных услуг управляющей компании в год около 100 т.р.
Давайте просчитаем инвестиционный прогноз:
- S=17,9 м2
- Инвестиции 18 500 000 рублей
- Средняя ставка на размещение 35 000 рублей
- Средняя загрузка отеля 70%
- Валовый доход от аренды в год с вычетом 30% Azimut 8 942 500 рублей
- Эксплуатация в год 150 000 рублей
- Налог 6%
- Чистый доход 8 264 950 рублей
- Окупаемость составляет менее 3х лет!!!
- Рентабельность 48,3 %
Проанализировав данные показатели, можно сделать первичный вывод о том, что данная недвижимость гиперликвидна и рекомендуема к приобретению. Но не стоит забывать о том, что в первую очередь это бизнес, а бизнес ошибок не прощает! Следовательно, к подбору недвижимости нужно относиться МАКСИМАЛЬНО сосредоточено и хладнокровно. Проверяйте все договора, в том числе договора подписанные с управляющей компанией. Именно управляющая компания (пример Azimut Hotel) благодаря своему опыту, авторитету и узнаваемости поможет выйти на данные показатели.
На этом у меня всё, Всем удачи!
За консультацией обращайтесь! Найдем, проверим, купим!
