Читаем изменения законодательства, которые постоянно происходят, касаются они недвижимости. Например, есть такой федеральный закон от 04.08.2023г. № 421-ФЗ, которым вносятся изменения в предыдущий закон о долевом строительстве многоквартирных домов. Что в нём интересного?
Казалось бы, небольшой закон всего из двух статей, однако в их содержании очень интересные вещи. Основной интересный момент здесь в том, что он касается ответственности застройщика перед участником долевого строительства. Все мы помним, что если участник долевого строительства не построит в срок дом, то его ответственность устанавливается в размере 1/300 ставки рефинансирования ключевой ставки банка России и при задержке это может вылезти в довольно крупные суммы.
Данным же законом вводятся особые условия для застройщиков, которые строят уникальные объекты недвижимости, при этом если объект обладает одним из признаков уникальности, то его ответственность тоже установлена в размере 1/300 ставки банка России. Однако, при этом общая по размеру ответственность не более 5% от цены договора. Как видим, есть существенное ограничение ответственности застройщика. О чем же идёт речь? Давайте посмотрим, что же это такое уникальное строительство.
Оказывается, уникальное строительство, и уникальные объекты недвижимости определяются особыми требованиями, которые установлены Градостроительным кодексом. Например, сооружения высотой 100 м и более относятся к технически сложным и уникальным. Если представить обычный жилой дом, где, допустим, один этаж это высота 3 метра, то получается многоквартирный дом с этажностью выше 33 этажей уже подпадает под категорию уникальных, а таких домов сплошь и рядом по Москве. Соответственно, застройщику ничего не стоит добавить немножко этажей, избавиться от существенной ответственности, учитывая количество возможных претензий и на этом можно существенно сэкономить.
Конечно, в Москве тоже имеются такие уникальные здания, да и в России вообще. Рекорд 462 метра в Санкт-Петербурге некое здание Лахта-центра.
Но даже если оно будет в 4 раза меньше, оно все равно будет уникально.
Другим признаком является оснащение передовыми системами отопления, освещения, управления коммуникациями, интеллектуальным фасадом, снижающим потребление энергии. О чем идёт речь, догадаться трудновато. Вроде бы разъясняется, что будет использовано некое специальное оборудование. Например, вместо батарей отопления, какие-то инфракрасные излучатели. Если вырабатываемое тепло от тех же механизмов внутри дома, например, от лифтов, которые ездят или других механизмов вентиляции, будет отводиться и выводиться в систему отопления, якобы снижающее общее потребление, то вот такая вот штука произойдёт.
Аналогично по освещению, управлению коммуникациями. Мы недавно писали статью об умных домах. Конечно, прямо здесь это не указано, но можно предположить, что если застройщик оснастит свои здания умными устройствами, то, как раз они и подпадут под передовую систему управления коммуникациями. Уж не знаем, как система умного дома к этому относиться, но вполне возможно, что это так и будет.
Особые свойства могут заключаться и в конструкциях. Например, пролёты больше 100 метров. Такие здания существуют, но, в основном это промышленные здания, потому что сделать пролёт над жилыми помещениями больше 100 метров как-то сложно себе представить.
Другой фактор уникальности это наличие консоли более чем на 20 метров. Консоль это такая нависающая крыша, которая нависает перед зданием. Для жилых зданий это, наверное, тоже не актуально. Поэтому это вряд ли может быть применено.
Наконец, ещё одно уникальное свойство это заглубление подземной части ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров. То есть подземная часть объекта недвижимости углублена более чем на 15 метров. Однако такие углубления сложно представить для жилого дома.
Копать на 20-30 метров в глубину - это сложно себе представить, что это такое и зачем, это будет какой-то бункер. Проживать с таким бункером, наверное, будет слишком сложно и сложно представить, для чего это может понадобиться для жилого дома, и видимо к жилым домам это применяться не будет.
Таким образом, исходя из изложенного, самым используемым будет повышение высотности этажей, либо использование особых систем управления коммуникациями здания.
Это самый лёгкий способ. Тем более умная электроника получает сейчас все большее распространение и фактически любой застройщик в целях экономии после того, как этот закон вышел в середине этого года, сейчас легко изменит свои проекты. И со следующего года мы можем ожидать массовую застройку умных домов, где несчастные владельцы ДДУ смогут оштрафовать за ненадлежащее соблюдение сроков застройщика только на 5% и не более.
Довольно интересное изменение, и, кстати говоря, обосновано оно специальными условиями статьи 2.
То есть она обоснована целью снижения негативных последствий введения в отношении Российской Федерации ограничительных мер экономического характера особенности применения неустойки. Этому закону даже приведена обратная сила, т.е. любые случаи будут рассматриваться в соответствии с этим законом. Вот такой нам подарок, поэтому будьте внимательны, выбирая объекты ДДУ.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.