Гражданское право : учебник : в 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. - 2 изд., перераб. и доп. Москва : Статут, 2019. Том II : Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. Глава 18. Ограниченные вещные права. § 2 Ограниченные вещные права в действующем законодательстве. С. 122-131.
Вопрос № 21. Вещные права на земельные участки лиц, не являющихся собственниками
Ключевые слова: права по использованию чужих земельных участков, сервитуты, ограниченное право пользования, положительный сервитут, отрицательный сервитут, государственная регистрация, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, "публичные" земельные участки, правомочие застройки, приватизация.
1. В отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь уже присвоенную другим лицом – собственником.
2. Группы ограниченных вещных прав:
- права по использованию чужих земельных участков (земельные сервитуты, а также права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования);
- права по использованию чужих жилых помещений (право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа, а в отдельных случаях – право пользования жилым помещением члена семьи его собственника);
- обеспечительные права – залог (включая залог недвижимости – ипотеку) и удержание (вещная природа которых оспаривается в современной отечественной литературе);
- права на «хозяйствование с имуществом собственника» («хозяйственное ведение» и «оперативное управление»), объектом которых являются движимые и недвижимые вещи, находящиеся в составе имущества унитарных предприятий и учреждений.
3. Сервитуты (сервитутные права) чаще всего имеют объектом (обременяют в том или ином отношении) земельные участки.
4. Сервитут представляет собой вещное право лица в ограниченном объеме пользоваться чужим земельным участком.
5. Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимости претерпевать определенные ограничения своих прав, но он не может выражаться в возможности требования от собственника «служебного» (обремененного) земельного участка или иного объекта недвижимости совершения каких-либо положительных действий в пользу сервитуария (собственника господствующего земельного участка). Вместе с тем он может состоять как в ограниченном праве пользования чужой недвижимостью («положительный сервитут»), так и в запрете совершения определенных действий собственником обремененной недвижимости («отрицательный сервитут»), например, в запрете возведения на обремененном сервитутом земельном участке построек или сооружений определенного типа, высоты и т.п.
6. Сервитуты обычно устанавливаются по договору с собственником обременяемой недвижимости (но по требованию заинтересованного лица они могут быть установлены судом в принудительном порядке); как правило, носят возмездный характер; могут быть как срочными, так и постоянными (п. 3, 5 ст. 274 ГК; п. 1, 4, 6 ст. 23 ЗК). Сервитуты как права на недвижимости подлежат государственной регистрации, только после которой они вступают в силу.
7. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка.
8. Ограниченное вещное право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в публичной собственности, которое может принадлежать только гражданам, а также право постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками, субъектами которого могут быть только юридические лица.
9. Их объект – участки, находящиеся в публичной собственности.
10. В настоящий момент такие новые вещные права не появляются, но сохраняются старые.
11. Субъектами права пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в публичной собственности, могут быть только граждане. Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования могут быть только юридические лица – несобственники в лице различных учреждений и казенных предприятий, которые не могут быть собственниками никакого имущества.
12. Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования предоставляют своим субъектам возможность владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в публичной собственности, в пределах, установленных законодательством и целевым характером земельного участка.
13. В содержание этих прав входит возможность возведения на участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости («правомочие застройки»).
14. Собственником построенных объектов становится пользователь земельного участка, а не публичный собственник.
15. Субъекты этих прав не вправе распоряжаться находящимися у них земельными участками, за исключением возможности передачи по наследству земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении. Они могу приобрести эти земельные участки в собственность в порядке, установленном законодательством.
Резюме. Вещные права на земельные участки лиц, не являющихся собственниками, бывают следующих видов: земельные сервитуты, права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования. Сервитут – ограниченное право лица пользоваться чужим земельным участком. Права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования – права пользования земельным участком, находящего в публичной собственности, с правом застройки.