В России отмечается рост ставок по банковским вкладам. Максимальная доходность по депозитам увеличились до 14-17%. В перспективе это может привести к массовому оттоку инвестиционных средств с рынка жилой недвижимости Екатеринбурга. Вложения в покупку квартир уже не выглядят так привлекательно, как несколько лет назад.
Отметим, что доходность депозитов начала расти после того, как Банк России стал ужесточать монетарную политику. С июля регулятор повысил ключевую ставку на 750 базисных пунктов, до 15%. Это неизбежно привело к новому витку популярности банковских депозитов. Вкладчики получили редкую возможность зафиксировать ставку, которая в два раза выше официального уровня годовой инфляции в стране. Из-за этого начался отток инвестсредств с более рискованных финансовых активов, в том числе с рынка жилья.
Не секрет, что в 2020-2023 годах в Екатеринбурге было много инвестиционных сделок. Горожане и гости города массово скупали квартиры в надежде сохранить свои сбережения. Наибольшим спросом пользовались студии и малогабаритные «однушки» — это самый доступный и ликвидный продукт на рынке.
Такие инвестиции принесли хорошую прибыль. За последний год средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга увеличилась на 10%, за три года — на 50%. Перспективы дальнейшего роста стоимости квартир находятся под большим вопросом.
Как рассказывал руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин, «старые» драйверы увеличения спроса уже исчерпаны (дешевая ипотека, девальвация рубля и так далее), а «новых» пока не видно.
«При отсутствии значимых причин, способных влиять на увеличение спроса, рынок жилья может ожидать длительная стагнация цен. При этом значительного снижения стоимости ожидать не стоит, по причине того, что в ситуации международной изоляции и экономических санкций, рынок недвижимости в России является практически единственным инвестиционно привлекательным сектором», — полагает С. Меньшенин.
Еще одна серьезная проблема инвесторов — падение доходов от сдачи жилья в аренду в Екатеринбурге. За последние пять лет ставки выросли меньше, чем уровень официальной инфляции.
По данным сервиса «Циан», жителям Екатеринбурга в среднем нужно 17,7 года, чтобы вернуть средства, потраченные на покупку однокомнатной квартиры, с помощью арендных платежей. Сейчас инвесторы-рантье могут рассчитывать на доходность в 5,6% в год. Это намного меньше, чем текущие ставки по банковским депозитам.
«Реальная доходность от сдачи в аренду еще ниже расчетной, так как в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы — затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения без арендаторов», — отмечают аналитики «Циана».
Аналогичное исследование, которое провел портал «Мир квартир», показало, что квартиры на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в среднем приносят 5,7% доходности в год и окупаются за 17,5 года.
«Если ставки аренды из-за возрастающего спроса, как ожидается, будут увеличиваться более быстрыми темпами, чем цены продажи, то в следующем году средняя доходность квартир немного подрастет, а сроки окупаемости сократятся. Но это все равно будут несущественные изменения», — отмечают аналитики сервиса.
Массовый уход инвесторов с рынка жилья Екатеринбурга (если он действительно произойдет) приведет к росту объема предложения на «вторичке» и усилит давление на цены в этом сегменте. Насколько мощным будет это влияние, пока сложно сказать. Все зависит от масштаба оттока средств.
Впрочем, несмотря на серьезные конкурентные недостатки рынка жилья, этот финансовый инструмент все равно сохранит значительную часть средств инвесторов. Недвижимость — это понятный и во всех смыслах твердый актив. Он может дешеветь, но потом, в долгосрочной перспективе, все равно подорожает. Поэтому среди инвесторов, которые вкладывают средства не на годы, а на десятилетия, этот инструмент всегда будет популярен. Также нельзя переоценивать привлекательность банковских вкладов. Доходность по ним может сильно колебаться в зависимости от макроэкономической конъюнктуры и монетарной политики в РФ. Кроме того, вклады не всегда подходят крупным инвесторам, так как максимальный лимит страхового возмещения по ним составляет всего 1,4 млн руб.