Покупка и продажа недвижимости – ответственная и важная часть гражданско-правовых отношений. Даже если жилье мечты найдено, сделка может сорваться из-за внезапно всплывших обстоятельств: неоплаченных коммунальных долгов, арестов, не выписанных родственников (если речь идет о «вторичке»), ущемление прав несовершеннолетних, банкротство, и так далее. Каждая сделка по купле-продаже недвижимости уникальна и составить одну безопасную схему проверки юридической чистоты квартиры нереально.
Граждане покупают дома, квартиры, земельные участки за счет личных средств, кредитных, в ипотеку. В этих сделках присутствуют большие суммы, из-за чего для многих людей заключение такого договора является событием, происходящим раз или два в жизни. Никому не хочется, чтобы такая важная сделка сорвалась, либо была оспорена другой стороной. Рассказываем, как сохранить нервы и избежать лишних проблем.
Что нужно знать при покупке квартиры
Самым внимательным образом проверяйте пакет документов, который предоставляет продавец. Он может отличаться в зависимости от количества собственников, наличия несовершеннолетних детей и других обстоятельств.
Если выбор остановился на новом жилом комплексе, убедитесь, что у застройщика хорошая репутация, он соблюдает сроки и к нему нет серьезных нареканий. Проверьте учредительные документы (устав, свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет, выписку из ЕГРЮЛ), а также бумаги на дом (разрешение на строительство и проектная декларация). При покупке жилья на вторичном рынке важно ознакомиться с характеристиками дома, узнать, когда он был построен, проверить общее состояние, перекрытия, коммуникации, а после — проверить историю квартиры, проверить собственников. Защитите себя от риска заключить сделку с недееспособным продавцом, попросите его предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. В случае покупки недвижимости у недееспособного собственника без соблюдения порядка, установленного законодательством, родственники такого собственника могут попытаться отсудить у вас квартиру после ее покупки.
Как подготовиться к сделке
Если пакет документов полностью собран и к нему нет вопросов, можно начинать готовиться к сделке. Перед основным договором рекомендуется заключать предварительный договор. Он нужен для того, чтобы закрепить за конкретным покупателем право на выкуп квартиры, и снять ее с продажи. В предварительном договоре обязательно указание стоимости недвижимости и сроков, в которые жилье будет реализовано. Гарант исполнения обязательств — внесение платежа в счет оплаты стоимости недвижимости - аванса или задатка. В случае неисполнения обязательств сторонами аванс возвращается покупателю, задаток же предполагает ответственность за такое нарушение. То есть, задаток это часть платежа по договору купли-продажи, которая, если что-то пойдёт не так, должна компенсировать убытки той стороне, которая не виновата в разрыве договора. Если от сделки отказывается та сторона, которая дала задаток, она теряет его. Если отказывается сторона, получившая задаток, — она возвращает его в двойном размере.
Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости
Больше половины пути пройдено: мы заключили предварительный договор купли-продажи, подтвердили свои намерения внесением аванса или задатка, согласовали договор со всеми сторонами.
Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием.
Договор заключается в письменной форме, путем составления документа, подписанного каждой из сторон, в котором оговорены все существенные условия – предмет, цена, порядок передачи и пр. (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход права собственности по договорам купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 551 Гражданского кодекса РФ). В определенных законом случаях договор подлежит нотариальному удостоверению. При составлении договора есть множество нюансов, зависящих от зарегистрированного права на недвижимость, имеется ли залог продаваемой недвижимости, от источника средств и порядка оплаты стоимости недвижимости и многого другого. Для регистрации перехода права на квартиру, дом, нежилое помещение необходимо подать заявление в регистрирующий орган, что можно сделать путем личного обращения в Многофункциональный центр, либо путем подачи документов с использованием электронной регистрации.
Случаются ситуации, когда уже заключенный договор необходимо оспорить в судебном порядке. Одним из существенных условий договора купли-продажи является порядок оплаты стоимости недвижимости, о чем в договоре необходимо указывать надлежащим образом.
Гражданка Н. обратилась в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, мотивируя тем, что регистрация перехода права собственности на объект недвижимости произведена, однако стоимость недвижимости покупателем не оплачена. Судом в удовлетворении требований отказано ввиду подтверждения факта оплаты полной стоимости в день подписания договора. Суд, изучив договор купли-продажи, пришел к выводу, что оплата по договору произведена до подписания. То есть судом не установлено достаточных данных, свидетельствующих о несоответствии действительности факта расчета между сторонами, указанного и согласованного в оспариваемом договоре, и доводы истца не являются основанием для расторжения договора купли- продажи поскольку стороны согласовали все существенные условия по договору, а именно при буквальном толковании условий договора судом установлено, что воля истца была направлена на передачу за плату (продажу) в собственность гражданки Н. принадлежащего ей недвижимого имущества, а воля ответчика направлена на приобретение в собственность жилого дома и земельного участка за установленную цену, получение и передача денежных средств стороны согласовали в договоре. В договоре также стороны указали, что данный договор является документом, подтверждающим факт передачи недвижимости продавцом покупателя, поскольку как указано в данном пункте «расчет между нами произведен полностью». Иных условий, договор купли-продажи не содержит.
Таким образом, необходимо внимательно следить за условиями, содержащимися в подписываемом договоре купли-продажи. Чтобы составить качественный и юридически грамотный договор купли-продажи недвижимости, необходимо заручиться поддержкой квалифицированного юриста.
Бывает так, что договор не влечет юридических последствий для сторон. Так происходит с недействительными сделками. Это значит, что договор заключен с недостатками: не в той форме или без согласия другого лица, которое необходимо в силу закона, сделка нарушает закон, является мнимой или притворной, одна из сторон сделки недееспособна или заключила сделку под влиянием заблуждения.
Делая вывод, отметим, что кроме долгого и энергозатратного процесса поиска покупателей, сбора необходимого пакета документов и выхода на сделку, продажа квартиры также сопряжена с рядом рисков. Поэтому не стоит полагаться только на себя — лучше доверить такой ответственный процесс профессионалам. Сэкономив при этом деньги, время и нервы. А в случае необходимости оспорить договор купли-продажи недвижимости обычному человеку без помощи опытного юриста будет очень сложно. Незнание процесса судопроизводства, тонкостей законодательства, а также отсутствие опыта приводят к тому, что человек несколько раз пытается подать иск в суд, теряет время, но судья выносит решение не в его пользу. Для того, чтобы этого избежать, обратитесь за профессиональной помощью. Грамотные и опытные юристы подскажут Вам как поступить, проведут правовую оценку договора, а также помогут составить исковое заявление. Если же дело уже рассматривается, наши юристы смогут присоединиться к Вам на любом этапе судебного процесса для защиты Ваших интересов и вынесения положительного решения суда.
Юрист Алина Дамировна Валеева