Довольно резкое и неожиданное заявление сделала глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина. Согласно ее оценкам, недвижимость в новостройках России за последние три года подорожала более чем на 80-90%. Конечно, если посчитать и оценить реальную разницу с 2020 годом, то мы получим показатель примерно в 50-60%.
При этом самые высокие темпы роста цен на новостройки наблюдались в 2021 и 2022 году, когда стоимость «квадрата» росла до 30% года.
Есть ли на рынке недвижимости «пузырь»
Под этим понятием эксперты подразумевают так называемый «ипотечный пузырь» или резкий рост цен недвижимость. Схожие процессы весь мир наблюдал в США еще в 2008 году, когда случился мировой экономический кризис. Американские банки выдавали ипотеки больше, чем за всю историю существования страны.
В России «пузырем» принято называть ситуацию, которая сложилась на рынке первичной недвижимости. Например, до ужесточения правил выдачи ипотеки более 60% новых квартир продавались в кредит. Причем в 80% случаев использовались льготные программы кредитования.
Разумеется, все эти факторы повлияли на «аппетиты» застройщиков. То есть, компании решили, что можно раздувать цены до максимального предела. С другой стороны, почему нет? На рынке есть спрос и не так много предложения – цены будут расти.
Проблему связывают именно с доступной ипотекой, которая изначально считалась благом для всей страны. В 2020 году правительство приняло решение расширить программы льготного кредитования. По сути, квартиру в новостройке под 5-7% годовых могли купить практически все заемщики, если они имели необходимый уровень дохода.
В России существует не менее десяти различных программ субсидирования населения. И это действительно уникальное явление, ведь ранее мы не пользовались подобным опытом.
Может ли лопнуть «ипотечный пузырь»
Для начала нужно понять, есть ли он вообще. В этом плане мнения экспертов разделились. Одни говорят, что понятие «пузыря» для отечественного рынка не применимо. Как правило, это представители крупных застройщиков. Но есть и другое мнение от независимых экспертов, которые считают, что нам пора расставаться с массовой ипотекой.
Главная опасность в том, что из-за льготной ипотеки может рухнуть весь рынок недвижимости. Конечно, обычным людям выгодно, чтобы цены снизились на 30-50%, но такая «волна» затронет всех участников рынка: крупные компании станут банкротам, а инвесторы потеряют деньги.
Может ли это случиться в обозримой перспективе? Думаю, что такой вариант возможен, но вряд ли осуществится. В Центробанке и Госдуме уже говорят о пересмотре программ кредитования. Скорей всего этим вопросом займутся в начале 2024 года.
Как вы считаете, могут ли возникнуть проблемы на рынке недвижимости из-за отмены льготных программ кредитования?